계양구 작전동 미도아파트 매매,전세,월세 최근 실거래현황

인천광역시 계양구 작전동 420 작전 미도 아파트는 성지초등학교와 가깝고, 작전공원이 근처에 있으며, 인천1호선 작전역 인근에 위치한 480세대의 중급단지로 제3종일반주거지역에 위치하고 있어서 용적율이 298%입니다.

 

 

 

1. 미도아파트 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.1 자료 기준입니다.

 

(1) 미도아파트 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	작전 미도 아파트
주  소	인천광역시 계양구 작전동 420
건물동수	4	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1990/11/19	건물분류	아파트
분양세대	480	주차대수	288
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	가나안진흥건설
건설사	가나안진흥건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	주식회사 푸른종합주택관리	관리소	032-544-4428
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	위탁선임
경비관리	푸른안전산업	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터
용적률	298%	건폐율	21%
전용타입	5타입

 

 

 

2. 미도아파트 (전용 84㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) 미도아파트 매매가격

2014년 재건축연한 축소와 함께 거래가격 상승한 기간은 2016년까지였다. 횡보하던 집값이 초저금리로 크게 점핑하고,

다시 급락하려하지만, 거래가 안되어 급락도 여의치 않아 보인다.

최고가격 (2022년 6월)	최근가격 (2023년 7월)
37,500만원	28,300만원

(2) 미도아파트 전세가격

2023년 10월 2억 전세거래됨. 거래량이 적어서 한눈에 시세가 들어올 지경임. 2024년 역전세 대기건이 2건.

(3) 미도아파트 월세보증금과 월세

최근 월세는 2023년 10월 보증금 1억 / 45만원

월세보증금	월세

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(4) 미도아파트 매매/전세/월세 연도별 거래량

2022년 매매 1건, 2023년 매매 1건. 전세거래는 평이한 수준이나, 월세는 1건 감소. 실거주 단지로 보인다.

매매도 실거주로 대응해야 할 것으로 보임. 

 

 

3. 미도아파트 (전용 84㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 미도아파트 연도별 실거래 가격범위

다시 확인되지만, 최저가격과 최고가격의 매매가격 범위가 상하로 길게 늘어선 것은 가격 불안정성을 대표한다.

대신 그 불안정성이 상승, 하락의 지표가 될 수는 없다. 2021년 (23,400만원 ~ 36,500만원)에 투자된 자금이 무리수임.

(2) 미도아파트 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월 평균가 흐름

월평균 전세가격이 요동치는 것도 가격의 안정성과 관련있다. 

 

연 평균가 흐름

연평균 전세가격과 매매가격은 2020년까지 평균가격이 매우 안정적이었음. 재건축 후 주변시세와 같은 수준이 되려면 2억 이하의 매매가격이 적정함. 2023년 6월 사용승인된 "계양서해그랑블더테라스"가 호가 5억8천만원선이므로 재건축 비용이 4억원 수준이면 현재 아파트의 매매가격은 2억원 이하여야 함. 

 

아니라면 현재 실거주 가치 수준이 매매가 수준이어야 할 수 있음. ( 잘 고쳐서 20여년 더 사용한다면 좋은 거래임 )

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 미도아파트 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

누구보다 영리한 투자자들은 그래서 이 주택을 매매하지 않는 것이다. 단기 승부가 나지 않는다면 월 수익을 채권에서 얻는게 더 나을 수 있다.

 

(4) 미도아파트 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

당 아파트의 2022년 이전의 거래와 2022년 이후의 거래에서 월세와의 포지션 차이가 보이는가?

반드시 이 지역에 살아야 한다면 "월세"로 거주하는 것도 나쁘지 않은 판단이다. 전세대출 받아서 2억원에 전세 사는 것과 5000보증금에 60만원에 월세사는건 전월세 전환율 해봐도 별 차이 나지 않는다.

 

매매는 많은 차이가 난다. 그러니 반드시 거주해야 한다면 월세도 나쁜 선택이 아니란 것이다.