계양구 작전동 작전 현대2-1차 아파트 매매,전세,월세 가격현황

인천광역시 계양구 작전동 580 작전 현대2-1차 아파트는 길 건너편 작동초등학교가 있고 준공업지역과 상업지역 사이에 위치한 직주근접이라면 좋은 위치에 있고, 주위에 공원들이 잘 갖춰진 곳. 경인고속도로와 수도권제1순환도로로의 접근성이 좋은 위치에 있다. 새벽엔 출근차량으로 막힐 정도인 곳이다

 

1. 작전 현대2-1차 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.1 자료 기준입니다.

 

(1) 작전 현대2-1차 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	작전 현대2-1차 아파트
주  소	인천광역시 계양구 작전동 580
건물동수	5	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1991/10/15	건물분류	아파트
분양세대	840	주차대수	691
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	성호주택(주)
건설사	성호주택(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	대원종합관리(주)	관리소	032-545-0100
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	대산시스템	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	257%	건폐율	20%
전용타입	3타입

 

2. 작전 현대2-1차 (전용 84㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) 작전 현대2-1차 매매가격

 

준공 후 30년이 지난 구축아파트라서 재건축 비용까지 고려한다면 지금 가격도 비싸다고 말할 수 있다. 주변에 2021년 신축아파트의 전용84타입의 가격대가 6~7억대도 있으므로, 재건축비 3~4억 잡는다면 현재 이 구축아파트의 가격은 2억 이하여야 할 것이나, 쉽지는 않을 것으로 보인다. 지금 구매해서 20년 거주할 계획과 건물 컨디션이라면 또 다른 이야기가 된다. 

최고가격 (2021년 8월)	최근가격 (2023년 12월)
45,000만원	29,000만원

(2) 작전 현대2-1차 전세가격

2024년 1월 최근 전세가격 시세는 2억2천~3천만원이다. 앞서 말했듯 실사용가치만 남았다고 가정한다면 이 수준의 매매가격이 맞을 것으로 보이지만, 이건 어디까지나 산술적인 부분이다. 감정적으로 그 가격을 받아들일 집 주인들은 없을 것이다.

(3) 작전 현대2-1차 월세보증금과 월세

최근 월세계약건은 2023년 10월로 보증금 5000만원 / 60만원 이다.

대체적으로 보증금은 1000만원 ~ 5000만원 선이고, 월세는 60만원~100만원 선에 대체적으로 잡혀있다.

월세보증금	월세

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(4) 작전 현대2-1차 매매/전세/월세 연도별 거래량

2021년 전세거래가 최대치를 기록했으나, 이도 점차 하락하고 있다. 전세가격이 높아진다면 이 아파트를 거래할 이유가 사라지는 아이러니다. 실사용에서도 매력적이지 않다는 것이다. 33평형 전세가격이 2억5천만원을 뚫고 내려갈 가능성도 있다.

 

3. 작전 현대2-1차 (전용 84㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 작전 현대2-1차 연도별 실거래 가격범위

2012년에서 2016년이 저평가 구간이었다면, 2020년~2023년은 고평가 구간의 모습이다. 가격 범위가 위아래로 길게 늘어선 거래일 수록 가격 불안정성이 높아지는 경향이 있다.

(2) 작전 현대2-1차 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월 평균가 흐름 :

월 평균가격의 흐름에서 전세가격의 진폭이 상당하다. 실 사용가치인 전세가격이 이렇게 요동치는 것은 투자자의 유입에 의한 단기 / 단발성 고가 전세의 유도로 해석할 수 있다. 매입시 차입비용을 줄이기 위한 전세가격 인상을 말하는 것이다.

 

연 평균가 흐름 : 

매매와 전세가격은 2022년 고점 후, 하락세임이 분명하게 나타난다. 매매가격은 2016년~2018년 사이의 가격대인 2억5천만원을 터치했다가 정부의 아파트 가격 부양정책에 일시 상승했으나, 높지 않다. 전세가격도 하향세 진행중이다.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

(3) 작전 현대2-1차 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

최근 거래가격대는 수익율에 매우 근접해 있으나, 아직은 높은 수익율과 이격도가 약간 높다. 

 

(4) 작전 현대2-1차 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

최근 거래된 2건의 거래는 최고 월세 구간보다 아래에 위치하고 있어서 구축만 아니라면 투자수익을 얻는 것은 가능할 것으로 보인다. 다만 구축이기 때문에 수익기간은 길지 못할 것으로 보인다. 

 

2013년~2021년까지는 투자수익으로 월세를 놔도 수익이 최소 10만원 이상씩은 얻을 수 있었으나, 2022년 이후의 매매건은 대출없이 현금으로 구매했다고 치더라도 수익을 내기 쉽지 않다. ( 보증금 5000만원 x 4% = 200만원/12개월) 해보면 답나오고, 대출이 있다면 대출이자까지 포함했을 때, 기대수익을 더 낮춰야 할 것으로 보인다.