고양시 일산동구 백석동의 백송임광아파트 31평형의 거래현황을 점검합니다.
지리적 위치
아래의 지도처럼 경의로라는 제법 큰 도로를 접하고 있습니다. 이 길은 끝까지 가면 파주가 나옵니다.
3호선과는 거리가 있지만, 경의중앙선 백석역과는 가깝고 단지로 들어가면 아주 조용한 편이었습니다.
조석으로 다니는 길에 잘 보이던 단지입니다. 새벽, 오전 때에 주로 왔다 갔다 하면서 보는 곳인데 아침에는 출근 및 학교 가는 학생들도 다수 보입니다. 백석역 가는 길은 소로의 숲 속길 같은 모습이고, 나름 살기 괜찮아 보이는 단지입니다.
오늘은 서민들이 가정을 이루고 지하철이나 다름없는 경의중앙선으로 출퇴근 가능한 백송임광의 31평 형대를 분석해 보겠습니다.
백송임광 7단지의 거래흐름
2023년 6월14일 4억 8천 실거래가 유일합니다만, 아직 등기까지 완료되지 않아서 실 거래로 확정되는 건 미뤄야겠습니다.
올해의 유일한 거래가 아직 미등기 상태입니다. 1994년 5월 사용승인이 났고, 지역난방을 사용합니다. 요새는 단지정보에 "수도배관(공용배관) 2017년 교체완료" 같은 정보도 뜨네요. 구축입니다. 하지만, 좀 넓은 평수의 나름 역세권 지역이니 괜찮아 보입니다. 어디까지나 제 주관적인 기준이고, 아래쪽에 가격에 대한 분석을 보면서 좋을지 나쁠지 생각해 보렵니다.
적정가격 추정부터.
실거래가와 전세가의 차이 (1.5배 기준) 적정가 : 4억 2천 ( 평균적 사용가치 대비 취득비 )
사람마다 전문가란 분들마다 다 생각이 다를 수 있습니다. 제 기준입니다. 흐름을 보시면 아래쪽의 전세가격과 실거래가격이 어느 정도 붙어서 움직이는 게 보이실 겁니다. 그 흐름이 2021년 1월 급변합니다. 실거래가가 상승한 거죠. 그 후로 전세가격이 비슷한 가격대로 붙기 위해서 급격히 오릅니다. 2022년 4월까지죠.
네 흔히들 말하는 역전세의 파고가 2024년 4월까지 간다는 말입니다. 전세가의 중윗값은 2억 8천이고 이 전셋값이 1.5배 한 겁니다. 기준이나 근거는 없고, 채상욱대표가 말했던 여러 가지 판단 기준 중, 합리적이라 생각해서 적용해 봅니다.
채권수익률의 이익기준 적정가 : 3억 3천 ( 이 이상 가격은 물건의 선취 프리미엄으로 생각 )
이건 제가 만든 기준입니다. ^^
회사채(AA-) 3년물의 금리로 주택가격의 수익률을 계산하고, 그 수익률을 주택을 매입함으로써 기회비용으로 사용한다는 개념입니다. 그렇게 바라보면 주택의 가격이 수익률을 어느 정도 추종하는 모습이 보입니다. 월 이자기준 15만 원을 이탈한 건 2020년 7월입니다. 이후로 채권수익률을 선행하여 비용이 증가합니다.
최종 실거래가가 4억 8천만 원입니다.
채권수익률에 맞추려면 비용을 기존 월 180만 원의 비용에서 65만 원 정도 절감해야 하는데, 그럼 최종 실거래가 - 현재금리 기준 1억 7천 정도를 차감합니다. 그럼 3억 3천인데, 이 가격이 절대적이라고 말하는 게 아닙니다. 물건을 선취한 사람의 프리미엄 정도로 생각합니다. 지금 호가가 4억 6천이니, 1억 3천이 전 집주인의 프리미엄이라 생각해 주고, 이걸 깎을 수 있다면 좋은 거고, 인정 못하겠다면 안사면 그만으로 생각하시라는 얘기입니다.
주변도 아셔야 합니다.
근처 거주하시는 분들이라면 역에서 내려서 직접 걸어보시고, 주변도 보시고 판단해 보시면 좋을 것 같습니다. 오후시간대엔 정말 조용하고, 한적한 곳입니다.
아래의 표는 백석동의 인근 비슷한 전용면적의 실거래가격을 참고하세요. 요진와이시티만 준신축이고, 이외엔 구축입니다. 지척이란 표현이 맞을 정도로 단지들이 서로 가깝습니다. 아이가 초등학교, 중학교를 다닌다면 학교 근처로 보셔야 하고, 현재의 실거래가나, 호가는 적정가격 제시한 것과 너무 차이가 큽니다. 자세히 관찰해 보시길 바랍니다.
그렇다면 실거주 수요는 어떤지 전세로 보겠습니다.
백석동 주변에 전세수요는 있습니다. 구축이다 보니 구입하여 사는 것보다는 전세로 지내며 돈 모아서 더 좋고 깨끗한 집을 쉽게 마련할 수 있는 세상이 되었으면 싶네요. 신축인 요진을 제외하면 전세의 중윗값은 3억 선입니다.
집을 지금 마련해야 한다는 마음이 아니시라면 기다려 보는 것도 나쁘지 않을 듯합니다. 전세 조금 더 저렴하게 구하시고, 가전이나 냉장고를 교체하시는 것도 좋지 않을지... 제 경우엔 가전을 10년 11년 사용하니 동시에 망가지는 경험을 해봐서 목돈이 한 번에 나가더군요. 전셋집이 금 나오는 것도 아니니 구축이라도 괜찮다면 싼 걸로 하시길. 제 주관적인 의견일 뿐입니다. ^^
일산동구 백석동의 실거래와 평당가(전용면적 평당가)
지난번 요진와이시티를 분석하며 봤던 2023년 7월의 거래량이 그래도 조금 더 올랐습니다.
백석동 전체에서 (2023년 2월부터 6월까지 25건/월) 수준이고, 7월은 다시 3월 수준입니다. 평당 가격은 하락세입니다.
당연하게도 구축에서의 실거래가 평당가격은 2018년 9월 수준입니다. 다른 점은 2018년 9월은 거래량 증가하며 오른 가격이고, 2023년 7월은 거래량 하락하며, 평당가가 떨어지는 중이란 얘기입니다.
한국부동산원과 언론에서 집값 반등, 바닥 다졌다는 식의 기사의 주 근거지는 강남입니다. 그리고 그 강남마저도 거래량은 정말 적습니다. 부디 현명한 판단하시길 바라고, 그 판단에 티글만 한 도움이라도 되는 포스팅이었길 간절히 바랍니다. 끝.
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