경기파주다율-청석마을8단지 동문굿모닝 (32평형)

본 자료는 부동산 실거래가격을 기준으로 지역내 부동산 실거래가격의 흐름 파악자료.
시세도 중요하나 세부 전용면적별 거래량, 시세파악용 참고자료로 작성.
(추가:23/6/12) 실거래 등록 후, 계약해지까지의 기간 등 자료 차트.
(추가:23/6/14) PIR배수 자료차트 추가
(추가:23/6/16) 박스플롯 연도별 거래가격 비교차트 추가 ( 가격 분산 및 거래가격 중앙값 )
(추가:23/6/27) 실거래가의 금융투자 기대수익차트 추가 ( 자산의 부동산이 아닌, 채권투자시 기대수익 )
(추가:23/6/29) 실거래가와 전세가 비교차트 추가
 
<주의> 본 실거래가정보는 참고용입니다. ( 국토부 실거래가 제공자료 기 )
<차트> 파란색 X표시는 -> 계약해지건
            빨간색=실거래신고, 파란색= 계약해지신고 기간동안 신고가,신저가 있는지 보세요. )
 
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 4일 ( 12시00분 )
단지 : 청석마을동문굿모닝힐8단지
준공 : 2005년 12월 15일
주소 : 경기도 파주시 다율동 청석로 300
평형 : 2개 타입
세대 : 732세대 ( 용적율 179%, 건폐율 16% )
 

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총평 : 언론의 장난질... "펄펄 끓는 파주 부동산.... 2021.11월 어느 기사 제목"
(1) 분석 차트를 통해서 확인결과, 2020년 하반기 수도권 비규제지역 열기로 과열되었던 아파트임.
    - 신고가 등록으로 장난질 친 곳으로 보임. ( 2개 타입이 비슷함. -> 계약 후 취소기간도 비교적 짧음 )  <주의>
(2) 매매가의 회복이 없다면, 속칭 깡통전세 상태이고, 역전세 8천~1억2천 정도임.
(3) 3억 +-10% 범위 가격대라면 거주하며 살기 좋을 듯. (차량은 필수)
(4) 주변으로 차량 이동으로 단시간(5분~10분 사이)에 접근할 수 있는 GTX A노선이 2024년 하반기 일부개통예정.
(5) 가족이 많고, 파주, 일산, 김포, 마포, 양주에 직장이 있다면 차량 이동으로 출퇴근 용이함.
(6) 비슷한 가격대라면 9단지의 넓은 평형과 비교하고 하시길. (34평형과 39평형이 가격대 비슷함 - 인근단지임)
 * 빌라 2억 중반대라면 조금더 보태서 이곳이 나음. 

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1-1. 청석마을8단지 동문굿모닝힐  <전용> 84.881㎡ 의 실거래가와 전세가 분포

  1) 깡통전세 진입 초입구간 ( 2024년까지 영향이 있음. )
  2) 2023년 역전세와 깡통전세 구간이 혼재된 모습
  3) 2021년도 실거래 가격 장난친 듯. (신고가 등록 -> 계약해지) 패턴임. 지금까지 분석한 단지에서 처음 봄.
  4) 전세가와 매매가의 차이가 크지 않았던 것이 2021년  하반기 2022년 상반기 벌어져 있음. (갭 투자같음)

1-2. 청석마을8단지 동문굿모닝힐  <전용> 84.881㎡ 의 실거래가와 기준금리 연관도

  1) 2020년 급하게 가격을 끌어올리는 사태가 있었는데, 이건 작업의 냄새가 강하게 느껴진다.
  2) 실거래 띄우기가 아닌 이상, 한 단지에서 비슷한 시기에 실거래등록-> 취소가 이렇게 많은건 처음봄.
     - 적어도 마포, 송파, 일산동구, 서구, 덕양, 다른 파주지역에서도 이런 모습은 못봄.
  3) 2021년 중반이후, 5건의 X (계약취소) 후, 4억 이상에서 구입한 사람들은 피해자 같아 보임..

 
 

1-3. 청석마을8단지 동문굿모닝힐  <전용> 84.881㎡의 실거래가 연도별 중위값 분포

  1) 2020년도의 이상거래가 거래가 중위를 벗어나서 위로 솟구쳤다.
  2) 수도권 비규제지역에 속하며 올랐다. ( 뉴스에서 확인. 2020. 6. 17 이후 김포, 파주만 비규제로 남음 )
  3) 신고가 등록 후, 취소한 것도 실거래로 표시되므로, 2020년 윗쪽 동그라미는 신고가-> 취소 패턴부분
     - 여기 정상가격이 아닌게 확실해 보임. -> 2023년 자리를 찾아가고 있음.

 

1-4. 청석마을8단지 동문굿모닝힐  <전용> 84.881㎡의 거주비 ( 금융투자 기회비용 )

  1) 시장 채권금리와 패턴이 비슷하게 움지이는 투자수요의 모습. 
  2) 마치 투자수익율을 맞추기 위해서 적정한 가격대로 신고가 등록후, 취소시키며 거래가격 조정한 것 같음.
    ( 정말 이런 모습은 여기서 처음 보는 패턴임. )
  3) 다만 거주비가 월 100만원 선이면 대출없이 사면 좋고, 대출이자가 거주비에 합산되어 적절하다면 실거주용 적합

 
  

1-5. 청석마을8단지 동문굿모닝힐  <전용> 84.881㎡의  실거래가 PIR

   1) 적정한 수준의 PIR배수로 회귀하는 듯. 

 

1-6. 청석마을8단지 동문굿모닝힐  <전용> 84.881㎡의 층수별 거래금액대

   1) 4억이상의 거래들은 오버슈팅이 확실함. 
   2) 6층 이상부터는 4억 이상의 버블이 있었음. ( 7층이 2022년 전반기 4억 5천의 주인공 )
      - 안타깝지만 저 가격은 다시 오기 힘들어 보임. ( 역대급 저금리, 유동성, 규제지역 이슈 급의 큰게 온다면 )