하남시 덕풍동 덕풍현대 아파트 거래분석

경기도 하남시 덕풍동 524 덕풍현대 아파트 32평형 위주의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이 (2023년 총 거래건, 계약해지, 등기건), 연도별 거래량

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	555세대(총3개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	1997년 12월 19일	총주차대수	832대(세대당 1.49대)
용적률	304%	건폐율	25%
건설사	(주)현대산업개발
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-794-5951
주소	경기도 하남시 덕풍동 524
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격

최고가 : 2022년 5월 11일 6억9천백만원

최근가 : 2023년 9월 15일 5억 5천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 갱신계약 후, 전세 보증금 반환건 (역전세)

 

역전세 진입은 2023년 3월 진입되었고, 전세 건 자체가 많지는 않지만, 2025년 4월까지 진행될 것으로 보임.

단지명	전용면적(㎡)	계약년월	계약구분	갱신차액
덕풍현대	59	202303	갱신	-4,000
덕풍현대	84	202304	갱신	-12,000
덕풍현대	84	202304	갱신	-8,000
덕풍현대	84	202307	갱신	-11,000

 

(2) 전용면적별 거래량

 

(3) 2023년 전용면적별 실거래등록, 계약해지, 등기신청건

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2022년도 최고가 거래와 2억 가까이 떨어진 가격대의 거래가 이채롭다.전세가격은 다시 안정권으로 접어들고 있는데, 이 가격대는 주변 전세가격과 비교 필요하다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

덕풍동에서 덕풍현대 아파트의 매매가격은 하위권에 속해 있고, 전세가격은 저렴한 축에 속하는 곳입니다. 건축 연도, 위치등에 따라서 가격대가 크게 벌어진 모습입니다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 1백만 원

중위전세보증금 : 3억 5천만 원

전세가율(평균배수) : 1.48
전세가율(중위배수) : 1.43

 

주기적으로 낮은 전세가 출회로 인하여 전세가율이 요동치는 것으로 보이지만, 노이즈가 없다면 평이한 전세/매매가율을 보임. 2020년 매매가 급등이 있었지만, 전세가 인상으로 모두 반영된 것은 아닌 중, 장기 투자한 임대인이 있는 것으로 보임. 전세가격 급등기에도 평이한 전세가 유지되는 건이 큰 역전세를 방어해 준 역할.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 9천1백만 원 ( + 부동산 선점 권리금 )

수익률 곡선에 수렴하던 가격대가 2020년 4월부터 이탈 시작함. 가격 상승에 따른 추가 매수세는 일정 수준 이후 급감함.

최근 실거래가 5억 5천만 원 기준 ( 월 기회수익 60만 원 / 4.51% )

 

최근 실거래가 기준 1억 6천만 원을 수익곡선기준 권리금으로 지불하고 구매한 것과 같음. 매수자 입장에서 근본적인 수익률에 적합한 실거래가격에 참고사항을 권고드리고, 어느 정도 수준의 권리금을 지불하고 구매할 것인지 판단하시면 됩니다. 거주용 아파트이지만, 부동산 시장 자체가 선점 후, 가격 상승시켜 매매시키려는 사람들에 의해서 왜곡된 상태이므로, 매수자들은 최대한 부동산 가격을 "깎아서 산다"는 생각으로 접근하시길 권고합니다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

초등학교에 다녀야 하는 학부모는 이곳이 그리 좋은 위치가 아님을 아셔야 한다. 동부초등학교까지 거리가 상당하기 때문이고, 그 이상의 자녀라면 나쁘지 않아 보인다. 초등학교 6년이 주택구매에는 안 좋을 것 같아 보인다. 고속도로를 이용해야 한다면, 바로 옆이기 때문에 이용이 편리할 것으로 보인다. 현재 적정가격에서 매우 크게 이탈한 호가로 봤을 때, 굳이 여길 선택해야 할 이유는 없어 보인다. 아이들을 키우기엔 좋다고 하기 어려운 위치. 고속도로 인근으로 공기상태는 더 고려해야 할 사항으로 보임. 차량 이동 많은 곳이 좋을 리 없다. 

 

주변에 걸어서 이용할 생활 편의시설이 없어 보이는데, 주변에 개발 호재가 있는 것으로 보이니 매수하시기 전에 반드시 주변부를 둘러보시고 판단하시길 바랍니다. 재개발 호재는 있는 것으로 보인다. 덕풍현대 앞 상가 건물의 외벽을 깨끗하게 정비한 것으로 보아, 그렇게 생각된다. 돈이 안되는데, 건물주들이 돈을 쓸 일은 없으니 말이다.

 

전세가격은 덕풍동에서도 저렴한 축에 속하는 곳이니 어린 자녀가 없다면 가격적으로 나쁘지 않아 보입니다. 

 

아... 천현역(하남 덕풍역)이라는 지하철 3호선이 "기본/실시계획 승인"되고, 2028년 말 예정이라고 하는 호재가 있다고 하는데... 위치는 미정이라는 것으로 보인다. 지하철 3호선 하남연장(송파~하남시청) 2024년 하반기 확정이라고 한다.

 

http://m.hanamtimes.com/news/articleView.html?idxno=10164

지하철 3호선 신덕풍역 ‘어디에 들어설까’