고양일산서구탄현 두산위브더제니스 24평형 거래현황

일산서구 탄현동에 위치한 주상복합 일산두산위브더제니스의 실거래현황 및 특징을 분석합니다.

단지 정보

세대수	2700세대(총8개동)	저/최고층	49층/59층
사용승인일	2013년 04월	총주차대수	4911대(세대당 1.81대)
용적률	698%	건폐율	64%
건설사	두산건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-900-7900
주소	경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640
면적	대분류 5타입

 

1) 매매가격과 전세가격

매우 인상적인 2023년의 거래흐름. 4억 8천만 원에서 4억 7천만 원까지 커브를 그리듯 가격이 내려오는 모습. 대단지라고 하지만, 상가와 합쳐져 있고 탄현역과 붙어 있다고 생각하면 되는 곳입니다. 이건 역세권이 아니라, 그냥 역입니다. 2012년도의 저렴한 전세가격은 아마, 살아보고 매입하라는 이벤트였던 것으로 기억합니다. 이후 전세가격은 3억 위/아래에 걸쳐 있습니다. 주위에 초등학교 있고, 주상복합건물이니 당연히 쇼핑, 외식은 안에서 해결될 것 같습니다. 근처에 초등학교도 있고, 역에 붙어 있어서 편리할 것 같습니다. 초기 고 분양가로 분양 안되어 애먹던 곳이기도 합니다. 새 건물이기도 한데, 단점은 여기 지상과 지하에 있는 상권들이 점점 시들시들해지고 있다는 게 단점일 수 있겠습니다. 역과 가까운 대신 녹지는 매우 부족한 편이기도 합니다.

실거래 흐름	매매와 전세흐름

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

우선 전세가격의 중위값은 3억입니다. 2021, 22년도의 높은 전세가격의 파고가 2024년 내내 이어질 것으로 보입니다. 

매매 최고가는 2021년도 6억 4천4백만 원입니다.  전세 최고가는 2021년 4억 7천입니다. 최근 호가가 4억 5천만 원이니 전세보증금이 더 높은 상황이 됩니다. 2023년 매매가의 중윗값은 4억 4천만 원 정도입니다. 여기 전세문제 크겠습니다. 경의선 라인에 직장이 있는 분들이라면 사용가치는 높은 편으로 보입니다. 저 가격의 전세로 게약 했다는 게 그런 의미가 되겠습니다.

연도별 매매가	연도별 전세가

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

위브더제니스(일산)은 동네에서 가장 비싼 아파트입니다. 단, 주변의 아파트들이 구축들이 많습니다,

동네 전세중, 푸르지오 사용승인 5년 정도, 임광진흥은 사용승인 15년정도입니다. 비슷한 평형에서 잘 고르시면 경기도 고양시에서 저렴한 아파트를 찾으실 수 있습니다. 전세가격도 하향 안정화된 상태입니다. 경의선 이용 편의순이라고 봐도 무방할 것 같은 가격대입니다. 

동네 매매가 비교	동네 전세가 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 적정가 : 4억8천만원

      전세대비 매매가비율 평균 1.6배 x 전세 중위값 3억  => 4억 8천만원

      전세대비 매매가비율 중위 1.39 x 전세 중위값 3억  => 4억 2천만원 (백단위 올림)

매매가와 전세가 흐름	전세가 대비 실거래가배율

 

(2) 수익율 적정가 : 3억 3천 ( + 선점 프리미엄 )

      월 거주비용은 회사채(AA-) 3년물 수익율로 주택가격을 나눈 후, 12개월로 나눈 월 수익을 거주비용으로 차용합니다.

   해당 주택에 거주하는 대신에 그 정도의 기대수익을 포기한다는 개념으로 장기 시계열에서 적절한 평균가격을 산출합니다. 단, 선점에 대한 이익을 존중하고, 매입자가 그 프리미엄을 인정하고 계약하면 그 계약단가가 우선입니다. 기준일 뿐입니다.

월 거주비	최근 거래가