고양일산동구식사 에스케이뷰(SKVIEW) 32평형

경기도 고양시 일산동구 식사동 1474 은행 3단지SK뷰 32평형의 주택거래 현황을 점검합니다. 거래량이 매우 적지만, 저렴한 가격대의 급매나 저렴한 가격대 매물은 괜찮아 보입니다. 

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

목차 : 

1) 매매가격과 전세가격 추이

2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대

3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교

4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

 

단지 정보

세대수	539세대(총8개동)	저/최고층	11층/20층
사용승인일	2003년 08월 28일	총주차대수	687대(세대당 1.27대)
용적률	199%	건폐율	16%
건설사	SK건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-969-9338
주소	경기도 고양시 일산동구 식사동 1474
면적	대분류 2타입

 

1) 매매가격과 전세가격

2021년 초반에 급등한 가격. 최고가 6억 1천만원. 이후 금리 상승하며 급락. 2023년 3월에 3억 5천만 원까지 하락.

전세도 매매 시세급에 가격대. 정말 다들 이상해진 시기였던 것 같다. 2023년 10월 4억 3천 전세만기 및 4억대 전세만 잘 해결되면 될 것 같은 모습. 현재 임대매물에는 융자금 없는 것으로 보아, 다들 잘 해결한 것으로 보임.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

2023년 총 거래현황 ( 전 평형 ) 단지 전체 매매현황

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2024년까지 역전세 진행 예정이고, 거래가격 상승에 따라서 거래량 급감하는 단지임. 실거주 위주로 접금해야 함.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매에서는 새집 선호가 보이는데, 식사동 전체에 전용 84타입이 많은데, 거래량이 초라하다. 네이버 호가에는 실제 거래되는 가격보다 훨씬 높은 가격대의 호가들이 있는데, 그건 나름의 사정이 있어서 그렇겠지 생각된다. 결국 호가대로는 거래되지 않는 지역이란 얘기다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억3천 5백만원

 

전세보증금 중위가격 : 2억 5천만 원

전세가율(평균배수) : 1.39
전세가율(중위배수) : 1.33

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 1천7백만 원

최근실거래 4억 3천만 원 ( 최근 실거래가 기준 수익률 곡선 근처 접근 시, 월 40만 원 절감되어야 함. )

- 40만원 x 12개월 / 4.23% (회사채 AA- 3년물 : 최저금리)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)