수원시 영통구 주공그린빌5단지 아파트 거래현황

경기도 수원시 영통구 매탄동 1282에 위치한 주공그린빌5단지의 아파트매매, 전세, 월세거래 현황을 점검합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	732세대(총8개동)	저/최고층	13층/18층
사용승인일	2002년 05월 07일	총주차대수	738대(세대당 1.0대)
용적률	187%	건폐율	16%
건설사	(주)서한
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-217-9166
주소	경기도 수원시 영통구 매탄동 1282
면적	대분류 5타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2021년 10월 : 55,800만원

[최근 거래가격] 2023년 8월 : 43,900만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 주공그린빌 5단지 월세보증금, 월세편황 평균 ( 단위 : 만원 )

 

(2) 주공그린빌5단지 전세보증금 평균 ( 단위 : 만원 )

계약년월	36㎡	45㎡	46㎡	49㎡	59㎡
2021년11월		18,038		17,800	31,500
2021년12월	23,383	19,095	21,500	20,000	32,075
2022년01월	22,000	30,000			27,700
2022년02월	20,770	21,286		30,250	31,550
2022년03월	20,033	21,500	31,500	22,100	30,250
2022년04월	24,667	29,500	25,200	28,000	25,100
2022년05월		23,976			31,875
2022년06월	23,500	25,020		20,790	35,000
2022년07월		23,050		29,000
2022년08월	17,765	24,000		21,500	29,490
2022년09월	20,067	24,286		25,200	31,000
2022년10월		23,663		24,000	30,500
2022년11월	22,000	20,525		25,000
2022년12월	18,000	20,500			30,000
2023년01월	19,767	23,500	22,500	20,000	25,000
2023년02월	17,640	21,949	18,500	21,250
2023년03월	19,375	20,500		20,000	27,000
2023년04월		19,833			25,600
2023년05월	20,000	22,864		18,743
2023년06월		21,000			26,000
2023년07월	20,000	20,000			22,000
2023년08월	18,100	22,450		20,000	27,000
2023년09월	19,163	24,250
2023년10월	20,000	24,000			30,000

 

(3) 주공그린빌5단지 전용면적별 실거래가 평균 ( 단위 : 만원 )

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 전세가격은 2019년도 중윗값을 회복했으나, 매매가격의 경우엔 아직 그러지 못하고 있음. 

실사용가치인 전세가격이 우선 정상가격 범주로 내려왔고, 매매가격은 추후 더 지켜볼 여지가 있음. 이전 연도의 매매가격이 비정상이었음.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

거래량으로 전용 59㎡의 매탄동 탑티어는 "매탄위브하늘채", "현대힐스테이트"가 되겠다. 주공그린빌은 힐스테이트 다음순위이지만, 거래량에서는 현격히 적다. 선호되지 않는 것으로 보이는데, 이유는 결론에서 살펴보겠다.]

전세가격은 매탄동 지역이 비슷하다. 큰 차이가 5000만 원 안팎으로 보인다. 실사용가치는 비슷한데, 매매가격에서 밀리는 건 거의 이럴 경우엔 브랜드였었다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 4천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 26,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.35
전세가율(중위배수) : 1.3

 

비교적 시동이 늦게 걸린 듯하다. 2020년부터 급상승하였다. 부동산 투기의 끝자락에 덤벼든 지역인 것 같다. 논리는 뻔할 것이다. 역세권아파트에 저평가 단지. 제발 실거주자가 살 수 있도록 투기판 벌어지지 않길 바라본다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 2천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 8월 : 43,900만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.81% (23.10.24 기준)

 

최근 거래기준 약 1억 2천만 원 권리금 주고 매입한 샘. 수익률은 매입대금을 전액 현금 투입 시의 조건으로 회사채 수익률과 장기시계열상의 아파트 가격의 흐름을 비교한 것입니다. 2020년까지는 가격대의 수익률그래프와 동행하던 가격대가 이탈되었고, 현재는 수익그래프와 떨어진 가격대임. 장기간 같은 흐름으로 온 것이 비정상이던지, 현재가 비정상이던지 두 가지 중 한 가지 시나리오가 가능하고, 작성자 본인은 후자를 선택함. 

 

단, 월 50만 원의 초과비용이 지하철이용한 출퇴근 비용절감, 양육부담경감, 문화생활비용 절감등의 효가의 합이 월 50만 원을 상쇄하고도 남는다면 그 선택은 좋은 거래임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

매현초등학교와 매현중학교가 단지와 접하고 있으므로 육아여건 긍정적.

수인분당선 매탄권선역 역세권 아파트단지임.

근처에 원천리천 수변공원과도 멀지 않으므로 긍정적.

단지는 아늑하게 조경한 것 같으나, 구식으로 보이는 건 조금 중립. 그리고 2002년도 건물인데, 지상주차가 너무 많아서 단지 내 산책등은 어려워 보임. (단지 내 산책등이 별것 아닌 것 같으나 은근히 잠 안 오고 그럴 때 단지 밖보다는 안정감 있음.)

그렇다고 아예 못할 수준은 아님.

 

인근에 도매시장도 있고, 이 주변이나 수인분당선 타고 판교등 출퇴근한다면 가족끼리 살기에 좋아 보이는 곳임. 평수가 소형평수 위주로 구성되어 있어서 혼자 살거나, 신혼부부들이 살기에 좋아 보임. 단, 매입을 검토하시는 분들은 11월 말에 10월 거래현황 및 금리상황 반드시 체크하고 진입해도 늦지 않음. 급하게 현재 호가 관심 있다 해도, 호가 깎는 노력도 같이 하길 권합니다.