고양시 덕양구 대림2차 아파트단지 거래분석

경기도 고양시 덕양구 토당동 259에 위치한 고양 e 편한 세상 대림 2차 아파트단지의 전용 84㎡ 타입을 중심으로 해당 단지의 주택거래 현황을 점검합니다. 그나마 비교적 저렴한 가격대이나, 호가에서의 거래는 주의가 필요해 보임.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	640세대(총8개동)	저/최고층	8층/15층
사용승인일	1997년 07월 28일	총주차대수	662대(세대당 1.03대)
용적률	222%	건폐율	24%
건설사	대림산업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-973-5535
주소	경기도 고양시 덕양구 토당동 259
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2022년 5월 : 70,000만 원

[최근 거래가격] 2022년 9월 : 50,000만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 대림 2차 아파트 단지의 전, 월세 현황(평균, 단위 : 만원) - 계약기간 내

계약기간내 전,월세 및 보증금 평균

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년의 거래가격, 거래량은 2019년 가격이 돌아와야 가능해질 것으로 보이는 거래량임. 정부의 부동산 부양책과 특례보금자리 혜택까지 했으나, 백약이 무효한 상태로 보임. 전세가격의 중위가격대는 전세가 급등시기에도 거의 비슷한 가격대로 유지되었으나, 전세가격 인상시도는 계속 있는 것으로 보임. 더 저렴한 전세가 있음에도 높은 전세가격을 선택하는 이유까지는 모르겠으나, 일정 가격대를 유지하려는 노력은 있어 보임. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 전용면적별 실거래가 평균

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

대림 2차는 중간 가격대에 위치하고 있음. ( 토당동에선 대곡역두산위브가 가장 고가의 주택임. )

주변 전세가격은 아주 유사함. 이런 차이는 두산위브가 비교적 신축일 가능성이 있음. (이름이 '대곡역'이 붙었을 뿐 역과 거리가 있는 지역임)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 9천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 24,500만 원

전세가율(평균배수) : 1.68
전세가율(중위배수) : 1.56

 

말도 안 되는 매매가격과 뒤따르지 못하는 실사용가치(전세) 가격차. 

하지만, 2023년인 현재에도 가격 진폭은 크고, 가격 안정성은 매우 떨어져 보이는 불안정 상태임. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 40,000만 원

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2022년 9월 : 50,000만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.81% (23.10.24) 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

능곡초등학교와 먼 거리는 아니지만, 삼거리를 지나는 게 약점. 그래도 거리상 긍정적임. 걸어서 지하철 역을 이용하는 게 불가능하진 않으나 자전거등 이용 시 매우 빠른 접근 가능함. (호수로라고 샛길이 있기는 함. 대곡역 가는 길)

다만 능곡지역은 차량을 이용하면 자유로 -> 강변북로로 접근성이 좋은 지역임. (마포, 성산대교, 양화대교등)

 

단지 바로 옆에 두산위브라는 신축아파트(400세대 중반)가 들어와 있고, 앞쪽으로 "대곡역롯데캐슬엘클라씨"라는 신축아파트 단지도 있다. 거래는 두산만 있는 상태. (2023.10.26 기준)

 

대림 2차는 복도식, 계단실이 섞여있는 아파트 단지임. 단지는 깨끗해 보이고, 지상주차도 인도와 분리되어 있어서 이동도 나쁘지 않아 보임. 여러 곳을 보다 보니 어딘지 기억이 안 나는데, 인도가 없는 지상주차 아파트가 있었음. 

 

전반적으로 실거주에 불편함은 없어 보이는 지역이고, 차량으로 화정 등의 대형 마트, 상권에 접근 가능한 지역임. 가격은 주변 신축들과 키높이조정을 하려 하는 것 같아서, 현재 가격대에서 접근은 신중하는 게 나아 보임. 개인소견임.