고양시 덕양구 원흥동 3호선원흥역봄 오피스텔 매매가,전세가,월세가

경기도 고양시 덕양구 원흥동 627에 위치한 "3호선원흥역 봄 오피스텔"은 진짜 3호선 원흥역과 붙어 있다. 맞은 편 원흥역 푸르지오 오피스텔보다는 중심상권 접근성은 길 하나 차이로 좋다. 다만 오피스텔 자체 상가들이 많이 사라졌다. 현장 임장 가서 확인 후 접근. 특이하게 개별난방이다.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 3호선원흥역봄 오피스텔 단지와 거래정보

*2024.1.15 국토부실거래가 자료기준

(1) 단지정보 개요

세대수	463세대(총1개동)	저/최고층	20층/21층
사용승인일	2018년 06월 25일	총주차대수	430대(세대당 0.92대)
용적률	837%	건폐율	69%
건설사	(주)포스에이씨종합감리건축사무소
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	-
주소	경기도 고양시 덕양구 원흥동 627
면적	대분류 6타입

 

(2) 고양시 덕양구 전용 23㎡타입 오피스텔 매매가와 전세가 평균(지역정보)

매매가격 급락 후 가격이 추세적인 하락선으로 접근함. 비스듬한 가격하향. 전세가격은 소폭이지만 2023년 초에 비해서 상승했다. 

고양시 덕양구 전용 23㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 고양시 덕양구소재 오피스텔 전체 매매/전세 월별 거래면적(지역정보)

전세거래량이 매매량에 비하여 월등히 높다. 소액임에도 임차인의 전세보증금이 필요할 정도의 투자자들이다. 전세가격이 추가로 하락한다면 보증금 회수여부를 고민해야 한다. 그러므로 보증보험 가입 필수임. 2023년 소폭 상승했으나, 연말로 가면서 다시 2022년 말과 유사한 수준의 거래면적이다.

 

소형 거래건은 소액임에도 거래건으로 잡히며, 통계적 착시를 일으킨다. 거래면적의 월별 합산이 거래량 변동으로 추세를 살피기 더 좋아서 월별 거래면적합계를 기준으로 시장상황을 점검.

고양시 덕양구의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 덕양구 원흥동의 전용23타입 오피스텔 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 3호선원흥역봄 매매가와 전세가(전용: 23㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2019년 4월 : 15,200만원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 13,470만원

 

오피스텔은 매매가와 전세가가 같아도 다들 아무 상관없어 하는 것으로 보인다. 도저히 이해할 수 없지만, 다 알고 계약하고 입주한 거라면 이건 책임질 사람이 누구일지 모를 것 같다. 

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

반응형

 

(1) 3호선원흥역봄 전용 23㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	11,950	1,575	48.0
202201		917	54.2
202202	13,360	1,100	53.8
202203		1,117	51.6
202204	13,000	745	55.3
202205	12,357	571	56.4
202206	13,060	1,500	47.0
202207	11,499	923	53.5
202208	12,524	1,650	51.3
202209	12,864	1,045	55.9
202210	11,859	1,455	53.9
202211	12,500	2,350	49.6
202212	12,750	765	57.5
202301	14,000	1,200	54.0
202302	12,498	833	57.3
202303	12,373	711	55.6
202304	12,692	2,457	47.3
202305	12,130	863	53.5
202306	11,977	2,386	49.5
202307	11,135	744	57.0
202308	12,410	1,100	56.3
202309	11,850	1,000	58.6
202310	11,903	1,450	56.2
202311	12,350	1,792	54.8
202312	12,000	1,200	55.2
202401	11,500	1,000	60.0

(2) 3호선원흥역봄 전용 39㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202202	19,205
202203		3,000	70.0
202204	23,000
202205	23,000
202206	22,400
202207	19,200
202208	22,050
202209		1,000	100.0
202210	22,750	1,000	95.0
202301	22,500	2,000	84.0
202302	22,500
202305		1,000	100.0
202306	19,370	1,000	95.0
202307	19,800
202308	21,000
202309	18,900
202311		500	89.0

(3)3호선원흥역봄 전용42㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	27,000
202201	25,000
202202	23,000
202203	25,550
202204		10,000	41.0
202205	19,845
202206	24,133
202207	25,850	5,000	83.0
202209	24,925	10,000	43.0
202210	23,837	2,000	100.0
202211	24,000
202212		2,000	93.3
202301	22,000
202302	25,000	10,000	50.0
202303	22,500	2,000	100.0
202304	21,987	1,000	88.0
202305	23,000
202306		1,000	95.0
202308	24,025	1,000	100.0
202310	25,500
202311	25,000	1,000	84.0
202312	21,000

 

3. 3호선원흥역봄 연도별 매매와 전세가격(전용: 23㎡)

 

전세가격의 중위가격대는 2021년 이후 하락세에 있다. 총 거래의 절반의 가격대가 내려가고 있다는 말이다. 

매매가격은 좀 던지는 매물이 소량 있었고, 그외에 전용23타입이 300세대가 넘음에도 매매거래는 매우 적다.

연도별 오피스텔 매매가격	연도별 오피스텔 전세가격

 

 

4. 3호선원흥역봄 주변 매매,전세가 비교(전용: 23㎡)

다행히 비교대상 오피스텔이 주변에 있었는데, 주변에서 저렴한 편에 속한다. 역과 가까운데도 가격이 저렴하다면, 비교대상 오피스텔의 가격이 비싼 것으로 봐야 한다. 주변 전세가격을 확인하니 확실하다. 실사용가치가 원흥역봄 오피스텔보다 낮은데도 매매가격만 높았던 것이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 3호선원흥역봄 적정가격과 데이터 결론(전용: 23㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 1억4천3백만원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 12,370만원

전세가율(평균배수) : 1.17
전세가율(중위배수) : 1.15

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 9천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 9월 : 13,470만원

회사채 AA- 3년물 수익율 4.00% 수준

 

최근 거래가격 기준 4400만원 권리금 주고 당 자산을 매입한 격. 4%이자로 1년 정기예금한 것을 12개월로 나눠서 월 기대수익을 거주하며 비용처리하는 것. 당 오피스텔을 주거목적으로 산 사람들도 있을테니 그럴 경우에 해당함. 최종 구매가격이 싸지 않다는 말이며, 당 자산을 통해서 가격상승을 기대하는 것 보다는 정기예금에 넣는게 속편하게 살 수 있는 방법이라는 말임. 혼자사는 젊은 층이라면 직주 근접, 통근 편리한 수단으로 활용하며 자산축적용으로 사용하는 것도 나쁘지는 않아 보임. 단 자산의 가치가 정부의 이상한 대책(주택제외등)이 나온다면 조금은 더 오를 가능성 있으나, 그러기는 쉽지 않아 보임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)