고양일산서구일산 에이스10차 33평형 거래현황

경기도 고양시 일산서구 일산동의 에이스 10차는 일산 구도심지에 위치, 조용한 지역입니다. 초, 중, 고등학교가 주변에 산재되어 있으나, 용적률이 지나치게 높고, 건폐율이 낮지 않아 답답할 것 같습니다만. 저렴한 가격으로 매력적입니다.

 

단지 정보

세대수	658세대(총5개동)	저/최고층	16층/20층
사용승인일	1996년 10월 30일	총주차대수	664대(세대당 1.00대)
용적률	339%	건폐율	25%
건설사	에이스공영(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-919-1450
주소	경기도 고양시 일산서구 일산동 2041
면적	대분류 4타입

 

1) 매매가격과 전세가격

현재 역전세를 지나 깡통전세의 형국으로 흘러가고 있슴. ( 2024년 4~5월 만기 전세가 3건 : 전세가 3억 2천 )
최근 실거래가는 2023년 7월 6일 2억 6천입니다. 이 가격이면 적정가격선에 들어옵니다. 전세가 배율로 2억 7천만원입니다.
다만, 용적률이 높은 관계로 10~15년 후의 상황에 대해서는 알 수 없으나, 현시점에서 매매는 적정가격대입니다.

실거래가 흐름	전세와 매매 흐름

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

가격 크게 오른 시기엔 거래가 뜸했고, 적정가격대에서는 거래가도 적절한 수준에서 움직였음.
최고가 4억(109A)과 3억 9천5백(109B) 두 거래의 가격 회복은 요원할 것으로 보입니다. 현재 최고가격대비 1억 4천 떨어졌고, 이 떨어진 가격이 현재 금리에서 적정가인 2억 6천입니다. 다만, 금리가 인하되어도 저 가격은 어려워 보입니다.
 
전세가격의 경우엔 2023년 크게 떨어진 것으로 보이지만, 실제는 2020년 이전보다 약간 높은 상태로 이 정도의 상승률이었습니다. 그러니 오버슈팅된 투자자가 전세를 무리하게 끌어올린 것으로 봐야 합니다. 이 경우, 경매로 진행되어도 보증금 전체를 회수하기 어려울 것 같습니다. 

연도별 매매가	연도별 전세

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디? 

전세가는 저렴한 축에 속하고 있습니다. 이는 조금 더 상승할 상황도 가능하다는 의미가 됩니다. 
매매가격은 구축 비선호로 인한 저렴한 가격대에 위치하고 있습니다.
 
다만, 작은 세대는 아니므로 계속적으로 유지보수 하면서 사용연한 늘리고 보수한다면, 향후에는 리모델링, 재건축 비용을 들이더라도 새집으로 탈바꿈도 가능할 것으로 여겨집니다. 용적률이 높아 부담금은 높을 수 밖엔 없는 구조입니다. 
 
또한 주변에 매매, 전세의 경쟁상태가 너무 치열합니다. 

주변 매매가	주변 전세가

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가 배율 기준 현재 적정가 : 2억 7천만 원
전세가격의 진폭이 너무나 큼. 2023년 2건 평균전세가 2억 2천
평균전세가배율 : 1.32
중위전세가배율 : 1.23

전세와 매매가 흐름	전세가율 변화

 
(2) 수익률 기준 현재 적정가 : 2억 6천만 원
수익률 기준선에 붙은 거래가격 있음. 수익율 보다 상위에 있지만, 월 비용차이 크지 않으므로, 최근 실거래가 2억 6천 적정가.

월거주비 (수익율)	최근 월거주비(수익율)

 
 

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