고양시 덕양구 동원로얄듀크 아파트 거래분석

경기도 고양시 삼송동 306에 위치한 동원로얄듀크아파트 단지의 전용 84 타입 중심으로 아파트실거래, 전세, 월세 등의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

 

1. 동원로얄듀크 단지 개요

세대수	598세대(총10개동)	저/최고층	17층/21층
사용승인일	2012년 09월 01일	총주차대수	1030대(세대당 1.72대)
용적률	169%	건폐율	13%
건설사	(주)동원개발
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-381-0830
주소	경기도 고양시 삼송동 306
면적	대분류 3타입

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2.  동원로얄듀크 실거래가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 6월 : 86,800만 원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 74,000만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 동원로열듀크 전용면적별 월세현황 (평균, 계약기간 내)

월세(만원)
전월세구분	보증금	월세	보증금	월세	보증금	월세
전용면적(㎡)	84㎡		110㎡		116㎡
202111
202112
202201
202202	4,000	150
202203
202204	10,000	140
202205
202206	10,000	140
202207	24,000	70
202208	10,000	140	15,000	180
202209	37,700	20
202210
202211
202212	5,000	150
202301	2,500	170			20,000	150
202302
202303	2,867	120
202304
202305
202306
202307
202308
202309
202310	12,500	125

 

(2) 동원로열듀크 전용면적별 전세현황 (평균, 계약기간 내)

전세
전월세구분	보증금(만원)
전용면적(㎡)	84㎡	110㎡	116㎡
202111	44,600	65,000	46,725
202112	40,175	57,500	46,200
202201	53,000		57,000
202202	36,300
202203	37,333
202204	36,750		75,000
202205		61,000	60,675
202206	45,475		57,000
202207	51,333		68,000
202208	44,783		60,000
202209	48,333		48,300
202210	40,000	59,000
202211			60,000
202212	47,500		60,000
202301	35,400	48,333	47,500
202302	33,500
202303	35,000	48,000	45,600
202304	35,333
202305	41,000	45,000	50,000
202306	40,000		48,000
202307	30,000	50,000
202308			48,000
202309	42,000
202310			58,000

 

3. 동원로열듀크 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터 (전용 84 타입)

2020년도 가격상승 시작. 기준금리 인하와 유동성이 풀려나가고, 주택거래허가 제한 관련 이슈로 가격 상승.

삼송동 지역에서 상승시기에 거래량이 극도로 부진했던 단지임. 브랜드와 단지규모차이로 길 하나 건너의 아이파크 2차보다 가격이 낮음.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동원로열듀크 아파트 근처의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

삼송동내에서 로열듀크는 가격대 하위선이지만, 상대적인 하위 가격대다. 절대적인 가격대에서는 고양시 내에서 낮은 가격대가 아니다.  매매와 전세에서도 동원로열듀크는 아이파크2차, 스타클래스에 가격대에서 밀릴 뿐, 거래량은 해당 전용면적 비교에서 세대수가 상대적으로 적어서 좀 적은 것으로 보일 뿐이다. 어쨌든 전세는 실사용가치인데, 아이파크2차에 전혀 밀리지 않는 위치에 있다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동원로얄듀크 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 5천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 36,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.59
전세가율(중위배수) : 1.52

 

실사용가치의 전세가격과 매매가격의 괴리가 상당히 큰 편이다. 2021년도부터 가격의 출렁임이 큰 것은 전세가격대의 등락이 컸기 때문이고, 매매가격대는 높게 유지하려는 집주인들의 영향이 있는 것으로 보인다. 2022년 초, 급매 거래가 있고 상당기간 거래 없는 기간을 보냈다. 현재의 전세가배율은 가격 안정성이 없다는 의미다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 6천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 9월 : 74,000만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.911% ( 한국자산평가 23.10.31 기준 )

 

최근 실거래가 기준 1억 8천만 원을 권리금으로 지불하고 주택매입. 삼송동이 신분당선 연결 소식이 있었으나, 좌초된 후에도 인근의 가격대는 정부의 정책대출모기지의 혜택 범위의 가격대로 거래량이 많았었다. 내년 3월의 또다시 나올 예정인 정책대출까지의 시간 동안의 거래량을 주목해 봐야 할 것 같다. 현재 호가는 적정가격대 기준 높다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 동원로열듀크 종합평가

삼송초등학교가 가까이 있어서 어린 자녀가 있는 분들에게 아주 좋은 입지.

삼송역과의 거리는 아이파크 2차와 비슷하며, 걸어 다닐 만한 위치에 위치하고 있음. 

상권과의 거리도 아이프카 2차와 비슷함. 아이파크 주변에 고양중학교가 있으므로 초등학교 저학년이 아니라면 조건 유사.

다만, 삼송동의 중심상권과는 다소 이격 되어 있으며, 창릉천으로 가는 수변공원은 입지적으로 아이파크 2차와 비슷함.

 

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교들이 모두 있으므로 양육환경에서는 좋은 곳이고 도시 자체가 깨끗한 모습에 단지들도 정갈한 모습의 도시. 하지만, 구성된 도시에 비해서 유동인구가 적어서 출퇴근시간이 아니라면 걸어 다니는 사람이 적다.

상가주택들이 주위에 있으므로 간단한 쇼핑등은 쉽게 해소.

 

삼송역을 이용한 3호선 라인의 직주근접이라면 좋은 입지다. 구파발, 연신내로의 접근성도 좋다.

외곽순환도로 접근성이 나쁘진 않지만, 약간 시간이 걸린다. ( 신호등이 아주 많다. ) 그래도 접근성 좋음. 

자유로, 제2자유로등도 접근성 좋기 때문에 마포, 파주, 일산 등지로의 이동도 용이하다.

 

아이파크와 입지, 역과의 거리 모두 유사한 조건인데, 아이파크보다 저렴하다. 브랜드와 단지규모차로 이 정도의 가격차가 나는 건 매우 이상하다.