연수구 송도동 더샵센트럴파크2차(주복)-전용71㎡ 매매,전세,월세 현황

송도동 아파트의 건축년도와 전용면적별 연간 실거래자료를 포함한, 인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2단지 아파트의 실거래  전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

[Report Version - 240223] 인천시-주상복합 아파트

1. 더샵센트럴파크2차 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.26 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

송도센트럴파크 공원을 길 건너에 바라보는 단지. 신정초등학교와는 거리가 조금 있고, 인천1호선 지하철 센트럴파크역은 공원을 가로질러 가야한다. 주상복합 아파트라서 상권이 형성되어 있는지 확인이 필요하고, 다수 매체에서 이 지역의 상권공실을 언급하므로, 만일 그렇다면 주상복합 자체의 매력도가 낮아진다. 관심있다면 현장 확인하시길. 중학교는 근처에 없어서 양육환경 좋다고 하기 어렵다.

 

다만 생활환경에서는 공원이 앞에 있어서 단지의 답답한 건폐율을 어느정도 외부 공원에서 해소가 가능하고, 주력평형이 아닌 전용71 타입에 대한 조사만 하므로 넓고 쾌적한 환경을 찾는 분들을 대상으로 하는 점이 아닌, 저렴한 아파트를 구하시는 분들을 위한 정보임을 말씀드린다.

 

(2) 송도동-건축년도와 전용면적별 거래량-매매 거래량(2023년)

분석대상인 전용71은 2023년도 송도동 전체에서 매매거래량 7건이다. (특히 2011년 준공된 아파트에서 7건)

거래가 빈번한 평형대가 아니다.

(3) 송도동-건축년도와 전용면적별 거래량-전세 거래량(2023년)

더샵센트럴파크2차에 해당하는 전용71의 전세 거래량은 13건이다. 

(4) 단지정보 개요

단지명	더샵센트럴파크2단지
주  소	인천광역시 연수구 송도동 23-4
건물동수	3	최고층수	48
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2011/08/25	건물분류	주상복합
분양세대	632	주차대수	1150
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	송도국제도시유한회사
건설사	포스코건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)아주관리	관리소	032-834-8185
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)케이티팝스시큐리티	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	366%	건폐율	44%
전용타입	10타입

 

 

2. 더샵센트럴파크2차 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 71㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격 : 2023년 8월 - 66,000만원

최근 전세가격 : 2024년 2월 - 37,000만원

(4) 단지 전용 71㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2023년 11월 월세보증금 : 3,000만원 / 월세금 190만원

2023년 11월 월세보증금 : 2,000만원 / 월세금 132만원

 

월세 가격이 매우 비싸다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 71㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

2022년도 거래량이 없다. 높은 호가로 인한 것으로 보이고, 2023년에 조정된 호가와 가격이었을테지만, 정부의 정책 자금대출이 영향을 준 것으로 보인다. 2020년이 거래량 피크였고, 이미 임대용 아파트 인 것으로 보인다. 최근 월세가격대도 매우 높아서 반드시 이곳에서 살아야 하는 사람이라면 모르지만, 이 가격대면 대안이 너무나 많다.

(6) 단지 전용 71㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2011년 건축승인된 전용71타입은 더샵센트럴2차 뿐이다. 

3. 더샵센트럴파크2차 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 71㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

채권 수익율보다 상당히 높은 기대이익을 노리고 집입한 것으로 보인다. 이정도 기대수익을 기대했기 때무에 월세를 190만원씩 받아야 하는 것으로 보인다. 그래야 현상유지 수준을 지켜낼 수 있다.

(2) 단지 전용 71㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

현금으로 본 아파트를 매입했을 때, 월세190만원을 받아야 현상유지되는 지점임. 월세 가격을 무리하게 받는다 싶었는데, 철저히 계산된 월세 수준임을 알 수 있다. 즉 아파트 매입을 위해서 들어간 돈으로 얻을 수 있는 기대이익이 있는데, 자산가치가 상승하기도 하면서 투입된 자금에 대한 비용처리를 월세로 하려는 것이다. 

 

임차인 입장에서 지금 이 아파트에 월세를 반드시 거주해야 하는 상황이 아니라면 다른 곳을 알아보기 바란다. 

(3) 인천시 전용 71㎡ 평균월세보증금과 평균 월세금 (2024년 1월)

비교 대상아파트와 직접 비교하기 위해서 동일 전용면적을 기준으로 인천시에서의 보증금과 월세금 평균을 조사하여 첨부한다. 

군구	동읍	보증금(만원)	월세금(만원)
계양구	작전동	13000	15
미추홀구	용현동	3000	80
부평구	산곡동	2500	67.5
서구	청라동	2500	137.5