경기구리교문 금호(금호베스트빌I)

단지 정보

세대수	704세대(총7개동)	저/최고층	17층/25층
사용승인일	2001년 08월 31일	총주차대수	720대(세대당 1.02대)
용적률	229%	건폐율	16%
건설사	금호산업(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-556-7332
주소	경기도 구리시 교문동 820
면적	대분류 1타입

특이한 케이스다. 금호(장자마을금호 1-1, 장자마을금호 1-2)가 합쳐진 형태고, 주소지도 도로명도 같은데, 실거래 등록은 별도로 진행되는 곳 같다. 장자마을금호 1-1과 1-2는 같은 아파트 단지이지만 건축 연도가 다르며, 1-1은 2001년에 건축되었고, 1-2는 2002년에 건축되었습니다. 금호베스트빌 1차로 통합하여 안내되지만, 거래 시엔 별도로 분리하는 것으로 보입니다. 국토부실거래가 사이트에는 반영되지 않고, 전형적인 공무원스러운 업무스타일로 2개로 구분해 놓았습니다. 건축 연도가 다른 것 같은데, 통계데이터상에서는 건축 연도, 주소지 모두 같습니다.

 

현재 호가와 최근 실거래가격이 지지선이 되어 추가 상승한다면, 아이 키우기 좋은 환경이 문제가 아니라, 고 비용의 주거환경이 됩니다. 아무리 아이 키우기 좋고, 전철이 24년에 들어온다고 해도, 7억 8억에 이곳을 매매하는 것 보다는 전세로 사용하고 돈 모아서 더 좋은 곳으로 가시는 게 낫습니다. 적정가격대에 온다면 매매도 고려할 수 있겠습니다. 2024년 5월까지 역전세 있으나, 정부가 대출 풀어주니 보증금 문제는 없을 수 있습니다. 고가 매입한 사람들은 안 내던 이자를 내야 하니 아주 조금 힘들 수는 있겠습니다. 교문동의 시세변화와 거래량은 아래와 같습니다. 

 

 

1) 매매가격과 전세가격

같은 단지에 통계를 따로 내놓는 덕분에 구분이 쉽지 않습니다만 거의 비슷한 흐름이란걸 보면 같은 곳이란 걸 알 수 있습니다. 세대수가 700여 세대인데, 1가지 전용면적에 타입이 다름에도 손바뀜이 너무 자주 일어납니다.

 

 

2) 2023년도 실거래와 미등기현황

2023년 총 11건의 실거래등록 중, 5건 미등기 상태입니다. ( 몇건안되니 비율처럼 퍼센테이지 표시할 것도 없습니다.)

단지명	전용면적(㎡)	계약년월일	거래금액(만원)	층	등기신청일자
장자마을금호1-1	54.978	20230130	64,000	15	20230306
장자마을금호1-1	54.978	20230419	66,200	5	20230712
장자마을금호1-1	54.978	20230509	67,500	15	20230731
장자마을금호1-1	54.978	20230516	66,000	13
장자마을금호1-1	54.978	20230623	66,500	15
장자마을금호1-2	54.978	20230502	67,000	9	20230626
장자마을금호1-2	54.949	20230516	63,000	9	20230728
장자마을금호1-2	54.949	20230517	59,800	9	20230714
장자마을금호1-2	54.949	20230616	64,000	12
장자마을금호1-2	54.949	20230627	61,800	8
장자마을금호1-2	54.949	20230705	63,000	7

 

3) 2023년 이 단지의 거래내역 ( 매매 / 전세 )

동일 평형의 매매가격인데, 1-1이 더 높은 가격대를 보이는 것은 조망이나, 기타 다른 여건 때문인 것으로 보인다. 

전세가격도 이렇게나 다르면서도 비슷할 수 있을지... 1-1의 중위 전세가격이 1-2의 상단 전세가격이다. 1-1이 비교우위의 뭔가 있을 것 같다. 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

전반적인 입지여건은 훌륭해 보이고, 매매보다는 전세로 사용하는 실 사용가치가 높은 단지로 보입니다. 장자호수공원역이 2024년 7월 예정되어 있습니다. 초, 중학교에 둘러싸여져 저렴한 가격대라면 아이들을 키우기 매우 용이한 곳으로 보이는 가치가 있습니다. 

 

(1) 전세가격대 매매( 장자마을금호1-1 기준) - 5억 1천만 원

 

전세가격의 중윗값은 3억 4천만 원 x 1.5 배수 = 현재 전세가 대비 적정가 

 

(2) 수익률 기준 현재 적정가 - 4억 4천2백 ( + 선점 요구이익 )

 

최종 실거래가 6억 6천5백을 기준으로 선점 프리미엄 요구액이 2억 2천만 원으로 바라봄. 2019년 11월을 기준으로 수익률 곡선에서 크게 이탈하기 시작하며, 실사용가치인 전세와 갭을 벌려나가기 시작함. 투자 가수요들이 이 단지를 구매하여 전세가격을 상승시키지 않았다면 선점 요구이익이 지금 같지는 않았을 듯. 문제는 현재 매입한 가격에서 선점요구이익을 추가로 받으려면 전 고점을 돌파하고 올라서야 가능해짐. (이전 고점은 8억 2천7백만 원) 

 

이 지역이 가격이 정상화되지 않는다면, 주변의 초등학교, 중학교등은 오래지 않아서 폐교돼도 방법이 없음. 거주 비용이 평수와 연식에 비하여 낮다고 할 수 없는 상황이기 때문임. (반대로 이 돈을 채권, 은행예금에 넣는 게 수익률로는 더 나은 판단이 된다는 얘기입니다. )