고양 덕양구 도내동 도래울센트럴파크 아파트 거래분석

경기도 고양시 덕양구 도내동 1011에 위치한 도래울센트럴파크의 매매, 전세, 월세 거래현황을 분석합니다.

서울마포, 가양대교 근처, 연신내 등과 접근성이 좋은 아파트고, 초등학교 접한 아파트로 양육환경 좋다.

 

 

 

1. 도래울센트럴파크 단지 개요

세대수	598세대(총9개동)	저/최고층	12층/25층
사용승인일	2013년 12월 03일	총주차대수	635대(세대당 1.06대)
용적률	216%	건폐율	22%
건설사	(주)라인 외 1
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-968-6152
주소	경기도 고양시 덕양구 도내동 1011
면적	대분류 3타입

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2.  도래울센트럴파크 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 73,000만원 (21층)

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 56,000만원 (16층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 전용면적별 월세보증금, 월세 평균 ( 계약기간내, 단위 : 만원)

(2) 전용면적별 전세보증금 평균 ( 계약기간내, 단위 : 만원)

도래울센트럴파크 전용면적별 전세평균시세
전용면적(㎡)	59㎡	74㎡	84㎡
202111	29,938
202112	41,000		40,000
202201	30,967
202202	40,000
202203	29,400		48,000
202204	33,500		33,600
202205	32,013
202206	35,833		40,000
202207			45,000
202208	36,163	37,000	40,950
202209	33,000		60,000
202210	33,238
202211	33,000
202212	33,000
202301	27,200
202302	28,650		30,000
202303	29,500		33,000
202304	30,750		37,000
202305	29,000		34,500
202306	32,000		36,000
202307			33,500
202308	27,840
202309	34,500
202310	34,000		41,000

 

(3) 전용면적별 실거래가 월별 평균

 

3. 도래울센트럴파크 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세 시세는 매우 안정적이었으나, 2021년도 가격 상승시키려 시도가 있었던 것으로 보임. 가격 상승은 외면으로 대응한 수요의 모습이 극명하게 보임. 이 부분은 도래울 다른 단지들과 같을지 모르겠으나, 2022년의 넓은 매매가격 범위를 보면 알겠지만, 그 악조건의 시기에도 비싼 가격을 받아준 사람들이 있다는 것임. 

 

#2022년 가격 상단에 매입한 사람들은 1~4월에 조급하게 매입에 나선 사람들임. 급하게 접근하면 필패할 수 있다는 점.

 

%실거래가격 박스플롯(통계 그래프)상에는 계약해지된 것들은 없는 상태로 실거래 내용만 들어가 있는 상태.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 도래울센트럴파크 근처의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

흠.. 매매가격, 전세가격이 급격히 낮은 게 이상하게 생각될 수 있으나, 임대세대들의 계약이 있었던 것으로 보임.

임대세대가 포함되어 있는데, 부동산 정보에는 표기가 안되어 있었던 것으로 보임.

 

전세시세의 범위가 위아래로 길게 늘어져 있는 것은 임대세대들의 재계약, 계약에 따른 것으로 보임. 그에 반해서 민간아파트의 경우에는 시세의 범위가 좁게 몰려 있는 것도 오늘 하나 새롭게 배운 내용이었다.

 

임대세대가 있는 아파트들의 전세, 월세값을 분석할 때는 이런 부분들을 면밀히 살펴야 낭패를 피할 수 있고, 반대로 공공임대, 매입임대등을 원하시는 분들은 이런 단지들에 입주할 방법, 시기등을 LH홈페이지에서 살펴볼 수 있다.  (젊었을 때, 국민임대아파트 덕을 봤었던 저의 경험담이었음.)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 도래울센트럴파크 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억3천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 29,500만 원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.56
전세가율(중위배수) : 1.44

 

아래쪽 좌편의 그래프에서 수평으로 움직이는 구간은 거래없는 구간. 비싸면 거래안되는 곳이란 점을 명심.

아랫쪽 우측 그래프의 전세가배율이 2015년~2017년 크게 출렁인 이유는 저가 전세의 영향. 간간히 저가 전세가 2018년까지 한두 건이 보였기에 전세가 배율이 통통 튀는 모습. 전반적으로 최근으로 다가올수록 하향안정화 되고 있음. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 2천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 9월 : 56,000만 원 (16층)

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.911% (한국자산평가 23.10.31 기준)

 

아래쪽 좌측 그래프 : 회사채 수익율을 추종하는 아파트의 실거래가격대

아랫쪽 우측 그래프 : 최근 실거래 중, 최근 실거래가격의 적정성 평가 ( 월비용 60만 원 초과상태로 매입 )

단, 월 비용 60만 원을 상쇄할 가치가 이 주택에 거주하면서 매월 발생한다면, 그 거래는 매입자에게 적절한 거래임.

( 출퇴근시간감소, 출퇴근비용감소, 아이 등하교시간감소, 아이 등하교편의, 주변 양육환경, 생활편의성 등등 개인적 평가)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 도래울센트럴파크 종합평가

도래울초등학교, 병설유치원, 도래울중학교, 도래울 고등학교 등등 아이의 양육환경에서 매우 긍정적임.

고양, 파주지역은 녹지비율이 매우 높아서 아파트 단지 내의 녹지화율도 높지만, 도래울센트럴파크는 공원에 인접한 지역.

단지 근처로 상가주택들이 간단한 상업시설등을 제공하고, 그마저도 공원에 둘러쳐진 환경임. ( 언제가 될지 모르지만, 창릉신도시가 공원 너머로 공사진행될 예정 ) 중심상업지역으로 걸어서 갈 수 있다. (병의원, 아이들 학원 등 이용가능 거리)

 

차량이용이 반드시 필요할 수 있는데 역의 경우엔 창릉 쪽에 GTX노선이 온다고 하니, 차량이나 버스 이용하면 가능할 것 같고 서울문산(평택-파주) 고속도로를 이용한다면 방화, 가양대교를 넘어서 서울 접근성도 좋다. (일찍 나와야 좋다. 아니면 길 막힘) 그 외엔 서울마포지역과 서오릉로를 통한 은평구 쪽으로의 접근성도 좋다. 

 

반대방향인 일산, 파주 쪽으로 출퇴근하기에도 서울문산 고속도로 이용한다면 매우 쾌적하게 언제든 이용가능하다. 하나도 도 안 막힌다. 사고 나지 않은 이상은 말이다. 서울 반대쪽 방향에 직장이 있다면 매우 좋다.

 

하지만, 일산, 파주방향 쪽 일자리가 있다면, 이곳은 비추한다. 가격이 적정가격대가 아니다. 이 가격대면 운정신도시 쪽이 더 나은 대안이다. 투자가 아닌 가족이 살 집을 찾는 사람들에게 말이다.