일산동구풍동 숲속마을8단지 25평 거래현황

경기도 고양시 일산동구 풍동 1258 숲속마을 8단지 주택거래 현황을 점검합니다.
 
분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 : 
1) 매매가격과 전세가격 추이
2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교
4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

 

단지 정보

세대수	1034세대(총11개동)	저/최고층	19층/20층
사용승인일	2006년 07월 06일	총주차대수	854대(세대당 0.82대)
용적률	197%	건폐율	13%
건설사	온빛건설(주)외
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-905-0059
주소	경기도 고양시 일산동구 풍동 1258
면적	대분류 2타입 (세부타입 5)

 

* 매매를 생각중이시면 참고하세요 * 

네이버 부동산 : 중간층 남동향 3억 3천만 원 기준 : DSR40%선 대출 시의 본인의 최저 월 급여(맞벌이는 두 분 합쳐서)
이 정도의 가격대(3억3천)면 가격 등락에 큰 영향이 없이, 실거주로 접근하셔도 될 것 같습니다. 이 이상의 가격대는 한번 더 고민하시길 바랍니다. 급매가 있는지 알아보시는 것도 좋을 것 같습니다. 절대 무리한 대출 하지 마시길 바랍니다. 
 
* 샤시 교체가 아닌 이상 도배, 장판등은 큰 비용 들지 않습니다. "올수리"라는 말에 현혹되지 마세요.

원금 균등상환	원리금 균등상환

 

1) 매매가격과 전세가격

(1) 전세 : 2024년 7월까지는 역전세로 인한 급매/경매 진행건 예상 ( 현재 시세보다 3~4천만 원 높은 전세가 많음 )
(2) 매매 : 저금리 급등지역 ( 최고가 2021년 9월 4일 : 4억 6천만원 ) / ( 최저가 : 2023년 5월 10일 2억 8천만 원 )
초저금리 시점과 정확히 일치하는 급등지역. 문제는 전세가와 큰 차이없던 거래가격이 가격 상승과 함께 전세가를 끌어올리며 투기수요 유입이 확실한 단지. 2개로 분류되는 2021~2022년 전세가 흐름을 보면 과거 투자해 두고, 그냥 전세 돌리는 집주인과 신규로 유입되어 전세가격 상승하는 2개의 임대인 흐름이 확실히 보임. 
 
이 부분이 2024년 7월까지 역전세가 될텐데, 문제는 저 전세가격의 집주인들이 현재의 낮아진 시세에 전세금을 돌려주는 것보다는 경매 진행시킬 상황을 상정할 경우, 보증금 100% 회수가 어려울 수 있다는 점.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

물가지수와 주택가격 추세

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

(1) 전세 : 2023년 전세 중위가격은 2억5천 이하 2022년 상당 수량의 고가 전세 다수 포진되어 있음. (기 전세 3억 6~7천만 원 )
(2) 매매 : 2023년 3억 4천 위아래 흐름 ( 매매 흐름은 4)결론에서 확인

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

(1) 매매 : 풍동에서 동일 평형에서는 대장이 맞긴 하지만, 위태로워 보이는 가격대임. 2023년 일자로 늘어선 가격대...
(2) 전세 : 실 사용가치로 저렴한게 좋다면 "성원아파트"라는 대체제가 있는 곳. 전세 시세 역시 위태로워 보이는 건 마찬가지.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 2천만원  ( 중윗값 x 중위배수 )
최근 전세가 중위값은 2억 5천6백만 원

전세가율(평균배수) : 1.31
전세가율(중위배수) : 1.25

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 7천6백만 원 (+선점 권리금)

현 회사채 4.23% 낮은 금리 적용 - 3억 4천만 원의 채권투자시 매월 125만원의 순 자본이득 기회비용을 거주비로 사용
최근 실거래 3억 4천만원 고려 시, 6400만 원 권리금 지급 개념으로 생각. ( 매수자는 적극적인 가격 인하 요구가능 )
 
거의 장기 수익률 곡선에 맞아 가지만, 초저금리 시기에 튀는 모습으로 보아, 이 시기에 오버슈팅된 가격대.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)