계양구 서운동 계양임광그대가 실거래,전세,월세 거래가격 현황

인천광역시 계양구 서운동 203 계양그대가는 서부간선수로를 접하고 있는 수변 공원과 도두머리 근린공원, 서운체육공원등에 접해 있다. 서운초교, 서운중학교, 서운고등학교이 학교가 길 하나 건너에 모두 있어서 양육환경에도 좋다. 수도권제1외곽순환도로를 통한 차량 이동이 편리한 위치에 있다.

 

 

 

1. 계양그대가 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.1 자료 기준입니다.

 

(1) 계양그대가 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	계양그대가
주  소	인천광역시 계양구 서운동 203
건물동수	7	최고층수	28
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2009/10/01	건물분류	아파트
분양세대	373	주차대수	505
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	신가현이엔씨
건설사	임광토건	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	세화종합관리(주)	관리소	032-544-6622
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	상일테크	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	298%	건폐율	21%
전용타입	2타입

 

 

 

2. 계양그대가(전용 84㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) 계양그대가 매매가격

 

2023년 6월 약간의 반등이 있었으나, 속절없이 하락하는 형태로 보인다. 소규모 세대수와 근처에 지하철이 없는 것 빼고는 차량이동 위주의 생활이라면 나쁘지 않은 환경이다. 하지만 하락세다. 제3종일반주거지에 2009년 식이라서 벌써 재건축이 어려워 가격이 떨어지는 것은 아닌 것 같다.

최고가격 (2021년 8월)	최근가격 (2023년 12월)
60,000만	44,000만원

(2) 계양그대가 전세가격

최근 2024년 1월 35,000만원에 전세계약건이 있다. 전세가격은 비교적 견조하다.

 

(3) 계양그대가 월세보증금과 월세

최근 월세 계약건은 2023년 8월 : 보증금 3000만원 / 120만원

33평형의 보증금과 월세 수준으로는 나쁘지 않은데, 다만 직주 근접이 되어야 함에도 이 근처에 일자리가 있는게 아니라 차를 타고 멀리 나서야 하는 상황이라면 궂이 이곳에 월세 둥지를 틀 이유가 딱히 없다. 

월세보증금	월세

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(4) 계양그대가 매매/전세/월세 연도별 거래량

2013년~2021년까지 거래량이 활발했다. 총 세대수 대비해서 손바뀜 회전이 다 된 것일 정도로 매년 10건 이상씩 거래가 되었다. 총 181세대에서 손바뀜된 것은 맞으나 이익실현 후 털고 나서진 못하는 상황에 몰린 것으로 보인다. 

 

 

3. 계양그대가 (전용 84㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 계양그대가 연도별 실거래 가격범위

현재 수익구간의 매매건들은 2019년도까지 매입하여 보유한 사람들은 현재도 수익구간이나, 그 이후의 매매건들은 수익실현이 쉽지 않은 상황으로 보이고 있다. 대체제가 많은 상황에 있는 것으로 보인다.

(2) 계양그대가 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

매매가격은 그럭저럭 유지되거나 등락이 크지 않았는데, 문제는 전세가격의 월평균이 널뛰기를 하고 있다는 것이다.

전세가격의 전반적인 연 평균가격에서 상승으로 돌아선 2024년 이지만, 이 또한 2022년의 연장선에 불과하다. 전고점을 넘어서긴 쉽지 않아 보인다. 그 이유는 매매가격이 속절없이 하락하는 추세로 보이기 때문이다. 

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 계양그대가 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

월 160만원을 넘어서는 가격대의 매매가격은 확실히 고가에 잡은 거래인 것으로 보인다.

2022년 6월, 2022년 9월, 2023년 6월의 거래가격은 수익율과 관련한 월 거주비기준에서 괴리가 크다.

 

(4) 계양그대가 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

최근 2024년 1월의 월세 보증금3000만원/월세120만원이란 계약이 나온 이유도 확인이 된다. 최근 매매거래가격을 기준으로 한다면 딱 매매 가격수준의 수익율을 지키기 위한 수단으로 보인다. 하지만, 120만원의 월세는 역대 최고가격의 월세라는 점이 중요하다. 그렇다면 이 아파트의 추후 매매가격은 하락이 불가피해 보인다.