고양덕양행신 서정센텀퍼스티지 32평 거래현황

경기도 고양시 덕양구 행신동의 서정센텀퍼스티지 32평형의 주택거래 현황을 점검합니다. 
구 서정마을 4단지입니다. 전용면적 84 타입 하나입니다.
 
분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 : 
1) 매매가격과 전세가격 추이
2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교
4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

단지 정보

세대수	545세대(총12개동)	저/최고층	7층/15층
사용승인일	2008년 06월 09일	총주차대수	550대(세대당 1대)
용적률	156%	건폐율	17%
건설사	(주)신일 외
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-972-1321 (서정마을4단지 관리사무소)
주소	경기도 고양시 덕양구 행신동 1068
면적	대분류 1타입

수원문산고속도로(현재는 서울문산)를 이용한 가양대교까지 갈 수 있는 시점 부라고 할 수 있다. 한데, 비용 내지 않고 강변북로로 가는 것도 비슷하다. 행신동의 끝으로 볼 수도 시작으로 볼 수도 있고 서울로 접근하기도 나쁘지 않은 곳에 위치하고 있다. 근본적으로 GTX-A노선이 차량수요를 어느 정도 흡수해 주느냐에 따라서 교통문제가 해결될 가능성이 있는 지역이 고양, 파주 지역이다. 아침 출근시간, 퇴근시간의 지옥 같은 도로상황의 해법이 될 수 있을지는 지켜봐야 한다. 근본적인 이 지역을 포함한 고양, 파주, 김포가 같은 처지에 있다. 기존 교통에서 개선되지 않은 상태이니 말이다.
 
 

1) 매매가격과 전세가격

(1)우선 2023년 10월 5억의 전세만기가 2건, 비슷한 가격대의 전세가 4건이 뒤이어 나타남. 호가와 실거래 가격의 괴리가 크지만, 급등시기의 가격을 아직도 추종하고 있는 모습입니다. ( 아래의 실거래/전세가격 추이에서 8억을 넘는 거래가가 마치 신화 속의 영우의 모습처럼 우뚝 솟아 있다. ) 그리고 물음표의 거래와 가격상승은 정부의 특례 대출효과로 보인다. 8억까지 갔었던 아파트 가격이 5~6억이면 매우 싸 보이니 그럴 수 있다.
 
(2) 실거래가격추이 그림에서 6억을 넘는 거래 후, 가격이 치솟은 것은 정부의 억제책 전으로 보인다. 대출억제 책이 나오며 내려가는 모양.  초 저금리가 이렇게 자산가격 급등을 불러온다. 
 
(3) 현 토지위에 세워진 아파트의 본질 가치의 상승이 아니므로, 금리 상승과 함께 본원 가격으로 돌아가는 게 당연한데, 정부의 "특례 보금자리"라는 가계부채 확대 정책효과로 가격이 2차 상승하는 모습이다. 자, 그럼 정부의 부동산 부양용 가계대출 확대정책이 끝난다면 어떻게 될까?

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

소비자물가지수와 아파트 가격 추이 비교

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

(1) 전세가격은 저렴한 편이었다. 오히려 2023년의 전세가격이 비 상식적인 수준으로 내려온 것이다. 전세가격의 적정선은 3억 8천만 원 선으로 2016년도의 흐름은 이해할 수 있으나, 누가 봐도 2021년, 2022년의 비상식적인 전세가격이 문제인 것이다. 한데, 저 전세 보증금들이 온전히 지켜질지는 미지수다. 실거래 가격은 정부의 부양책으로 여기까지 끌어올렸으니, 이후의 추가 상승으로 전세가 비율을 늘린다 해도, 실사용가치인 전세가격이 오르는 걸 기대할 수 있을지 의문이다.
 
(2) 연도별 실거래가격 또한 비 상식적인 상승이었다. 2020년 거래 중위가격은 4억5천만원 선이었는데, 2020년 후반기로 가며 6억 언저리까지 통계상의 가격까지 간 후, 6억 5천만 원의 통계를 벗어난 가격대가 등장한다. 그러며 거래가 급감한 2021년, 2022년을 보내게 된다. 2023년은 가계부채 확대정책에 의한 일시적 반등으로 봐야 한다. 통계치를 벗어난 6억 근처의 가격이 정상인지는 시간이 흘러야 알 수 있다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

가격은 중위에 속하고, 거래량도 이중에선 수위권이다. 행신동이 구축들이 많아서 이 정도의 연식은 신축대우를 받아도 될 만큼의 입지를 갖는다. 전세가격대도 주위에서 비슷한 가격대에 있다. 주변에 전세 수요는 많은 것으로 보이고 비슷비슷한 가격대이다. 대체적인 전세보증금 선은 4억 이하. 홀로 전세가격을 상승시킬 여력이 없어 보인다.

주변 실거래가격 비교(2023)	주변 전세가격 비교(2023)

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억7천3백만원 (현시점)

가장 최근의 전세거래의 중위값은 3억 4천만 원
전세가율(평균배수) : 1.39
전세가율(중위배수) : 1.29

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

반응형

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 9천5백만 원 (+ 선점 권리금)

회사채 수익률 곡선과 터치 : 월 70만원 인하되어야 함. 기존 수익율 곡선에 너무 많이 이탈되어 있음. 최종 거래를 기준으로 대략 2억의 바닥 권리금 지급한 의미. 실거래 가격을 백만 원 단위까지 내려온 것으로 보아, 계약 시 권리금을 깎았다고 볼 수 있다. 더 깎아서 계약하던지, 인정 못하면 계약하지 않으면 되고, 그 선택은 구매자다.
 
회사채 최우량 AA- 3년물 금리 4.35% 기준, 최근 실거래 5억 8천8백만 원 기준

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)