연수구 송도동 송도아메리칸타운아이파크(주복) 매매,전세,월세 실거

인천시 연수구 송도동의 건축 연도(준공일)와 전용면적별 연간 실거래자료를 포함한, 인천광역시 연수구 송도동 155 송도 아메리칸타운아이파크아파트의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

 

[Report Version - 240223] 인천시-아파트 

1. 송도아메리칸타운아이파크 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.26 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

어린 자녀를 키운다면 위치가 썩 좋지 않다. 송원초등학교로 큰길을 두 개 건너야 한다. 하지만 초등학교 고학년부터는 큰 문제는 없겠다. 인천 1호선 캠퍼스타운역 앞이고 연대국제캠퍼스, 송도국제도시 경제자유구역에 일자리가 있어서 직주근접을 노린다면 좋을 것 같은 위치다.

 

직주 근접이라면 주상복합이 문제가 될 것 같지는 않다. 2018년 건축승인된 주상복합 아파트를 벌써부터 재건축 걱정을 할 필요는 없어 보인다. 좀 여유 있는 사람들이 직주근접하며 적은 대출로 산다면 모르겠으나, 투자로는 전용 84 타입만을 봐도 경쟁 아파트들이 너무 많다. 게다가 인천 1호선 역은 정말 500~600미터마다 정거장을 만들어놔서 역세권 의미도 없다.

 

송도국제교를 넘으면 남동국가산단이 위치하고 있다. 바다를 접하고 국제자유도시라는 이유가 이 지역의 아파트 가격이 비쌀 이유인지는 모르겠으나, 그러려면 거래량부터 올라야 할 것으로 보인다.

 

(2) 매매-송도동 건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2023년)

송도동에 생각보다 일찍 아파트들이 지어졌다. 거래되는 주 건축연도는 2020년, 2005년, 2019년, 2018년 순이다.

전용 84 타입의 매매거래량이 절대적인 거래량을 나타내고 있고, 그다음은 전용 59 타입이다.

(3) 전세-송도동 건축 연도와 전용면적별-전세 거래량(2023년)

송도동에 새 아파트들의 전세선호도가 높은 것이 사실이다. 하지만 2005년 건축승인된 전용 84 타입과 2009년~2014년도의 준신축급 전용 84 타입의 거래량도 만만치 않은 거래량이다. 신축의 전세 선호도가 높은 것은 분명하고, 아예 구축 쪽에서 2005년도 아파트가 거래량이 많았다.

(4) 단지정보 개요

단지명	송도 아메리칸타운아이파크아파트
주  소	인천광역시 연수구 송도동 155
건물동수	3	최고층수	49
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2018/10/26	건물분류	아파트
분양세대	869	주차대수	1152
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	송도아메리칸타운
건설사	현대산업개발	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	에이비엠(주)	관리소	032-814-9992
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	대산시스템	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	449%	건폐율	32%
전용타입	6타입

 

 

2. 송도아메리칸타운아이파크 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격 - 2023년 12월 : 78,500만 원

최근 전세가격 - 2024년 2월 : 40,950만 원 ~ 47,000만 원

 

저 거슬리는 전세가격은 대출조건과 전세보증보험 가입조건을 맞추기 위해서 인 것인지... 십만 원대까지 내려오는 건 보증대출 관련해서 하는 것으로 알고 있는데, 아파트까지 저런다니...

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

장기 시계열에서 보증금은 3000만 원, 5000만 원이 대세다.

 

최근 2024년 1월 : 보증금 5000만원 / 월세금: 180만 원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

거래량은 단언컨대 우하향 세다. 가격과 관련이 깊을 수 있고, 2023년과 같은 정부의 특례가 다시 나온다면 거래량 갱신도 가능할 테지만, 아직 소식은 없다. 올해는 실거래 매매가 아직 없다.

 

전용 84에 속하는 세대수는 426세대이고 전월세 임대물량은 222건으로 52%가 임대물량이다. 바꿔 말하면 실제 매입 실거주하는 세대는 48%밖에는 안된다는 말이다. 투자된 아파트를 굳이 사줘야 할 이유가 없을 것 같다. 여유가 있어서 사려는 것은 개인의 선택이다.

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

비슷한 시기, 비슷한 위치임에도 서로 줄 세우려는 시도들을 하고 있는 것인지는 모르겠으나, 2022년 1월 이후 실거래된 아파트들의 각 가격범위와 주 거래 가격대의 모습이다. 이렇게 많다. 반드시 송도에서 집을 사서 살아야 한다면 기다리는 게 좋을 것 같다.

 

이곳의 실거래들은 가뜩이나 적어진 인천시의 평균매매가격을 끌어올리는 주원인이다. 지하철을 타야 하는 게 아니라면 좀 더 저렴한 전용 84 타입이 이렇게나 많을 것을 알 수 있다. 게다가 투자된 아파트들은 시간이 갈수록 수익률이 나빠질 텐데, 기다려봄도 나쁜 선택은 아닌 것 같다. (2024년이라도)

3. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

붉은색 채권 금리의 월 기대수익선이다. 이 선과 멀어진 것일수록 더 많은 기대수익을 보고 아파트를 매입했다고 보는 것이다. 2021년과 2024년 근천의 매매가격은 비슷하지만, 금리가 2% 이상 차이 난다. 1억에 2%면 연 200만 원 차인데, 6억이니 연에 1200만 원 차이가 나고 있는 것이다. 그러므로 2021년과 가격이 같다면 지금이 훨씬 비싼 가격대가 된다.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최근 월세 180만 원 / 보증금 5000 ( 4% 금리 = 월 166,000원) = 합계 월 197만 원 수익예상

최근 매매 78,500만 원 x 4% = 월 261만 원

 

매입하여 월세 놓으면 최근 기준 64만 원 손실구간이다. 이쪽 임대인들은 수익률 계산이 철저한 것으로 보인다. 2021년부터 월세를 높게 책정하여 수익을 보고 있다. 적어도 2021년 중반까지의 매입건들이 고정금리 혹은 대출 없이 샀다면 확실히 아파트 월세 수익구간이다. 

 

하지만 아파트 월세로 수익 보려는 사람은 극히 드물고, 자산가치 자체의 상승을 유도하려 할 텐데 매매회전율이 좋을 것으로 보이지 않는다. 결국 2023년 매입한 거래들은 손실구간에서 월세로 은행이자 갚기도 버거울 것으로 보이고, 집값이 오르거나 매각되길 바랄 것으로 보인다. 개인 소견이다