파주시 야당동 한빛마을7단지 한신휴플러스 가격분석

경기도 파주시 야당동 1026에 위치한 한빛마을 7단지는 운정 신도시 내에 위치한 아파트 단지로 운정초등학교와 접하고 있고, 경의중앙선 야당역 이용이 가능한 수준의 위치에 있는 대단지 곳. 

 

 

1. 단지 개요

세대수	1352세대(총19개동)	저/최고층	7층/25층
사용승인일	2011년 11월 09일	총주차대수	1776대(세대당 1.31대)
용적률	193%	건폐율	17%
건설사	한신공영(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	경기도 파주시 야당동 1026
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 56,000만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 42,000만

 

2021년도 분양전환된 공공임대아파트 단지라서 거래데이터가 많지는 않으나 활발한 거래량.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

 

(1) 한빛 7단지의 전세, 월세 보증금 및 월별 평균 (단위 : 만원)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

분양전환된 후, 가격 급등기에 거래량이 많아짐. 2022년도 거래량 소폭 하락했으나, 거래량은 급감. 분양전환이 완료된 것은 아닌 것으로 보임. 일부세대는 아직 공공임대세대로 남아 있을 가능성 있음. 월세 부분이 이렇게 다수인 것은 분양전환 안 한 세대가 있어서임. 조기분양 후, 최장 8년 이상 거주가능하도록 변경되었음.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

대체적으로 공공임대에서 분양전환된 아파트들이 저평가된 지역임.

그 외에 아직 GTX-A노선이 개통되지 않은 동패동에도 공공임대에서 분양전환된 매우 저평가된 단지 다수 있음. 

아래쪽 좌측 그래프에서 우측은 "경의중앙선" 도보 이용가능한 단지들. 그중에서 한빛 7단지가 매우 저렴한 상태.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 40,000만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 29,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.4
전세가율(중위배수) : 1.35

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 원 ( +부동산 선점 권리금 )

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 10월 : 42,000만 ( 최근 거래가격 이격도 월 : 50만 원)

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.81%  

 

2011년 사용승인된 대단지 아파트임. 월 50만 원 정도의 생활편의, 출퇴근 교통비용절감이 월 50만 원을 상쇄시킬 수 있다면, 나쁘지 않은 선택지가 될 수 있다. 무엇보다 준 신축급의 대단지인데, 이곳은 아빠들의 희생만 있다면 가족이 쾌적하게 지낼 가능성이 높은 지역이다. 운정신도시는 녹지비율이 숫자만이 아닌, 정말 가득한 지역이다.

 

경의 중앙선 야당역을 사용할 수는 있지만 10분 이상 걸을 생각은 해야 한다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

운정초등학교와 접하고 있고, 운정중학교도 접하고 있다. 자녀 양육에 관해선 더 이상 신경 쓸 필요가 없다. 

경의중앙선 야당역 도보 가능하고, 제2자유로, 자유로 이용을 통한 서울 접근성 좋다. 다만 막힌다. 

이 지역은 지역만 파주지, 길 하나 건너면 일산서구와 닿아 있어서, 일산서구에서 운정으로 많이들 온다. 예전 같았으면 운정에서 일산으로 갔을 테지만 서로 비슷비슷하다. 오전 출근시간에는 길이 좀 막힌다. 일산으로 가는 차량들이 다수.

광역버스도 괜찮게 다닌다. 광화문, 강남 가는 광역버스도 있다.

 

운정의 경우엔 자족기능이 매우 약하다. 파주 북부와 동부 쪽에 대규모 산단들이 있어서 출근시간에 막히는 것이다. 그렇다고 산단의 규모가 울산, 광양같이 광대하지 않다. 

 

선택이 필요하다. 가족이 넓고 쾌적한 곳에서 안전하게 거주하고 아빠가 돈을 벌러 가던지... 아니면 무리한 대출로 허덕이며 서울인근에 좁은 곳에서 산책도 못할 지역에 거주하던지 말이다. 

 

적당히 타협한다면, 파주 운정신도시 아주 좋은 선택지다. 무리한 대출 없이 말이다.