수원시 권선구 삼천리권선2차 아파트 거래분석

경기도 수원시 권선구 권선동 1238에 위치한 수인분당선 매탄권선역과 가깝고, 초등학교와 가까운 단지입니다. 비교적 저렴한 전용 59㎡타입의 삼천리권선 2차 아파트 단지의 매매, 전세, 월세의 거래현황을 분석합니다. 

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	546세대(총5개동)	저/최고층	11층/12층
사용승인일	1996년 02월 01일	총주차대수	559대(세대당 1.02대)
용적률	199%	건폐율	21%
건설사	(주)삼천리주택
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-302-8198
주소	경기도 수원시 권선구 권선동1
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2021년 7월 : 46,000만 원

[최근 거래가격] 2023년 9월 : 27,500만 원

 

<주의> 깡통전세, 역전세 위험이 공존하는 곳.  (전세 시 반드시 보험 가입필요)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 계약기간 내 전세, 월세보증금과 월세 평균 (단위 : 만원)

전세의 경우, 평균보증금과 해당월 최고 전세보증금을 표시함. 

(2021년 11월은 2023년 11월이 만기이며, 갱신 혹은 전세종료할 경우 돌려줘야 할 최고금액임)

전/월세 구분	월세		전세
계약년월	평균보증금	월세	평균보증금	최고보증금
2021년11월			23,225	28,000
2021년12월	10,667	57	20,963	25,000
2022년01월			22,545	29,000
2022년02월	6,500	70	24,350	30,000
2022년03월	5,000	65	25,200	31,000
2022년04월	9,500	46	24,325	30,000
2022년05월	11,000	67	25,000	30,500
2022년06월	6,750	61	25,325	31,000
2022년07월	5,000	70	17,850	17,850
2022년08월	2,500	80	21,875	23,100
2022년09월	5,000	76	21,827	26,000
2022년10월	2,000	80	22,520	27,000
2022년11월	10,750	29	22,450	24,500
2022년12월	6,000	60	22,970	25,000
2023년01월	6,250	65	20,000	20,000
2023년02월	4,667	72	20,000	20,000
2023년03월	3,000	70	20,525	24,000
2023년04월	2,433	78	19,500	21,000
2023년05월	2,125	81	20,125	20,500
2023년06월	2,000	85	18,167	20,000
2023년07월			21,429	22,000
2023년08월	10,000	50	19,333	20,000
2023년09월	2,000	83	20,423	22,000
2023년10월			21,000	22,000

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년 9월 개통된 수인분당선의 영향인 것인지, 저평가로 생각하고 덤벼든 것인지는 정확히 알 수 없지만, 한 가지 정확한 사실은 실거주가 목적이었다면 2020년 이전부터 이렇게 잦은 거래가 있진 않았을 것으로 보임. 전세계약 건들은

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 전세, 월세 계약기간 내 물량의 수 : 149건

총 세대수 546세대  / 임대물량 149건 = 27.3%의 임대세대 거주 ( 4세대 중 1세대는 임대세대 )

계약년월	월세건	전세건
2021년11월		8
2021년12월	3	4
2022년01월		5
2022년02월	2	4
2022년03월	1	2
2022년04월	2	6
2022년05월	3	8
2022년06월	4	6
2022년07월	1	1
2022년08월	2	4
2022년09월	4	9
2022년10월	1	5
2022년11월	4	2
2022년12월	1	2
2023년01월	4	1
2023년02월	3	3
2023년03월	2	4
2023년04월	3	2
2023년05월	4	4
2023년06월	2	3
2023년07월		7
2023년08월	1	3
2023년09월	4	3
2023년10월		2
계	51	98

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

1) 매매가격대는 주변에 비해서 저렴한 곳임. ( 권선동 지역의 탑은 "권선자이 e 편한 세상", "수원아이파크시티 7단지" )

이상 저가매매가는 제하고, 정리한 권선동 지역 매매가격.  대원 신동아 단지는 뭔가 이슈가 있는 것으로 판단됨. 저가의 거래량이 몰리는 듯 하기도 함.

2) 전세에서도 비슷한 양상을 보이고 있음. 아이파크 7단지의 경우, 매매, 전세 활발하게 이뤄지고 있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 2억 6천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 20,000만 원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.36
전세가율(중위배수) : 1.27

 

전세가배율은 최종거래에서 하향하며, 전세가배율이 빠르게 예년 수준으로 회복되고 있는 모습임. 이에 따라서 전세가배율은 빠르게 하향 안정.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 3천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 9월 : 27,500만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.81% (2023.10.23 기준) 

 

최종 거래가격 기준 4500만 원 정도의 권리금을 주고 취득한 샘. 월 20만 원 정도의 수익률 이탈은 거주하면서 수인분당선을 이용하여 출퇴근 편의성 증가만으로도 상쇄될 수준이라 생각됨. ( 물론 이용한다면. )

 

"월거주비"는 전액 현금구매 조건임. ( 전액 회사채에 투자했을 때 기대되는 수익 나누기 12개월로 한 월 기대수익 )

매매가격대가 출렁이는 것은 당시의 금리, 매매가격에 따라서 등락이 있는 것임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

명당초등학교, 효정초등학교(조금 더 가까움)에 지척이라서 어린아이 양육환경 좋아 보임.  단지 근처에 2군데 어린이 공원(놀이터)이 작지만 있어서 이 부분도 좋아 보임. 

매탄권선역과 가까워서 이 부분은 교통 편의성에서 좋아 보임. (물론 이용한다면.)

롯데마트는 걸어서 산책하듯 다녀와도 될 것 같은 위치에 있고, 물론 무거운 건 '쿠팡'이용하면 될 거리에 있다. 

 

저렴하면서 수인분당선을 이용할 수 있다는 장점이 있으므로, 저렴한 소형 평수가 필요하다면 검토 가능할 듯하다.

다만, 11월 말에 10월의 거래량 등, 상황을 반드시 확인 후 접근해도 늦지 않을 것으로 보이며 절대로 무리한 대출이 없는 조건에서 접근하길 권고함. ( 매매가가 적정가격대 근처라면 )