미추홀구 도화동 동아아파트 실거래,전세가,월세가 현황[2024-01-22]

인천광역시 미추홀구 도화동 601-1 동아는 매우 저렴한 매매가격과 전세가격이다. (전세 : 2023년 중위 1억5천5백만원) 수준이다. 1호선 도화역과 매우 가까운 곳에 아파트인데, 매우 저렴하다. 구축이긴 하지만, 전세인데 싸게 살면서 돈 모아서 좋은 곳으로 가면되니 나쁘지 않은 선택일 수 있다. 도화초교도 가까이고, 전용84로 33평형대 전세가격이 싸다. 

 

[문서버전 : Report240120]

1. 동아아파트 아파트 단지와 아파트 거래정보

* 본 정보는 국토부실거래가 2024.1.22 자료와 부동산원 2024.1.20 자료를 기준으로 합니다.

(1) 단지정보 개요

단지명	동아
주  소	인천광역시 미추홀구 도화동 601-1 동아
건물동수	4	최고층수	19
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1992/02/29	건물분류	아파트
분양세대	496	주차대수	312
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	동보건설
건설사	동아건설	건물구조	철근콘크리트구조
주택관리	(주)쌍용개발	관리사무소	032-872-0204
음식물 처리	음식물쓰레기종량제	전기안전	위탁선임
경비관리	(주)푸른안전산업	전기계약	기타
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	316%	건폐율	21%
전용타입	1타입

 

(2) 인천시 미추홀구 전용 84㎡의 매매가와 전세가 평균(지역정보)

전세가격은 전월과 비슷한 흐름, 매매가격은 소폭이지만 하락한 모습이다.

인천시 미추홀구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 지역의 매매/전세 거래면적(지역정보)

인천 전역과 미추홀구는 비슷한 패턴으로 2020년 2월 투자가 인천 전역에서 이뤄졌다. 이건 도저히 자유시장에서 일어나기 힘든 일시적 거래량 폭증이다. 단기간에 말이다. 그리고 누가 주도했던 그 여파는 긴 시간 우하향을 그리는 시장을 만들었다.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 미추홀구 도화동 실거래건수와 전세, 월세 거래건수 (연도별 거래량계)

전세의 거래량이 2021년 증가하며 갭투기등이 진입할 수 있는 여건이 성숙되었다. 2022년 무슨 이유인지 모르지만 아파트 월세거래량이 폭증했다. 2020년 갭투기 광풍의 시기에 456건으로 평년의 2.5배 수준으로 매매거래량이 늘었으나, 2023년 매매량은 240건 수준임. ( 특례대출까지 있었는데 말이다. )

미추홀구 도화동 실거래건수(매매,전세,월세)

 

(5) 도화동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

도화동에 2020년 신축 아파트에 거래가 집중되었다. 그나마 2012년도 건축승인된 아파트 단지가 거래가 좀 있다.

새 아파트로 거래가 집중되며 시세도 신축위주로 형성되는 것으로 보임. (단, 2023년 1월부터 2024년 현재까지의 거래)

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 동아아파트 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

(1) 동아아파트 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 35,000만원

[최근 실거래가] 2024년 1월 : 25,750만원

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

반응형

 

(2) 동아아파트 전용 84㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

전,월세 거래가 상당기간 없었다. 미추홀구의 다른 곳도 이와 유사했다. 매물이 없어서 거래가 안되던지, 이 지역의 선호도가 떨어지는 이유가 있던지 한 것으로 보인다.

전월세구분	전세	월세보증금	월세
202112	19,000
202202		2,000	90
202203	19,000
202204	27,000	3,000	80
202205	20,000
202206	25,000
202207	19,500
202208	24,000
202210		3,000	90
202211	22,000	2,500	90
202212	22,000
202301		7,000	60
202308	18,500
202309	3,000	2,000	72.5
202311	15,000
202401		2,000	85

 

3. 동아아파트 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 84㎡)

 

매매 : 2020년까지는 거래량도 많고, 가격 범위도 안정적이었는데, 2021년부터 가격범위 넓어지며 가격 높아짐.

거래량 감소하며 자연히 가격도 하락

 

전세 : 실사용 가치의 하락을 동반한 매매가격의 하락과 전세가격의 하락이다. 전세는 실사용가치인데, 그 중위가격이 크게 하락했다. 대안이 있고, 그 대안이 이 아파트보다 좋아서 이탈하고 있는 것으로 보인다.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

 

4. 동아아파트 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

"더샵인천스카이타워1단지, 2단지"가 2020년 건축승인 아파트 들인것 같다.

"도화동신동아파밀리에"가 2012년 건축승인 아파트 인것 같다.

 

이 부분은 건축연도별 가격대에서 살펴봤던 부분인데, 거래량 가격을 보면 2개의 단지가 도화동 거래를 모두 흡수하고 있다. 매매에서는 2023년 특례대출받는거 신축사자는 분위기였을 것이고, 전세도 마찬가지 였을 것이다. 물론 대출은 갚아야 할 부채지만, 당장 신축을 사는게 나은 선택으로 여겼을 것으로 보인다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동아아파트 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 2억1천~ 2억2천만원

분석년도 전세가 중위가격 : 2023년 15,500만원

전세가율(평균배수) : 1.44
전세가율(중위배수) : 1.32

 

무슨 이유인지 모르지만, 매우 싼 전세가격이 등장했다. 반전세일 가능성이 높다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2024년 1월 : 25,750만

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준대

 

거의 적정가격대에 근접한 가격대로 최근 거래가격기준 6000만원 권리금 주고 매입한 격. 현금 구매조건이고, 대출이 있을 경우엔 월 이자를 초과비용에 합산하여, 당 자산을 매입하며 기대하는 편익(직주근접, 양육개선, 환경개선등)이 비용보다 크다면 좋은 거래임. 그래도 역세권에 상당히 저렴한 가격대다. 구축이다 보니 매입보다는 전세로 접근함도 좋을 듯 함.

 

다만, 차량 진입점이 고가다리 앞이라서 많이 아쉽다. 유턴해서 진입해야 하도록 고가를 만든 행정도 아쉽다. 

이건 공히 동아 아파트와 나산아파트가 비슷한 어려움을 겪을 것으로 보인다. (후문 진입점)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)