수원팔달화서 화서주공5단지 주택거래

단지 정보

세대수	386세대(총3개동)	저/최고층	15층/20
사용승인일	1997년 05월 02일	총주차대수	386대(세대당 1.00대)
용적률	219%	건폐율	16%
건설사	(주)태영
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-258-6345
주소	경기도 수원시 팔달구 화서동 650
면적	대분류 2타입

지하철 1호선 화서역 이근의 아파트로 소형 평형이 있고, 주변에 초등학교, 중학교 위치하고 있습니다. 

매매보다는 전세로 저렴하게 사시면서 다음 기회를 보시는 것도 나쁘지 않아 보입니다. 

 

1) 매매가격과 전세가격

5억 이상의 가격은 돌아오기 힘든 강을 건넌 것으로 보는 게 옳을 것 같습니다. 계속해서 여러 지역의 데이터들을 살펴보면서 느끼는 부분입니다. 2020년 초에 가격이 일직선으로 오르고, 평행 이동하다가 2021년도에 또 한 번 급상승합니다. 누군가가 이쪽 지역의 좋은 정보가 있다며 사라고 했겠지요. 마케팅으로 써먹긴 좋은 소재들로 역세권, 근처의 학교(학세권), 공원(공세권)이라며 자신들이 가진 매물을 누군가에게 비싸게 팔아먹기 좋은 소재가 있는 곳입니다.

 

<최근실거래와 등기사항>

실거래는 2023년 6월 4억3천5백입니다. 아직 등기는 안되었습니다. 

2023년 5월 22일 실거래등록된 4억2천5백도 아직 등기 안되었습니다. (이게 미끼가 아니었다면 등기되겠죠. )

전세가격의 호가는 1억8천3백만원입니다. 수원시에서 소형평수로 전세가격이 1억 8천이니 저렴한 편으로 보입니다. 그렇게 된다면, 현재의 주택가격의 적정선은 2억 7~8천만 원선입니다. 높게 쳐주면 2억 8천이 적정선입니다. 실사용가치 대비해서 그렇습니다. 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년 급등했고, 거래량이 많아졌습니다. 2021년은 오버슈팅 기간이고, 2022년도엔 거래량도 급감했지만, 전년도의 상승보다 낮아졌다는 안도감에 매입한 사람들이 있는 것 같습니다. 하지만 2023년에 들어서며 가격은 하락했고, 안타깝지만 장기적으로는 2020년 급등 전의 가격대로 회귀될 것 같습니다. 2021~22년의 가격을 정말이탈해서 하락거래(아래쪽 꼬리)를 남기고 조금 올랐지만, 기대하긴 어렵습니다.

사용가치로써의 전세는 2022년도의 중위값이 2억 3천 정도에 걸쳐있고, 나머지 기간 동안 중윗값은 2억 아래에 있습니다. 실사용 가치로서의 이 주택의 포지션이 그렇다는 겁니다. 개발호재 같은 건 잘 모르니 아시는 분이 하시겠지요. 이외에 저렴한 주택에서 자산형성 하시고 다음 급지로 넘어갈 분들에겐 추천할 수 있습니다. 처음 가정을 이뤄서 시작하는 분들에게도 이 정도의 전세가격이라면 나쁘지 않습니다. 현재 호가는 중층기준 1억 8천3백입니다. 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

동네의 유사한 평형의 실거래된 아파트는 화서4단지가 있습니다. 2023년 실거래된 아파트만 표시됩니다. 수원지역은 선호도가 국민주택 규모이상의 수요층인 거 같습니다. 투자 수요가 아닌 이상은 소형평수와 소형 단지는 향후를 기대하기 어렵기 때문이기도 합니다. 

화서동 주변의 전세가격은 서로 유사합니다. 포레스트나인아파트가 2~4천만원 전세가가 비싼데 4단지, 5단지보다는 대형 단지이던지, 조금 더 신축이라는 의미겠지요. 역, 학교와 최근접인 곳보다 약간 비싸다는 건 그만한 강점이 있다는 얘기가 될 테니까요.

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

적정가 : 2억 8천 수준.

적정가라면 모르지만, 그보다 높다면 매입보다는 저렴한 전세로 시작하는 가족에게 추천하고 싶을 뿐입니다.

가격이 다시 상승한다는 전문가들의 의견도 있지만, 지역에서 선호되지 않는 소형평수를 매입하여 다시 현금화할 때의 문제도 생각은 하셔야 합니다. 기존 분석했던 서울 지역의 경우, 한 달에 1건 거래되는 단지들도 있었습니다. 이와 유사한 평형대에 성동구에 있고, 전용 59가 가격대는 7~8억 수준이었습니다. 왜 적정가격 이상에서의 매입은 추천하지 않는지 이유가 되셨길 바랍니다. 거긴 심지어 전철 더블역세권입니다. 평수도 적고, 지역 내에서 선호되지 않는다는 것은 비교적 저렴(?)한 가격대에도 거래량이 없다는 것입니다. 수원에서 저렴한 "전세"로 시작하실 분들께는 권합니다.