계양구 계산동 은행마을삼보 매매/전세/월세 가격현황

인천광역시 계양구 계산동 1084-2 계산은행마을삼보는 "제3종일반주거지역" 에 위치한 연식을 제외하면 좋은 아파트다. 주변에 초중교가 밀집해 있고, 상업지구와는 한블럭으로 거리로 조용할 것 같고, 한 블럭 너머에 녹지와 체육시설등이 위치함. 계산천, 계양교통공원등이 위치함. 직주근접이라면 좋을 것 같은 지역이다.

 

1. 은행마을삼보 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.1 자료 기준입니다.

 

(1) 은행마을삼보 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	계산은행마을삼보
주  소	인천광역시 계양구 계산동 1084-2
건물동수	5	최고층수	22
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1997/07/25	건물분류	아파트
분양세대	436	주차대수	611
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	주)삼보토건
건설사	주)삼보종합건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	에이비엠(주)	관리소	032-551-7938
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	강일기업	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	249%	건폐율	15%
전용타입	3타입

 

2. 은행마을삼보 (전용 90㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) 은행마을삼보 매매가격 

최고가격 (21년 11월~22년 4월)	최근가격 (2023년 9월)
55,000만원	46,500만원

(2) 은행마을삼보 전세가격

최근 전세가격은 2023년 9월 3억4천만원으로 반등함. 월세거래량이 매우 적은 단지로 매매/전세로 접근하고 있는 것으로 보임. 

 

(3) 은행마을삼보 월세보증금과 월세

월세 거래량은 거의 없는 수준인데, 전월세 전환율을 조사할 필요가 있어보인다. 전세 자금 대출금리는 보증시 4%보다 낮으므로 전세가 더 유리할 수도 있지만, 월세나 전세 이자나 비슷한 구간인 것으로 보임.

 

2023년 3월 보증금 4000 / 110만원 ( 금리 4% 계산시 3억7천 전세 )

2023년 3월 보증금 5000 / 100만원 ( 금리4% 계산시 3억5천 전세 )

 

월세보증금	월세

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(4) 은행마을삼보 매매/전세/월세 연도별 거래량

부동산 투자자들은 2014년, 2015년 아파트를 매수하고 가격인상 분위기를 만들어 낸 것이 맞는 것 같다. 지역과 시기마다 동일하게 유사한 거래흐름이 보이는데, 인천도 예외는 아닌 것으로 보인다. 주식으로 장난치면 구속되지만 부동산으로 장난치면 "돈"만 벌게 되니 그런게 아닌가 싶다. 

 

역대급 투기판에 코로나가 겹치며 부동산 업자들의 성공담이 앞으로도 통용될 것 같이 얘기를 만들어내는 연예인들이 판치는 세상이다. 과거 그들이 수익을 먹었던 구간과 지금의 구간은 가격의 벨류에이션이 다르다. 

 

3. 은행마을삼보(전용 90㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 은행마을삼보 연도별 실거래 가격범위

앞서 언급했던 2014년, 2015년의 거래량 매집한 투자자들이 홍보를 하며 마진을 붙여서 팔려고 했으나 여의치 않았었다. 하지만, 2021년의 길쭉한 가격 범위는 누가봐도 정상적이라 볼 수 없다. 하지만 정상화되지는 못했다. 

 

이 가격의 거품을 유지해야 하는 정부는 "특례보금자리"로 가계부채를 동원한 대대적인 아파트가격 부양에 나섰다. 

(2) 은행마을삼보 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월 평균가:

2023년 3월 가격 반등한 아파트 매매가격과 전세가격이다. 이것은 연간 평균에서 보이거나 잡히지 않는 모습이다.

가격의 사투가 벌어지고 있다. 싸게 산 사람들의 이익 실현을 위한 것인지, 비싸게 산 사람들의 탈출구를 열어주기 위해서인지는 알 수 없지만, "특례보금자리"는 결국 아파트 가격을 반등시켰다.

 

연 평균가:

연간 거래가격의 평균으로는 매매/전세 모두 하락세로 보일 수 있다. 

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

(3) 은행마을삼보 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

회사채 수익율 수준에 추종하는 아파트 가격대라서 소개하는 곳이다. 시장의 흐름과 시장 수익율에 매우 잘 순응하는 곳이기도 하다. 미안한 얘기지만 이 아파트는 실거주자 보다는 투자자들이 아파트 가격을 조정하거나, 부동산이 적정 수익율대의 계산을 통해서 매매가격을 느낌적인 가격대를 제시하는 곳 같다. 그게 나쁘다는게 아니다. 좋은거다. 적당히 먹는다면.

 

(4) 은행마을삼보 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

해당 부분에서 2021년 11월 이후의 매매거래에서는 가격이 좀 과한 수준인 것 같다. 터무니 없는 것은 아니지만 월세보다 50~100만원 더 비용을 치루는 것이니 그럴 수 있다. 최악의 투자자는 2022년 12월로 보인다. 당시 고금리에 가격도 비싼 것으로 추정한다.

 

2022년 이전에는 거의 모든 매매가격이 월세 범위에 있었다.