하남시 창우동 은행한신 아파트 거래분석

경기도 하남시 창우동 은행한신 아파트 37평형 위주의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1360세대(총14개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	1994년 05월 30일	총주차대수	1691대(세대당 1.24대)
용적률	219%	건폐율	18%
건설사	(주)뉴서울주택건설 외 남광토건등등
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-794-0593
주소	경기도 하남시 창우동 520
면적	대분류 2타입 ( 4타입 )

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2.  매매가격과 전세가격

전용 101 최고가 : 2022년 4월 25일 9억 3천5백만 원

전용 101 최근가 : 2023년 7월 11일 7억 5천5백만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적 합산 월 거래량

2021년 11월부터 2023년 9월까지 월별 전용면적 합산 총거래량은 5건 이하.

 

(2) 전용면적별 평균 거래가격 (단위 : 만원)

전용면적별로 가격대가 형성되어 있다. 전용 101(파란색) 대부분 구간에서 하한선으로 받쳐주고, 그 이상의 평형대들은 일정 금액범위에서 더 높은 가격을 형성한다. 다만, 전용 134의 경우엔 최근 가격이 푹 떨어지는 모습을 보였다. 산발적인 거래만이 있고, 거래량은 2월부터 회복되었다. 일정한 흐름이 없는 것으로 보아, 파는 사람도 사는 사람도 확신이 없는 단지로 보인다.

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전용면적이 큰 편이어서 그런지 고가에도 전세 수요는 적응되어 갔던 것으로 보인다. 2023년 전세가격이 큰 폭으로 내려왔고, 2020년도 중윗값에 근접하고 있다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주위에 동일한 전용 101의 대형평수가 없으므로, 전용 84의 주변 매매가와 전세가를 대체한다. (꿈동산신안 아파트)

꿈동산 신안아파트와 비교하니, 은행한신 아파트의 가격이 저렴해 보이는 효과가 있었다. 그렇다면 둘 중 하나는 비정상적인 가격이라는 뜻이 되겠다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 7억 2천만 원

적절하게 유지되던 전세가/매매가배율이 2021년 6월 벌어지기 시작했다. 지금은 실사용가치인 전세가격과 매매가격의 간격이 더 벌어진 상태. 

 

전세가 중윗값 : 4억 5천5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.67
전세가율(중위배수) : 1.58

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 9천만 원 (+부동산 선점 권리금)

2020년 4~5월 이탈된 수익지표. 적정한 수익률 지표와 함께하던 가격대는 2020년 4~5월부터 이격되기 시작하여 아파트 단지 가격대를 상승시켰다. 하지만, 이후 가격대에 대한 저항, 혹은 기준금리 인상등으로 매우 주춤하던 거래가 2022년도에 최고가를 찍으며 상승한다. 이해가 되지 않는건... 거래가 없는 상태의 최고 호가로 구매한 사람들이 과연 본인의 판단으로 매매를 했을까 하는 우려이다.

 

수익율 기준 최악의 거래는 2022년 7월 16일 거래다. 당시 매매가격은 9억 원이었다.

월거주비는 당시의 회사채 AA- 3년물 회사채를 기준으로 하고, 이 경우 9억 원의 당시회사채 금리를 기준으로 하면 매월 310만 원가량의 기회이익을 상실하게 되는 것이다. 

 

2022년 7월 매입가 9억 + 1년 기회이익 3700만 원 = 9억 3천7백만 원이 되어야 본전이라는 의미.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

https://apt-micro.tistory.com/entry/%ED%95%98%EB%82%A8%EC%8B%9C-%EB%8D%95%ED%92%8D%EB%8F%99-%EB%8D%95%ED%92%8D%ED%98%84%EB%8C%80-%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8-%EA%B1%B0%EB%9E%98%EB%B6%84%EC%84%9D

하남시 덕풍동 덕풍현대 아파트 거래분석

 

위의 단지는 지하철 3호선 송파~하남 연장에 따른 수혜단지라는 부동산 분석업체의 평가를 보고 작성하게 된 내용이다.

하남시 창우동의 이미 있는 지하철 5호선 "하남검단산역"이 있는 곳은 어찌 되어야 할 것인가? 3호선이 계획되어 빠르면 2024년 하반기에 결정되고, 빠르면 2028년 이어질 3호선의 호재 때문에 이 주변의 아파트 가격이 높다는 게 이해가 될 것인가? 하는 점이다.

 

게다가 덕풍동 덕풍현대에 비하여 은행한신아파트는 "하남초등학교"와 면하고 있고, 주위에 편의시설등이 제법 잘 갖추어진 곳인데, 그렇다면 이곳은 하남시 덕풍동의 지하철 3호선 연장에 비할 바 못된다는 것인가? 오르게 하려는 의도와 취지는 이해할 수 있으나, 적당히 해야 할 것 아닌가? 말 그대로 은행아파트는 10억~15억 가야지 정상으로 보일 것인가?

 

부분 부분으로 호재가 있다고 해도, 그건 어디까지나 "호재"다. 실 사용가치인 전세가격이 변화가 없는 상태에서 무작정 오른 금액을 고수하며 거래절벽을 겪고, 정부는 서둘러서 대출을 풀어주며 가계부채를 증가시키는데, 우리나라에 호재가 아닌 곳이 도대체 어디에 있냐는 말이다.

 

지하철 3호선 연장 호재 같은 거 보시지 말고, 차라리 어린 자녀가 있다면 "은행한신"아파트 단지가 훨씬 좋아 보인다. 아니 더 좋다. 다만 가격차이는 평수에 비하여 "은행"아파트가 더 저렴한 느낌마저 받는다. 

 

매매하실 분들은 현장 잘 보시고, 판단하시길 권고드린다. 지하철이 있는 게 아니라, 놓일 예정이라는 호가에 대응하여 "실제로 있는 지하철"단지로 가격의 적정성을 비교해 보고자 했다.