고양일산동구마두 백마5단지 27평형 주택거래

단지 정보

세대수	1152세대(총16개동)	저/최고층	10층/19층
사용승인일	1994년 11월 14일	총주차대수	1052대(세대당 0.91대)
용적률	168%	건폐율	15%
건설사	(주)한성
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-902-4748
주소	경기도 고양시 일산동구 마두동 717
면적	5타입

 

1) 실거래 매매가격과 추세, 보다 저렴한 매매가 탐색

백마 5단지의 전세가격은 2023년 10월 ~ 2024년 4월까지 역전세 파고가 옵니다. 현재 전세 시세는 3억이고 역전세 시기에 기존 전세가격은 4억 이상입니다. 매매가격 중, 최근 실거래가격은 4억 7700만 원이며, 현재 호가는 5억 9천입니다. 가격의 적정성에 대하여 검토한 부분을 먼저 보시길 바랍니다. 잠시지만, 전세가격을 하회하는 실거래가 있었습니다.

 

적정가격을 검토해 본 결과, 현재 호가는 적정가격과 매우 많이 이격되어 있습니다. 추천할 수 없는 가격대입니다. 

아래의 차트는 백마마을5단지(한성)의 연도별 가격대입니다. 2019년도 가격대가 정상 가격대 수준으로 선택.

가격 폭등기인 2021년도에도 높은 가격대에서는 거래량 급감하는 모습으로 보임. 2023년은 2020년 수준의 회귀도 완료되지 않은 상태임. 최근 실거래가 4억 7700만 원도 높은 가격으로 판단됨. 전세가 대비로는 적정가격대에 근접해 있으나, 높은 가격으로 이격 된 상태.

같은 단지나 다름없는 쌍용아파트보다 중위 가격대는 낮음. 

네이버부동산에서는 같은 "한성/쌍용 5단지"로 표시되어 있습니다. 2023년 10월부터 급매 기다려 보시는게 좋겠습니다.

현재 호가인 5억9천에는 전혀 관심 가지실 필요가 없습니다. 대체재 많습니다.

주변 매매가

전세가격은 실사용가치입니다. 3억대의 중위가격인 "쌍용"은 호가를 높여서 안 내리는 것 같고, "한성"은 호가 내리며 전세 세입자를 받는 것 같습니다. "한성"측에 투자자가 많다는 얘기가 되고, 최근 트렌드인 전세를 거둬들이고, 매물을 내놓는 전략도 아닌 것 같습니다. 급하고, 백마역 인근에 반드시 살아야 할 이유가 없다면, 다른 쪽으로 관심 주세요. 급매 위주로 접근하시길 권고드립니다.

주변 전세가

2) 거래량과 실거래 전용면적 평당가 데이터

2022년 12월 대 폭락 후, 가격이 회복되는 것으로 보이나, 6월보다 거래량 소폭하락하며, 평균 평당가격도 하락.

8월에 거래량이 6월이나, 그 이상으로 회복되지 않는다면 추세상 평당가격은 더 떨어질 가능성 높음.

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디

  상황과 가구 구성인원에 따라서 대략적인 마두동의 거래면적과 가격대를 참고하세요. "백마 5단지 한성의 전용 70형의 경우에는 호가가 5억 9천인데, 이는 전용 84 가격대와 비슷한 수준입니다. 더 작고 더 비싼 타입입니다. 소형부터 대형까지 거래 스펙트럼이 넓습니다. 

전세의 경우에도 평수별로 다양하게 있습니다. 국민평형과, 약간 큰 평형, 아주 큰 평형(전용 134)의 전세가 선호도가 높습니다. 가격대로 전세호가 6억 이하입니다. 일산 외곽이나, 파주의 신축 빌라의 유혹보다는 저렴한 이쪽 지역의 좀 작은 전용평수의 전세를 추천합니다. 파주 쪽의 신축 전세 매물은 점차 늘어가는데, 빌라의 호가가 운정지구 아파트와 비슷합니다. 절대로 쳐다보지도 마시길 바랍니다. 너무 많은 빌라가 있고, 호가가 높아서 의도치 않은 전세사기 우려 높습니다.

 

마두동 일대에는 그래도 저렴한 전세가 많은 것 같습니다.(3억 이하)

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가 대비 적정 매매가 : 4억 5천

   - 실 사용가치인 전세의 가격이 3억원 입니다. 1.5배 수준에서 4.5억이 적정가격입니다.

 

(2) 수익율 기준 적정가격대 : 3억 2천 ( + 프리미엄 )

  - 회사채 수익률 (4.3%) 곡선에 수렴시켜서 적정 수익률 추정

  - 이 이상의 금액은 물건의 선취 프리미엄으로 생각하고 접근하시면 됩니다.

 

(3) 실거래 평균

  - 평균 5억6천5백선입니다. 중요한 건 이 지역에 대형평수가 많음에도 평균가격이 5억 6천이라는 얘기입니다. 

한번 더 강조 드립니다만, "한성" 백마 5단지의 전용 70의 현재 최저호가인 5억 9천은 접근해선 안 되는 가격대입니다. 적정 가격선은 가이드라인이고, 실거주하실 생각이라면 조금 더 기다려 보시길 권합니다.