고양덕양행신 샘터2단지 26평형 거래현황

경기도 고양시 덕양구 행신동 983 샘터 2단지의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

"행신중앙로역"을 검토한다는 2023년 6~7월달의 언론사의 보도와 마치 이미 역세권인양 떠벌이는 부동산의 호객, 가격이 올라야 하는데, 오르지 않았다는 듯한 언론의 하모니." 의외의 장소에서 언론의 부동산 띄우기 4번째를 찾았다. 

 

더이상의 말이 필요없다. 아래 기사를 보시면 되고, 빠르면 2029년 역이 신설될 지도 모르는 상황이 2023년 말에 결정될지도 모르는 상황에 있다.

언론이 확정한 역사

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

목차 : 

1) 매매가격과 전세가격 추이

2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대

3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교

4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

 

단지 정보

세대수	2920세대(총29동)-공임504	저/최고층	15층/20층
사용승인일	1996년 08월 14일	총주차대수	2500대(세대당 0.85대)
용적률	222%	건폐율	16%
건설사	흥진건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-973-0250
주소	경기도 고양시 덕양구 행신동 983
면적	대분류 타입 많음

최고가(5억원) 대비 최저가(3억원) 40%하락으로 엄청 싼걸로 보이지만, 불과 3년전에 2억5천만원 위,아래에서 거래되던 곳임을 상기하십시오. 그리고 화폐가치는 3년사이에 하락한 것은 맞지만, 고작 3~5% 사이입니다. 40%의 급등이 용인될 상황이 아님을 양지하십시오.

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1) 매매가격과 전세가격

(1) 비교적 저렴한 가격대이기 때문에 2023년 1월 말부터 거래량 늘어나며 가격상승됨.

- 2023년 2월1일 2억 1천만 원에 실거래 후, 최근 7월 27일 3억 6천에 실거래까지 단기간에 1억 5천 상승함.

  미안한 얘기지만, 이 시기에 정상적인 거래 쏠림으로 안보임.

- 이러면서 집 주인들은 호가를 3억 8천만 원까지 상승시킨 상태가 됨.

 

(2) 역전세로 집값 수준의 전세들이 줄줄이 있음. ( 2023년 10월부터 만기 되는 3억 이상의 전세 30건 이상 ) 

 - 현재 전세 호가는 20층 기준 1억 9000만원임. ( 단기간 재 급등했으니, 이제 내려올 일만  남은 것 같은데 왜들 이러는 건지...)

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

오버슈팅의 시작점은 2020년 12월 경입니다. 갑작스러운 가격상승세로 보이고, 소비자물가지수와 7~9개월 선행하는 형태로 급등합니다. 당시엔 금리가 초저금리 0.5% 시기였고, 금리 상승하며 다시 제자리로 오고 있습니다. 물가지수보다 낮으니 저렴한 것이라 생각하실 수 있을 것 같아서 말씀드리자면, 현재 기준금리 3.5%이므로, 소비자 물가지수 보다 낮은 단계에서 평행 이동 중입니다. 고로 기준금리 인하는 당분간 없다는 말입니다.

 

현시점에서 소비자 물가가 파격적인 하락을 동반하지 않는다면, 위기 상황도 아닌 상태에서 화폐가치 훼손을 우리만이 아니라, 외국도 지켜보고 있다는 말이 됩니다. 

 

부동산 가격을 위해서 경기침체를 들먹이며 금리 인하를 바라지만, 현재의 환율, 물가를 고려할 때, 인상하지 않는 것에 감사해야 할 지경입니다. 참고 지표에 대한 개인 의견입니다.

소비자 물가지수와 아파트 거래가격 추세 ( 그냥 참고만 )

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

실사용 수요는 꾸준하고, 전세가격의 중위가격도 2021년, 2022년을 제외하고는 잘 유지되는 지역입니다. 전형적인 투기수요의 참여로 인한 전세, 매매가격 상승 모습입니다. 특례 특례 하는 대출이 끝나갈 즈음의 시장 분위기는 어떨지 알 수 없습니다. 개인적으로는 이 판에 가세하지 않으시길 권합니다만, 매매를 원하신다면 되도록 많이 깎아 달라고 하십시오.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

주변 비슷한 가격대는 소만마을(대명) 7단지, 햇빛주공20단지, 햇빛주공 23단지가 있습니다. 지금 보니 비슷한 가격대로 상승하고 있는 것으로 보아, "집값 바닥"이라고 생각하고 들어오는 수요로 보임. 부디 전세 끼고 매입해서 세입자에 피해 주는 상황은 생기지 않길 바라는데, 왠지 걱정되는 부분. KTX를 타고 출퇴근해야 하거나, 그 근처 직주근접이 아니라면, 파주운정 추천합니다. 더 새 건물에 더 좋은 환경입니다. 동네 전세도 마찬가지입니다.

 

새로 매입한 주인들이 전세가 인상을 시도하고 있는 것으로 보입니다. 전세 시세는 아래에서 참고하세요.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 현시점 적정가 2억 7천 이

중위전세가 최근 2억1500만원

전세가율(평균배수) : 1.32
전세가율(중위배수) : 1.24

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 현시점 2억 6천4백만 원 ( + 선점 권리금 )

최근 실거래 3억 6천만 원 기준

월 35만 원을 낮춰야 월 수익률 곡선 근처에 다다릅니다. (회사채 AA- 3년물 최근금리 4.37% )

 

바라건대, 행신동 쪽은 관심 갖지 않으시길 바랍니다만, 사람 욕심이란 게 마음대로 되는 게 아니니, 매매하시려거든 최대한 깎아 달라고 하십시오. 최근 실거래 3억 6천만 원은 1억의 권리금을 주고 사는 형태인데, 싼 것처럼 보이지만, 구축이므로 수리상태 등도 어련히 하시겠지만, 첫 집 장만을 하시려는 분들이라면 부디 꼼꼼히 살피고 최대한 깎아 달라고 하십시오.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)