하남시 덕풍동 라인아파트 거래분석

경기도 하남시 덕풍동 336-40에 위치한 용적률 306%와 건폐율 31%의 구축아파트의 거래현황을 전용 84㎡ 위주로 실거래, 전세, 매매에 대해 분석한다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	352세대(총3개동)	저/최고층	10층/22층
사용승인일	1997년 04월 16일	총주차대수	288대(세대당 0.81대)
용적률	306%	건폐율	31%
건설사	라인건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-795-5957
주소	경기도 하남시 덕풍동 336-40
면적	대분류 2타입

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 6월 : 71,200만 원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 53,900만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 전용면적별 전세, 월세 현황 (단위 : 만원 / 평균)

 

(2) 전용면적별 실거래가 평균

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

누가 봐도 비정상적인 가격상승의 매매가격. 상당수 갭투기가 진입하여 전세가격을 끌어올리려 했으나, 전세가격의 2020년도의 중위가격대는 3억 아래에 있었음. 2020년 초반까진 정상시장이었으나, 중후반부터 가격을 끌어올린 것으로 보임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매가격은 하위권에 속해 있으나, 전세가격은 중위권에 속해 있다는 것은 실사용가치는 있다는 것으로 보임. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 5천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 40,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.43
전세가율(중위배수) : 1.37

 

상당기간씩 거래량 없는 구간이 보이고, 가격의 출렁거림이 비교적 최근인 2020년대부터 나타난 상태임.  가격 불안정함.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 9월 : 53,900만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 4.81% ( 2023.10.24)

 

최근 거래가격 기준 2억 4천만 원가량이 선취 수수료임. ( 접근하지 않길 권함. )

전액 현금 매입 5년 후 매각 시 최소 6억 5천만 원이 되면 재무적 본전이 됨. ( 이 가격은 이 아파트의 최고가에 근접 조건임 )

대출 포함 매입 시, 매각 대금은 더 상승함. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

초등학교와 아주 먼 환경으로 안 좋음. 어린 자녀가 있다면 신중히 주변 둘러보시고 접근하시길 권고함.

5호선 하남시청역과는 걸어 다닐 수 있는 곳이므로 지하철 이용은 용이함. 대형마트는 차량이동 혹은 쿠팡이용하면 되니 괜찮으나, 복도식 아파트임. 건폐율이 31%여서 단지 내에서 산책등은 기대하기 어려워 보임. 도로변에 녹지가 잘 되어 있으나, 정작 단지 내엔 그런 것을 기대하기 어려움.

 

가장 중요한 가격이 이 조건에서 매우 난해하고 어려운 선택사항임. 초저금리 0.5% 시절의 최고가격 이상을 기대한다면 모르겠으나, 현 금리상황에서 그걸 기대하긴 어려움. 어린 자녀가 아닌 가족이라면 매입보다는 전세로 접근하시길 권하고 싶으며, 반드시 전세보증보험 가입하고 접근하시길 권함.

 

현재 매매 가격대가 매우 불안정함.