고양 덕양구 신원동 고양삼송동일스위트1차 거래분석

경기도 고양시 덕양구 신원동 595에 위치한 고양삼송 동일스위트1차(고양삼송동일스위트파크뷰1차) 아파트 단지의 전용 84 중심으로 실거래, 전세, 월세현황을 분석합니다.
 

 

1. 고양삼송동일스위트1차 단지 개요

세대수	968세대(총8개동)	저/최고층	21층/29층
사용승인일	2017년 06월 02일	총주차대수	1270대(세대당 1.31대)
용적률	184%	건폐율	13%
건설사	(주)동일
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-381-2601
주소	경기도 고양시 덕양구 신원동 595
면적	대분류 3타입

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2.  고양삼송동일스위트1차 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 2021년 11월 : 85,500만 원 (20층)
[최근 실거래가] 2023냔 10월 : 65,000만원 (8층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 전용면적별 월세현황 ( 계약기간 2년내 / 단위 : 만원 )

월세
전월세구분	보증금	월세	보증금	월세	보증금	월세
전용면적(㎡)	66㎡		76㎡		84㎡
202111
202112	12,000	120	15,000	130	27,500	85
202201
202202			6,000	155	15,000	150
202203			36,000	6	10,000	148
202204	32,000	25			70	180
202205	40,000	20			7,500	150
202206					15,000	150
202207					34,000	11
202208					17,500	83
202209			7,000	140	6,700	154
202210	10,000	130			15,000	80
202211	4,500	120
202212	2,500	115	5,000	135
202301	5,000	105	19,500	63	5,000	140
202302
202303	5,000	110			22,000	62
202304	5,000	89	18,333	73
202305			19,000	70	5,000	150
202306
202307	3,000	130	5,000	140	5,000	140
202308
202309
202310

 

(2) 전용면적별 전세현황 ( 계약기간 2년내 / 단위 : 만원 )

 
전용 66㎡의 최근 전세평균가격이 상당히 높은 가격에 신고되었다. 
2023년 10월 : 40,333만원(평균/만원) , 동일시기 전용 84㎡의 2023년 10월 41,300만원(평균/만원) 이었다.

전월세구분	전세
전용면적(㎡)	66㎡	76㎡	84㎡
202111	39,500	46,813	55,167
202112	38,119	35,000	37,800
202201	50,000		37,244
202202		50,000
202203	41,000	47,000	56,000
202204	38,500
202205	39,900	51,500	55,500
202206	43,000	41,400	42,448
202207	39,333	42,983	41,000
202208	32,520	44,000	36,044
202209	39,000		45,667
202210	34,333
202211
202212	30,000	35,000	38,500
202301	31,000	31,538	37,000
202302	31,000	37,667	40,000
202303	30,000	34,750	38,875
202304	31,625	36,000	41,500
202305	35,000		39,500
202306	34,000	35,333	39,400
202307	35,000	37,200	37,000
202308	36,333	35,500	40,100
202309	29,000	42,050	45,000
202310	40,333	42,000	41,300

 

3. 고양삼송동일스위트 1차 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

 
가격대는 오른 기억만이 있는 단지. 입주부터 서서히 오르던 실거래가격은 2021년 정점을 찍고, 내리막길에 거래량도 늘었다. 현재 가격 범위가 좁혀진 상태에서 거래가 늘었다는 점이 중요.
 
전세가격대의 급등기를  제외한다면, 전세가격의 중윗값은 자연스러운 가격상승 범위 안에 있는 상태. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 
 

4. 고양삼송동일스위트 1차 아파트 근처의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

인근에서 거래량은 가장 많다. 비슷한 위치지만, 초등학교 등하교가 가까운 편으로, 고양시립신원 도서관으로 건너서 학교 가는 아이들과 신원초등학교 맞은편에서 건너는 아이들이 많다. 가격대는 중상위권으로 삼송힐스테이트와 가격범위가 비슷하다.
 
전세가에서 나타나듯 실 사용가치는 신원동의 유사 84 타입의 아파트가 서로 비슷하다. 그러니 "공릉천 뷰", "골프장 뷰", "숲 뷰"든 선택하면 된다. 그나마 상업지역에서 가까운 단지는 삼송힐스테이트다. 그래서인지 가격대도 아이파크 다음으로 높은 7억대다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 고양삼송동일스위트 1차 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 6억 2천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 40,000만 원
전세가율(평균배수) : 1.57
전세가율(중위배수) : 1.53
 
최근 거래된 가격을 기준으로 전세가격은 낮아지고, 매매가는 약간 상승했다. 전세가 배율의 진폭은 2023년 서서히 안정화되고 있다. 가격대는 이 전세가 배율의 진폭을 기준으로 한다면 적정가격대에서 움직일 것이다. 서서히 가격 안정화 중.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 1천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023냔 10월 : 65,000만 원 (8층)
회사채 AA- 3년물 : 4.911% (한국자산평가 23.10.31 기준)
 
부동산 선취권리금으로 1억 4천만 원을 지급하고 매입한 개념이고, 전액 현금구매 시의 수익률이므로 대출 규모와 대출금리에 따라서 초과 비용은 더 상승한다. 다만, 이 권리금을 주고 매입 후 이에 상당하거나 효율화된 부분이 금전적으로 월 초과비용을 상쇄할 수 있다면 투자가능하다. 가령 집 앞에 걸어서 출근하거나, 아이가 많은데 등하교 비용이 많이 들었는데, 그 비용이 절감된다던지 하는 것 말이다. 앞서 말했듯 차량 이용이 필수적인 곳으로 기본 비용은 든다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

위치적으로 신원초등학교가 가깝고, 인근에 신원중학교, 신원고등학교, 조관공원, 고양시립신원 도서관이 모여있는 곳의 서편에 있는 이곳은 아이들 양육하기에 정말 좋은 장소. 주변에 상업시설도 적어서 면학분위기로 좋은 곳이다.
 
신호가 길어서 탈이지만, 통일로를 통한 외곽순환고속도로 접근성이 탁월하고 동네 자체가 매우 조용한 곳이다. 높은 층에서는 "뉴코리아 CC" 골프장이 있어서 골프장 조망이 좋다는데, 그건 개인취향 같다. 그래도 이런 풍광 좋아한다면 이곳이 좋다. 송강공원등 녹지에 둘러져 있어서 공기 좋고 정말 조용한 곳.
 
다만 차량이 없다면 매우 불편하다. 골프장 방향의 정문으로 나와서 버스를 타고 삼송역, 원흥역 이동하거나 시내로 이동해야 한다. 이미 언급했듯 상업시설이 별로 없어서 차 타고 밖으로 다녀야 한다.
 
이런 부분들이 감안되어 깨끗하고 정돈되어 있는 아파트 단지에서의 생활을 생각한다면 적정가격대에서 접근하길 바라고, 가까이에 학교들이 모두 모여있어 양육환경 개선이 필요한 상황에 등하교 비용절감이 크다면 그것도 긍정 요인이다. 
 
골프장 뷰는 의미 없지만, 근처에 풍광이 좋은 건 사실이다. 
 
% 적정가격대는 폭락이 아니다, 반대로 생각한다면 적정가격이 지지선이 된다는 샘이 된다.