서구 당하동 검단힐스테이트4차 실거래, 전세가, 월세가현황 및 이상한 고가 거래[2024-01-23]

인천광역시 서구 당하동 1090-1 검단힐스테이트4단지는 인근에 인천2호선 독정역이 있고, 백석초교, 문곡고교, 당하중학교 순으로 까운 위치에 학교들이 있다. 주변이 2종 주거지역으로 다세대와 같은 주택들이 많이 있는 곳이다. 근처 대로변에 상업지역이 구성되어 있다.

 

[문서버전 : Report240120]

1. 검단힐스테이트4차 아파트 단지와 아파트 거래정보

*국토부실거래가 2024.1.23 자료기준

(1) 단지정보 개요

단지명	검단힐스테이트4단지
주  소	인천광역시 서구 당하동 1090-1 검단힐스테이트4단지
건물동수	10	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2012-02-24	건물분류	아파트
분양세대	588	주차대수	963
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	이토건설
건설사	현대건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
주택관리	에이제이대원 주식회사	관리사무소	032-567-0919
음식물처리	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리업체	케이티원	전기계약	단일계약
부대복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	171%	건폐율	17%
전용타입수	3타입

 

(2) 인천시 서구 전용 107㎡타입 매매와 전세가격 평균(지역정보)

인천시 서구의 전용107타입이 2023년 최고가격을 찍었으나, 이상 거래로 보임. 현재 검단힐스테이트4차의 최근 실거래 등록건도 이상거래로 보임.

인천시 서구 전용 107㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 인천시 서구 매매/전세 거래면적(지역정보)

서구의 2023년 12월 거래면적은 2021년 10월의 거래면적 합계를 넘어섰음. 전세거래량은 꾸준히 증가하고 있는 추세.이러한 증가세는 거주하기 나쁘지 않다는 의미로 보임. 

인천시 서구의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 서구 당하동 실거래건수와 전세, 월세 거래건수 (연도별 거래량계)

전세거래량은 2023년 최대치였고, 월세거래는 2022년이 최대치에서 하락세. 

정부 부동산 부양책으로 2023년 거래량은 반등하여 813건 기록함.

당하동의 실거래량( 매매, 전세, 월세 )

 

(5) 당하동 전용107타입의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년 1월 이후 거래량과 거래 가격대. 6억원의 최근 거래가격을 이상거래로 보는 이유. 중위가격보다 1억원 이상 거래가격대를 벗어난 거래임.

당하동의 전용107타입 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 검단힐스테이트4차 매매가와 전세가(전용: 107㎡)

(1) 검단힐스테이트4차 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 62,700만원

[최근 실거래가] 2023년 12월 : 60,000만원 (10층)  <- 이상거래

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(2) 검단힐스테이트4차 전용 107㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

전월세구분	전세	월세보증금	월세
202201	35,900
202202	38,300
202203	36,000
202204	35,000
202208	33,000	15,000	100
202210	30,000
202211		5,000	120
202212	34,000
202301		8,000	106.25
202302	27,000
202305	31,725
202310	33,000

(3) 검단힐스테이트4차 전용 115㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

전월세구분	전세	월세보증금	월세
202205	35,500
202207	34,650
202212	31,167
202301	40,000
202303	30,000
202306	33,000
202309	34,000

(4) 검단힐스테이트4차 전용 127㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

전월세구분	전세	월세보증금	월세
202202		4,000	150
202206	43,500
202301	32,000
202303	33,333
202308	32,000	4,000	135
202309	32,750	4,000	140
202312		4,000	140

 

3. 검단힐스테이트4차 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 107㎡)

 

아무리 봐도 2023년 최근 실거래가격 6억은 좀 인위적으로 높게 실거래된 듯한 느낌임. 네이버 부동산의 호가도 5억선인데, 뜬금없는 6억 실거래임. 실거주자들의 가격대인 전세의 중위가격은 지속적으로 하락하고 있어서 더 의아함.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 검단힐스테이트4차 주변 매매,전세가 비교(전용: 107㎡)

당하동내에서 매매와 전세거래량 탑은 저렴한 "검단신도시 대성베르힐라프리미어"라는 단지임. 

시세 조정의혹이 생기는 단지 2곳은 "검단신도시 디에트르더펠리체"와 "검단힐스테이트4차"임. 의심된다는 개인소견임.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 검단힐스테이트4차 적정가격과 데이터 결론(전용: 107㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억원~5억9천만원

분석년도 전세가 중위가격 : 2023년 31,730만원

전세가율(평균배수) : 1.87
전세가율(중위배수) : 1.58

 

최고가 단건들이 하락하는 전세가격와 정반대의 흐름으로 전세가배율이 높아진 상태임. 여기서도 인위적인 모습이 보임. 매매가격을 단 한두건으로 평균과 중위가격대를 끌어 올려서 아파트단지의 전세가배율로 시세가 상승되게 할 수 있는 곳임. 거래가 많지 않으면 가능함. (전세거래량도 매우 적음)

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억9천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 12월 : 60,000만원 (10층)  <- 이상거래

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.00%

 

최근 거래가격 기준 2억1천만원의 과도한 권리금을 주고 자산을 매입한 격. 대출없는 현금구매 조건이고, 대출이 있다면 월이자를 초과비용에 합산하여, 당 자산을 매입하여 기대되는 편익(직주근접, 출퇴근편리, 양육환경등)과 비교하여 비용보다 편익이 크다면 좋은 거래다. 

 

인천시 서구의 권리금 치고는 상당히 높은 수준이고, 기존 2020년 이전의 거래 가격대가 기대하던 수익과도 갭이 상당히 크다. 이 주변에 신규 분양되는 아파트들이 있는 지 확인하고 있다면 인위적 가격인상일 가능성을 의심해 본다. 그게 아니라면 구매자가 직주근접용으로 개인적으로 맘에 들어서 산 것일 수도 있기 때문에 단정짓지는 않는다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)