하남시 덕풍동 삼부르네상스 아파트 거래현황

경기도 하남시 덕풍동 729에 위치한 전용 101㎡ 타입의 삼부르네상스의 거래를 분석합니다. 총 471세대로 14개 동으로 구성되어 있는 대형평수의 단지입니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	471세대(총14개동)	저/최고층	7층/15층
사용승인일	2008년 08월 22일	총주차대수	880대(세대당 1.86대)
용적률	179%	건폐율	19%
건설사	삼부토건(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-796-6124
주소	경기도 하남시 덕풍동 729
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  ㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 130,000만원 (12층)

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 90,000만원 (3층)

 

최근 실거래가는 우하향 선을 확실히 그리고 있음. 

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매가격의 경우 2022년 매수자들은 합리적인 가격대가 아님을 안건지, 너무 비싼 호가에 질린건지. 거래량 급감한다.

전세의 경우에 2021년 중위가격 전세값이 7억에 근접해 있는 것을 본다면, 2021년 매입자들이 높은 전세가를 요구한 것으로 보인다. 계약기간내 전세, 월세의 건수와 가격대를 첨부한다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 계약기간내 전월세 임대건수 ( 전/월세 임대기간 2년 기준 )

전세 : 60건, 월세 23건으로 총 83건 임대율 17.6%

전/월세구분	월세			전세
계약년월	보증금	월세	건수	보증금	건수
2021년11월				66,050	4
2021년12월				58,500	4
2022년01월	45,000	18	1	59,450	5
2022년02월	20,000	150	1	70,000	1
2022년03월				55,183	3
2022년04월				65,667	3
2022년05월				63,333	3
2022년07월	40,000	100	1	53,333	3
2022년08월				61,800	5
2022년09월	25,000	140	2
2022년10월	43,333	53	3	60,000	1
2022년11월	50,000	50	1
2022년12월	15,000	150	1
2023년01월	24,000	113	7
2023년02월	21,000	43	2	52,750	8
2023년03월	18,000	128	3	55,589	9
2023년04월				55,000	1
2023년05월				56,500	2
2023년06월				57,000	1
2023년07월	4,300	220	1	55,000	1
2023년08월				61,500	3
2023년09월				55,475	2
2023년10월				63,000	1

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

2023년 덕풍동에서 가장 비싼 아파트 전세 시세에 속해 있기는 하지만, 전세 중위가격은 5억5천만원 선으로 중간급임.

2023년 덕풍동 매매에서 가장 많은 거래량인 "풍산삼부르네상스"였다.

특이하게도 아파트 단지명에서 "풍산"이란 말을 뺐다. 풍산동이 하남에서 좋은 동네로 통하는 것 같다. 매매하기엔 매우 부담스러운 가격대다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 9억4천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 57,500만원 (2023년 기준)

전세가율(평균배수) : 1.65
전세가율(중위배수) : 1.63

 

전세가 중위값과 장기 시계열상의 전세중위값을 곱해서 계산한다. 평균과 다르다.

현재 매매가와 전세가율의 출렁임이 매우 심하므로, 참고만 하고 현재의 가격대에 접근시 매우 주의해야 한다.

가격 안정성이 매우 떠어지는 곳이라는 의미다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억6천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 10월 : 90,000만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.81% ( 2023.10.24 기준 )

 

최근 거래가격 기준, 2억4천만원의 추가 권리금을 주고 자산을 매입한 것. 월 100만원을 상쇄시킬 지역점 이점과 향후 투자가치가 있다면 거래할 수 있음. ( 몇몇 거래에서 단지앞에 회사가 있어서 걸어서 출근하거나, 지하철 2~3정거장내 회사가 있어서 출퇴근 시간이 급감한다면 월 100만원의 초과비용 지출 가능할 듯 싶음. )

 

9억원 현찰로 대출없이 구매했다는 조건에서의 수익율임. 그 수익율에서 100만원을 추가로 프리미엄 주고 매입했다는 것.

아래 그래프에서 좌측은 그간 가격변동과 회사채 수익율 변동그래프가 추세적으로 유사하게 흐르다가 2020년 점핑되고, 다시 수익율로 회귀하려다가 2021년 급등하는 모습을 보임. 다시 수익율에 회귀해야 한다는 계산으로 나온 적정가격대.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

풍산초등학교와 그냥 붙어 있다고 해도 될 거리다. 이정도 대형평형이니 4인가족 이상이 거주한다면 좋은 조건일 수 있다. 5호선 하남 풍산역이 지척에 있고, 이마트, 3호근린공원과도 가까워서 생활편의성 매우 높아보인다. 서울 강동구로의 접근성이 매우 뛰어난 지역이다.

 

대형평수이니 가격대가 높다고 생각할 수 있지만, 전세가격이 점차 낮아지고 있는 추세로 보이고 매매가격은 결코 저렴하지 않은 상태이다. 2023년10월의 전세거래가격을 보면, 전세시세를 높이려는 시도가 있는 것으로 보인다. 7월달과 전세가격의 급이 달라졌다. 고덕동과 가까워서인지 서울 가격대와 비교하면 저렴해 보일 수 있는 가격대이지만, 작성 시점의 시장금리 상승을 고려해 볼때 4인가족 이상으로 장기간 거주를 고려한다면 고민이 필요하다.

 

최근 거래가격인 9억을 기준으로 대출이 없다는 가정하에 5년 후, 매각하면 최소 11억은 되어야 재무적으로 "본전"이 된다. 사용가치가 있을 수 있으나, 최고가였던 13억원 턱밑까지 가야한다. 

 

잘 기억해 보길 바란다. 2021년 0.5%의 기준금리에 시중에 유동성이 마구 풀리던 코로나 시절이었던 사실을 말이다. 그 이상 갈 것이라 생각한다면 모르겠으나, 신중하길 권하고 싶다. 속된말로 먹을게 없어 보인다.