경기하남덕풍 덕풍쌍용 아파트 주택가격과 거래동향

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경기도 하남시 덕풍동에 위치한 "하남덕풍쌍용예가" 아파트를 포스팅합니다. 

객관적 자료의 제공을 우선하다보니, 저희 집사람조차도 뭘 말하려고 하는지 모르겠다는 얘기를 듣고서 충격과 전율에 빠져 들었다가 여러 블로그 선배들의 글과 유튜브를 보며, 크게 깨달음을 얻어 양식과 형식에서 탈피하여 포스팅 형식으로 아파트 주변의 모습이나, 지나다니며 봤던 풍광의 여운 등을 적어 나가려 합니다. 물론 자료는 객관성을 띄기 위해서 국토부의 실거래가 자료를 토대로 작성합니다. 이후부터는 자료의 출처등은 적지 않을 예정입니다.

 

덕풍쌍용아파트는 중부고속도로에서 자주 봤었던 아파트입니다. 고속도로와 가까운 것이 삶에 질에 어떤 도움이 될 지 알기 어렵지만, 현재 살고 있는 집이 왕복 8차로를 바라보고 있는 터라, 아주 시끄럽다는 정도의 느낌을 갖습니다. 여기저기 하남의 집값이 다시 반등하고 있다고 하시거나, 하남이 서울과 붙어 있어서 직주근접이 된다는 말은 많이 들었습니다.

 

1. 기본 정보

1998년 사용승인된, 585세대 8개동으로 구성 된 아파트 단지입니다. 하남시 덕풍동 537-1번지에 소재하고 있고 평형은 크게 봤을 때 3 타입입니다. 기본 정보를 토대로 중간평형인 32평형의 실거래가를 확인해 봅니다. 하남이라서 매우 비쌀 줄 알았는데, 이쪽 하남은 많이 비싼 곳은 아닙니다. 2023년 5월에 1월에 실거래 신고한 1건이 있습니다. 검은 점 위에 빨간 별표시가 겹쳐있는데, 등기완료란 의미입니다. 보통 집사면 등기는 빨리 치는 거 아닌가요? 여기가 정상인 것 같은데 다른 곳에서는 3개월 지나도 안 하는 건이 있었습니다. 

실거래가격과 더불어 중요한 것이 전세가를 봐야겠습니다. 아래의 표에서 빨간색은 실거래가, 초록색은 전세가입니다. 

딱 봐도 보이실텐데... 올해 1월 실거래가 5억이 있었고, 정부에서 부양책인 "특례보금자리"까지 풀었는데도 거래가 없습니다. 주택매매 호가는 6억부터 있는데, 거래는 없습니다.

조금 깔끔한 매매가VS전세가 차트를 보시겠습니다. 이건 유튜브에서 채상욱 대표가 바라보는 주택가격의 뷰인데, 한번 만들어 봤습니다. 아파트의 거래가격은 전세가격의 1.5배 수준이면 괜찮은 수준이라는 얘기를 듣고 적용을 해봅니다. 

파란색은 전세가격의 중위값입니다. 중윗값은 위, 아래의 가격의 중간이 아닌, 체결된 양에 비례한 가운데의 값을 의미합니다. 그렇게 봤을 때, 중위 전셋값은 3억입니다. 그리고 실제 이쪽 지역의 전세호 가는 3억 5천입니다. 현재 전세호가를 기준으로 본다면 적정가격은 5억 2~3천만 원이 되겠습니다. 적정가격은 평가할 때 그렇다는 것이고, 집주인 분들은 더 받으시고 싶어 할 테고, 매수예정인 분들은 더 떨어졌으면 좋겠다고 생각하실 테니, 그 어디쯤이라 보시면 되겠습니다. 아무튼 지금은 비쌉니다.

 

위의 표는 하남시 덕풍동 전체의 실거래량입니다. 정부의 부동산 부양책으로 6월까지 거래량 상승했고, 7월말인 현재는 거래량이 다시 감소하고 있습니다. 그 사이 평당 가격은 상승했습니다. 파란색이 전용면적의 평당 가격(전용면적에 대한 평 환산) 거래감소 시에 급격히 가격이 떨어지고, 거래량이 회복되면 평당 가격도 상승하는 모습을 보입니다.

 

덕풍동 전체의 6월 최대 거래량은 50건 가까이 갔었지만, 7월 말인 현재는 다시 1월 수준으로 하락했습니다. 가겨하락을 예상해 볼 수 있습니다.

자 그럼 덕풍동에 매매가격은 어떤지 확인해 볼 차례입니다. 거래가격과 거래량을 보면, 덕풍동에서 어디가 대장인지 확인할 수 있습니다. 가격으로는 하남풍산아이파크인데, 거래량이 적고, 6억 이하 실거래가도 많긴 합니다만, 호가는 6억 선입니다. 급하시지 않다면, 기다려 봄직 합니다.

 

아래의 표는 덕풍동의 주변 전세가격입니다. 대부분의 전세 실거래가격은 3억~5억 사이입니다. 고루고루 계약된 것으로 보아, 이쪽의 실거주 수요는 풍부한 것으로 보입니다. 무리하지 않으시는 선에서 궂이 대출받지 마시고, 저렴한 전세에서 돈 모아서 좋은 곳으로 가시길 권합니다. 

 

신도시의 뒷 라인에 있어서 그런지 가격대는 많이 높지 않습니다. 솔직히 이정도면 서울과 붙어 있다고 말해도 괜찮을 것 같은 느낌입니다. 저의 경우엔 아주 멀어서 이 정도만 돼도 서울권이라 말할 수 있겠다 싶습니다. 

 

두루두루 보십시오. 부동산의 매크로는 한국부동산원이나 KB시세 같은데가 고급인력 투입해서 만드는 자료이거니와 두 통계가 서로 다른 방향을 가리키고 있는 상황에서 너무 비싸지 않은 주택을 되도록 대출은 적게 받아서 살 수 있는 세상이 올지 안 올지 모르지만, 지금 시점의 가격은 확실히 아직 너무 비싸다고 생각합니다. 

 

위의 표는 회사채금리(AA-) 3년물 채권금리에 대입한 주택가격의 적정가격 추정용 그래프입니다. 1월의 실거래가 기준으로 월 50만원의 거주비만큼 내려와야 채권금리 수익률에 맞춰지게 됩니다. 

 

50만 원 X 12개월 = 600만 원 / 4.45% = 1억 3천4백만 원

 

제가 생각하는 적정가는 최종 실거래가 5억 - 1억 3천 = 3억 7~8천 되겠습니다. ( 그리고 그 이상은 선취프리미엄으로 치겠습니다. 뭐든 먼저 집은 사람이 왕이니까요. ) 그리고 그 프리미엄을 인정하던 하지 않던, 매수자의 마음이란 걸 잊지 마세요.

 

매수금액의 수익률이란 의미니까요. 대출받아서 살 수도 있습니다. 그럼 보이지 않는 월 지출이 증가하는 게 됩니다. 이 부분은 포스팅할 때마다, 계속적으로 달리 표현하며 말씀드리겠습니다.

 

오늘은 하남 구도심의 덕풍동 덕풍쌍용 아파트에 대하여 살펴봤습니다. 앞으로 실거래, 거주비, 전월세등의 자료가 뒤섞일 수 있는 점 양해 바라고, 도움이 되셨길 바랍니다.  끝.