고양덕양삼송 삼송아이파크2차 33평형 주택거래

단지 정보

세대수	1066세대(총10개동)	저/최고층	9층/29층
사용승인일	2015년 08월 27일	총주차대수	1361대(세대당 1.27대)
용적률	183%	건폐율	16%
건설사	현대산업개발(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-381-8241
주소	경기도 고양시 덕양구 삼송동 311
면적	대분류 3타입

대단지와 공원을 인접하고 있고, 격자 도로망이 잘 갖춰진 조용한 동네입니다. 주위에 가깝진 않은 초등학교가 있고, 중학교는 인접해 있습니다. 대형 상가(스타필드, 이케아)등이 차량이동으로 가까운 거리에 있고, 지하철 이용도 가능한 지역입니다. 삼송은 구파발, 은평 등과 아주 가까운 지역입니다.

 

1) 매매가격과 전세가격

2020년 매매가격 상승기에 매입한 사람들이 이듬해부터 전세가격을 올린 모양으로 보입니다. 전형적인 갭투기 지역의 거래패턴으로 보이는 "Δ" 모양의 거래와 전세가격이 보입니다. 장기 투자자들은 전세가격 올리는 걸 귀찮아 하시더군요. 물론 다 그렇다고 할 수 없습니다. 7억 이상의 역전세가 2023년 9월부터 다가옵니다. 이제 1~2달 남아있는데, 다행히 정부에서 임대인에게 추가 대출을 열어줬으니, 없으신 분들은 대출받아서라도 보증금 돌려주시면 되겠습니다. 잘 보시면 전세가가 매매가와 붙은 시기가 2023년에 있었습니다. 이럴 때 가짜 실거래가 등장하는 법이죠.

2) 실거래등록 후 미등기된 현황 

(국토부실거래가 2023.8.5 16시 자료기준)

정렬기준은 거래금액 단위입니다. 계약년월은 섞여 있습니다. 통상 계단식으로 작업들을 해서, 가격으로 정렬했습니다.

작성일 기준 2023년 총 25건의 실거래등록 중, 9건이 미등기 상태였습니다. 7월 실거래가 8억 4천이 이 미등기된 실거래가의 영향을 받은 것으로 보입니다. 

단지명	전용면적(㎡)	계약년월	계약일	거래금액(만원)	층
삼송2차아이파크	84.762	202303	4	69,000	1
삼송2차아이파크	84.762	202306	10	73,500	1
삼송2차아이파크	84.762	202304	30	74,500	4
삼송2차아이파크	84.739	202301	27	76,000	24
삼송2차아이파크	84.739	202304	1	77,000	27
삼송2차아이파크	84.739	202304	15	82,000	13
삼송2차아이파크	84.762	202305	20	82,300	22
삼송2차아이파크	84.739	202305	27	83,000	17
삼송2차아이파크	84.739	202305	30	85,000	26

 

3) 연도별 가격대 데이터

(1) 연도별 매매가

잘 보시면 2023년 8억이상의 거래건이 모두 미등기 상태임을 아실 수 있습니다. 실거래가 자료가 등기를 표시하기 시작하면서 자료의 갱신주기나, 신뢰도가 상승할 여지가 있어 보입니다. 그리고 2022년 극심한 거래감소 및 가격 하락은 본질적 가치로 돌아오는 과정으로 보입니다. 그것은 바로 전세가격과의 비교입니다.

(2) 연도별 전세가

전세가격이 2020년의 중위값과 같아졌습니다. 중윗값이 4억 5천만 원이고 현재 시세는 5억입니다. 전세가격을 끌어올리던 주택의 가격을 끌어올리던 2023년 9월부터 시작될 역전세를 막으려면 뭔가를 해야 할 것 같아 보입니다. 하지만, 주변 시세를 확인해 보시고 접근하시길 바랍니다.

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

삼송아이파크2차의 대안은 매매와 전세 모두에서 주변에 존재합니다.

 

2023년 실거래 등록된 주변의 동일평형의 매매가입니다. 조경이 예쁘고 아이파크라서 비싸게 거래하실 거라면 그렇게 하셔도 됩니다만, 주변에 더 저렴한 실거래 등록된 대안들이 있습니다. 거래량으로 아이파크가 대장인 것은 맞습니다만 아직 위쪽 꼬르 부분의 미등기가 전체 가격의 향방이라 생각지 마시길 바랍니다.

실거주 여건으로 초등학교와 비교적 멀고, 지하철과 비교적 먼 거리를 감안한 것인지는 몰라도, 매매에서 밀리던 다른 동일 평형의 단지가 비슷한 전세량을 보입니다. 거래가격은 5천~1억정도 저렴합니다. 대출이 없이 자기돈으로 전세금을 마련한다면 하셔도 되겠지만, 전세대출을 끼고 무리하게 비싼 전세를 찾아 들어갈 이유는 없어 보입니다. 

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

전반적으로 현재 전세가격은 주위를 고려하지 않고 호가를 내세우는 것으로 보이며, 현재까지의 실거래 등록사항이 모두 등기완료되어야 정상적인 가격대로 볼 수 있을 것 같습니다. 그렇게 정상적이라는 가격이 되면, 아마 거래량이 급감할 것으로 예상합니다. 가격이야 받고 싶은 사람 마음이지만, 살 사람은 그 가격을 감당하기 어려운 시기이니 말입니다. 삼송에 직주근접 사항이라면 주변을 둘러보시길 바랍니다. 현재 거래가격인 최근 실거래 8억 4천은 일단 배제하고 접근하시길 권고드립니다. 또한 적정가격이라고 가이드드리는 부분은 어디까지나 보편적이고 평균적인 기준으로 대입하여 뽑아낸 금액으로 더 높은 가치를 여기시는 분들은 본인 기준을 따르시는 게 좋아 보입니다. 

 

 

(1)전세가 중위 대비 적정가격대 : 6억 8천만원

 

매매가격이 전세가격에 1.5배 수준으로 유지되는 2017~2020의 흐름이 보통 일반적인 전 세대 매매가 비율입니다. 물론 다 그렇지는 않습니다. 서울의 구축은 전세가 대비 매매가가 7~8배 되는 곳도 있긴 합니다.

(2) 수익율 대비 적정가격대 : 5억 6천 (+선점 프리미엄)

회사채 3년물(AA-) 투자 시의 수익률 가격입니다. 이 이상의 가격은 "선점 프리미엄" 정도입니다. 그 정도를 어느 정도로 인정하실지는 어디까지나 구매자가 결정할 사항입니다. 적극적인 가격 할인을 요구하시기 바랍니다. 근본적인 부동산 가치는 없습니다. 가격이 안 낮아지면 대안을 찾으시면 됩니다.