파주금촌 서원마을뜨란채7단지 34평형 거래현황

경기도 파주시 금촌동 서원마을뜨란채 7단지(주공) 34평형의 거래현황과 적정가격대 분석합니다.

 

단지 정보

세대수	1133세대(총12개동)	저/최고층	14층/22층
사용승인일	2005년 05월 03일	총주차대수	1161대(세대당 1.02대)
용적률	209%	건폐율	15%
건설사	경일건설(주), 효동종합건설(주0
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-957-8347
주소	경기도 파주시 금촌동 1019
면적	대분류 2타입

공릉천을 바라보는 단지이고, 새금초등학교라는 학교와 접하고 있습니다. 경의선 금릉역과는 거리가 조금 있지만, 이용이 불가능한 것으은 아닙니다. 주위에 파주세무서, 파주우체국이 있고 제법 상권도 구축되어 있는 지역입니다.

 

1) 매매가격과 전세가격

매매가격 급등시기에 전세가격이 많이 올라서 2024년 7월까지 역전세 문제가 있게습니다. 정확히는 역전세가 아니라 깡통전세입니다. 

 

* 2023년 10월 3억5천, 3억 3천 만기

* 2023년 11월 3억3천, 3억 5천

* 2023년 12월 3억 4천3건, 3억 3천1건

 

현재 호가로는 시세가 13층, 18층 기준 3억입니다. 이 경우에는 경매 진행된다 해도, 보증금 전액의 확보는 어렵습니다. 

실거래 추세	전세와 실거래

 

기간 2020년 9월 ~ 2021년 3월 시세 조정 유력한 단지.

 

가격 급등기에 시세조정용 실거래 등록 후, 계약해지가 주로 이뤄졌던 것 같습니다. 거의 무자본 갭투기하여 매입하는 식으로 단기간에 치고 빠지는 거래를 한 것으로 보아, 거의 확실히 부동산 업자들과 함께 작업한 것으로 보입니다. 문제는 이들이 이렇게 올려놓고 빠진 시장에 남은 실거주자와 전세 세입자들입니다.

시세조정 의심지역

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2023년 연간 전세가의 중윗값은 2억 4천만원이고, 매매가의 중위값은 2억 9천5백만 원.

다만, 매매가의 중위가격은 평균 50%의 아래쪽에 있는 것으로 보아, 하락추이이고, 전세가격의 중윗값은 중간 위쪽에 있으므로, 약간의 상승세로 봐야 합니다. 전세가격이 오르지만, 매매가격은 내려가는 것은 급하게 팔아야 할 사정이 있던지, 전세가격을 내리지 않고, 버티는 임대인이 있기 때문이기도 합니다. 주변을 이제 살펴보겠습니다.

연도별 매매가	연도별 전세가

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

금촌동에서는 금촌주공 7단지(새꽃마을 7단지)와 후곡마을 4단지(뜨란채주공)가 가격과 거래량 대장입니다. 중간에 새꽃마을 1단지 뜨란채가 그 사이에 있습니다. 금촌동 주변에 매매가격은 매우 저렴한 수준입니다. 

 

전세도 비슷한 형태입니다. 지도상으로는 금릉역과 중심상권을 둘러싼 3개의 단지가 서로 비슷한 가격대의 매매가, 전세가를 나타내고 있습니다. 이 지역이 나름 구도심안에서도 신 상권지역이었던 것으로 기억이 나는데, 그래서인지 3개의 단지를 위주로 거래가 그나마 활발합니다. 

 

3곳 모두 초등학교를 접하고 있으므로, 집의 상태나 입주일등이 맞는 곳으로 전세를 찾으시면 되겠습니다. 매매는 향후 8개월 내에는 급매로만 접근하시길 권고드립니다. 

동네 매매가	동네 전세가

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세율 기준 적정가격 : 3억 2천만 원( 중위전세가격 : 2억 6천 기준 )

전세가율(평균배수) : 1.29
전세가율(중위배수) : 1.24

전세추이 ( 중위값 변동)	전세가율

 

(2) 수익률 기준 적정가격 : 2억 5천만 원 ( + 선점 프리미엄 )

최근 실거래가격 : 3억 3천을 기준으로 8천만 원의 선점 프리미엄을 인정할지 안 할지는 매수자의 선택입니다. 이는 거주여건, 학교와의 인접성등을 고려하셔야 하며, 그 정도의 가치를 인정할 수 있겠다는 판단이 있으시면 계약하시면 됩니다. 다만, 역전세가 2023년 10월부터 강하게 시작되므로, 급한 상황이 아니라면, 급매 위주로 접근하시길 권고드립니다.

월 거주비	최근 거주비