하남시 망월동 오피스텔 우성르보아리버 매매가,전세가,월세

경기도 하남시 망월동 1096-2 오피스텔 우성르보아리버는 336세대의 오피스텔이고, 길 하나를 건너면 5호선 미사역이 있고, 중심 상업지구에 위치한 오피스텔입니다. 주차는 268대로 세대당 0.79대라고 하지만, 실제로는 부족할 것으로 예상됩니다.
 

[문서버전 : Report231203]

1. 우성르보아리버 오피스 단지와 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	336세대(총1개동)	저/최고층	17층/17층
사용승인일	2018년 01월 19일	총주차대수	268대(세대당 0.79대)
용적률	799%	건폐율	73%
건설사	우성건영(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	경기도 하남시 망월동 1096-2
면적	대분류 2타입

 

(2) 하남시 전용 18㎡타입 오피스텔 매매가와 전세가격 평균(지역정보)

하남시 전용18타입의 평균매매가격은 2022년 평균 전세가격보다 낮다. 다만 그 차이가 크지 않아, 임대인이 세입자에 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세사기를 염두에 둔 것으로 봐도 될 것 같다.

하남시 전용 18㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 하남시의 오피스텔 전체 매매/전세 거래면적(지역정보)

하남시의 오피스텔은 전세거래량이 압도적으로 많고, 그 양도 어마어마한 수준이다. 반면 매매거래량은 매우 적은데, 2023년의 회복이 되었다해도 2020년 수준이하다. 하남시 오피스텔의 차익 엑세트(Exit)는 사실상 매우 어려워 보인다.

하남시의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 하남시 망월동내 전용18 타입 오피스텔 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 우성르보아리버 매매가와 전세가(전용: 18㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 2022년 3월 : 16,500만원
[최근 실거래가] 2023년 7월 : 11,300만원
 
<주의> 실거래가격과 전세가격 차트를 살펴보면 이 오피스텔의 심각성을 깨달을 수 있다. 매매가격을 웃도는 전세가격이 다수인 것과, 최근 실거래가격 대비 2000~4000만원씩 비싼 전세가 2024년 만기도래를 기다리고 있다. 임대인 입장에선 경매 처분하라고 하는 것을 심각히 고려해야 할 상황으로 보인다. 

실거래 가격 추세	전세가격 추세(최근)

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 우성르보아리버 전용 18㎡의 전세, 월세평균

전세가격이 매매가격을 초과함에도 계약하고 입주한 세대가 있다면, 그건 이제 임차인의 책임으로 보일 수 있다. 부동산이 정보를 제공하지 않더라도 참고할 곳이 많다. 그나마 전세보증보험을 가입했다면 다행이다.

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	12,250	2,500	41
202201	10,483	500	60
202202	13,480	1,813	47
202203	12,120	3,444	45
202204	12,699	3,600	40
202205	13,250	3,375	43
202206	12,394	1,700	52
202207	10,355	478	53
202208	11,328	467	57
202209	13,000	2,875	46
202210	13,000	571	58
202211	12,600	667	59
202212	13,000	1,357	52
202301	12,575	600	61
202302	12,167	667	60
202303	11,900	2,250	49
202304	11,805	667	62
202305	11,309	750	55
202306	12,000	1,786	54
202307	11,100	1,000	60
202308	11,107	500	60
202309	11,833	460	55
202310	11,918	600	62
202311	12,050	3,167	42
202312	11,750	600	59
202401	14,000	500	49

(2) 우성르보아리버 전용 23㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	12,967
202201	16,000	1,000	68
202202		1,000	63
202203	14,110	11,000	30
202204	14,050
202205	15,663
202207		833	68
202208		1,000	70
202210	16,000
202211	15,000	1,000	73
202212		1,000	55
202301		750	62
202302	14,000
202303	14,000
202304		500	64
202305		4,000	56
202307	14,500	7,500	33
202308	15,000
202309		12,000	20
202310		1,000	75
202312	15,250	11,000	25

3. 우성르보아리버 연도별 매매와 전세가격(전용: 18㎡)

2023년 매매가격 중위값은 11,500만원이고, 전세가격의 중위값은 12,000만원이다.
2024년 1월 체결된 전세가격은 심지어 14,000만원이다. ( 이것은 위험을 알고 들어갔다고 봐야할 것으로 보인다. )

연도별 오피스텔 매매가격	연도별 오피스텔 전세가격

4. 우성르보아리버 주변 매매,전세가 비교(전용: 18㎡)

우성르보아리버는 이상거래 1건을 제외한다면 매매가격이 망월동내 최하위권이다. 
주변 전세가격은 매우 비슷한 양상이다. 이는 사용가치가 동일하다는 것을 의미한다. 사용가치가 동일한 상황에서 매매가격이 하위권이면, 이는 경쟁력이 없다는 의미다. 실거주가 아닌 투자로 접근한다면 싸게 사서 주위와 비슷하게 임대놓으니 자기돈은 안들이면서 자산을 가질 수 있다. 전세보다 싼 자산가격이라면 임대인 입장에서 털고 가려하는게 어쩌면 당연하다.  <매우 조심해야 할 것 같다. 부동산이란 폭탄은 이상하게 굴러가는 동안엔 문제가 생기 않는다. >

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 우성르보아리버 적정가격과 데이터 결론(전용: 18㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 1억1천9백 ~ 1억2천8백만원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 1억2천만원
전세가율(평균배수) : 1.06
전세가율(중위배수) : 0.99
 
마지막 실거래가 기준 깡통전세 오피스텔이다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 
(2) 수익률그래프 적정가격 : 1억1천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 7월 : 11,300만원
회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준
 
최근 구매한 23년 7월이 적정가격이다. 만일 최근에 구매했다면 가격은 더 내려갔을 것. 현금 구매조건이고 대출이 있을 경우에 월이자는 모두 자산 취득을 위한 초과비용이 된다. 초과비용이 당 자산을 통해서 얻을 것으로 기대되는 편익보다 작다면 좋은 거래다.
 
편익은 직주근접(최우선), 출퇴근편의성(최우선), 생활환경개선(보통), 양육환경(오피스텔 전용18타입에선 양육은 부정적)의 순으로 판단하면 될 듯 하다. 하지만, Exit(수익내고 매매)가 쉽진 않아 보인다. 
 
오피스텔은 수익형이고, 이 오피스텔에 적용한다면 내돈 들이지 않고 자산을 매입하는 것 외에 전세로써는 메리트가 없다. 다만 현금 구매후 월세로 돌린다면 최근 기준
 
< 보증금 500 / 월세 49만원 / 최근 매매가 11,300만원 > 을 기준으로 비용이 안든다는 가정하에 5.4% 수익을 기대할 수 잇다. 보통 1% 수익 더보려고 이런 위험을 무릅쓰지는 않을 것 같다. 소시민의 마음으로 차라리 3년짜리 4% 정기예금이 더 나을 것 같다. 개인 의견이므로 이 오피스텔이 급등할 것 같다고 생각하는 사람들은 매매도 괜찮겠다. 각자 판단할 사항이다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)
	마지막 실거래가격 기준 수익율 그래프와 거의 닿아 있음. 별도의 월 초과비용은 없으며, 현금 구매조건에서 적정가격.