파주시 목동동 운정화성파크드림시그니처 주택거래현황

경기도 파주시 목동동 898에 위치한 1047세대의 산내마을7단지 운정화성파크드림 아파트의 전용 84㎡ 타입 중심으로 거래내역을 분석합니다.
 
 

 

 

1. 단지 개요

세대수	1047세대(총14개동)	저/최고층	9층/25층
사용승인일	2020년 02월 25일	총주차대수	1425대(세대당 1.36대)
용적률	179%	건폐율	16%
건설사	화성산업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-949-8071
주소	경기도 파주시 목동동 898
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 2022년 2월 : 95,000만원
[최근 실거래가] 2023년 10월 : 54,000만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

 

(1) 전용면적 63㎡의 월세, 전세, 실거래 평균가격 ( 전/월세의 계약기간 : 2년 내  - 단위 : 만원)

 

(2) 전용면적 74㎡의 월세, 전세, 실거래 평균가격 ( 전/월세의 계약기간 : 2년내  - 단위 : 만원)

 

(3) 전용면적 84㎡의 월세, 전세, 실거래 평균가격 ( 전/월세의 계약기간 : 2년내 - 단위 : 만원)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년 한참 파주시에 부동산 규제 예외지역으로 가격이 급등하던 시기에 입주를 시작하여, 현재 가격이 저렴하게 보이는 현상을 보이고 있음. 실제 이 단지를 포함하여 2019년도 마이너스 프리미엄으로 고생하던 단지들이 이곳을 포함하여 운정아아파크, 힐스테이트, 푸르지오까지 있었다는 사실. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 
 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

화성파크드림이었는데, 앞에 '운정'이 붙고, 뒤엔 '시그니처'가 붙었다. 그 외에 입지나 다른 것이 달라진 것은 없다.
매매가격의 경우, 중간에 위치하고 있다. 거래량은 가격 싸 보이는 가격착시가 있다.
전세가격을 보면 대략적인 실사용가치에 감이 올 수 있다. 실제로 이 지역의 전세가격들은 큰 차이가 없다. (연식 무관)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 9천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 32,000만 원
전세가율(평균배수) : 1.57
전세가율(중위배수) : 1.52
 
전세가 배율은 매매가격 급등시기를 거치며 서서히 하향 안정세로 가고 있는 모습이다. 실사용가치가 오르는 서서히 오르는 모습이고, 매매가격도 약간이지만 상승함. 하지만 배율 자체가 높으므로, 전세가가 오르던, 매매가가 낮아지던 가격 안정화 시기를 보내야 할 것으로 보임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 1천만 원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 10월 : 54,000만 원
회사채 AA- 3년물 : 4.81% ( 23.10.24 기준 )
 
최근 거래가격 기준 1억 3천만 원의 권리금 지불하고 구입한 샘이며, 최근 거래량은 정부 주도의 특례보금자리 영향으로 보이는 거래량상임. 'V'자 반등이 연말까지 이어질지 매입고민하시는 분들은 살펴보길 권고함. 수익률 그래프에 근접하던 가격대가 재차 상승하며 현재 금리 수준으로는 이전 최고가격에 매입하는 수준의 부담감이 있다는 점을 양지해야 함. 
 
월 55만 원의 초과비용을 상쇄시킬 메리트가 크지 않다. 아직은 지하철, 버스노선등이 편리하다고 말하기 어렵기 때문에 자차이용 시 그냥 비용이 들뿐이다. 다만, 가족들의 생활 편의는 좋은 곳이다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

청암초교가 조금 거리가 있지만, 소공원길로 접근하면 그리 멀지 않은 수준에 위치함. (300m) 단지 동마다 다름.
도래공원을 배후에 두고 있고, 파주로라는 대로( 왕복 6차로)에 접하고 있다. 위치상 차량 통행이 아마도 운정 신도시 내에서 수위권에 이르는 차량통행량이 있는 곳. 버스 정차하는 곳이 근처에 있기도 함.
 
흔히들 GTX-A를 논하지만, 이곳이 GTX수헤를 받는 단지라면, 운정신도시 전체가 수혜단지가 됨. (차량이동으로는 멀지 않을 것으로 생각됨. 아직 역이 없으므로 짐작하건대. )
 
산채 삼아 다닐 수 있는 거리에 홈플러스와 상권 잘 갖춰진 지역이고, 파주로를 이용해서 제2자유로, 문발을 지나서 자유로등의 도로를 이용하기에 편리한 위치에 있다. 운정은 차량 이용 시 어디든 다니긴 수월하다. 반대로 차가 없다면 어디든 불편하다. 생활편의시설들과 상권이 인근에 있어서 차량 이동이 잦지 않다면 위치적으로 나쁘지 않다. 
 
자유로 반대쪽으로는 금릉, 파주시청 방면과 양주 등으로 가는 길이고, 서울-문산고속도로를 이용하는 것도 가능하다. 
 
하지만, 그러한 차량이동이 목적이라면 이곳은 추천하기 어렵다. 더 가까운 곳들도 운정에 많이 있기 때문이다. 어린 자녀의 통학과 생활편의성으로 접근한다면 좋은 곳이다. 물론 가격대가 문제인데, 출퇴근 비용절감적인 부분도 미약할 것이다. 차 타고 이동해야 하는 곳이기에. 초과비용을 절감하던지, 매매가격이 내려와야 한다.