용인수지죽전 벽산타운4단지 24평형 거래현황

경기도 용인시 수지구 죽전동 벽산타운4단지 24평형의 실거래상황을 분석합니다.

 

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단지 정보

세대수	465세대(총3개동)	저/최고층	8층/16층
사용승인일	1999년 03월 17일	총주차대수	472대(세대당 1.01대)
용적률	249%	건폐율	23%
건설사	벽산건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-264-4428
주소	경기도 용인시 수지구 죽전동 952
면적	대분류 2타입

신분당선 동천역의 역세권이라 할 수 있는 가장 가까운 지역으로 보인다. 경부고속도로 굴다리를 지나서 동천역으로 향해야 하는 부분이 있지만, 초등학교, 중고등학교와 인접한 지역으로 아직은 저렴하지 않지만, 눈여겨보시다가 적정가격대가 오면 관심 갖어도 될 만한 곳 같아 보입니다. 

 

 

1) 매매가격과 전세가격

우선 "전세와 매매흐름"차트를 확대해 보시면, 시세조정으로 강력히 의심되는 거래가 눈에 띕니다. 2020년 9월을 시작으로 2021년 5월까지 진행된 것으로 보입니다. 심증입니다. 이 시기에 갭투기가 들어와 전세가격을 상승시켜 보려고 애쓴 것 같으나, 잘 안된 거 같습니다. 글 작성시점에서 32평의 전세가가 4억 5천입니다. 23평 전세호가는 내려서 4억입니다.

전세가격대를 지켜보려 노력하는 것 같으나, 어려울 것 같습니다.

 

매매가격의 적정한 금액은 수요/공급에 따라 다르겠지만 매매보다는 전세로 사시면서 돈 모으시면 다른 좋은 곳에 행복한 가족의 보금자리를 만드시는 게 좋아 보입니다. 건물 연식과 기존 급등에 따라, 저렴해 보이실 수 있으나 실사용가치에 비하여 매매가격이 높습니다. 개인의견입니다.

실거래가격 흐름	전세와 매매 흐름

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

벽산타운4단지의 전세가 중윗값은 3억 5천5백만 원입니다. 현재 네이버 부동산 등록된 전세호가 4억과 큰 차이가 있습니다.

주변 매매와 전세가는 3)번 항목에서 점검합니다. 어쨌든 가격 띄우기의 전형을 보여주는 단지로 보이며, 이 당시에 높은 거래가격에 털고 나갔을 가능성이 매우 높아 보입니다. 매매가의 적정선은 2020년 9월 전 가격대 이전으로 가지 않는 이상은 현재 가격은 높다고 할 수 있겠습니다. 2021년, 2022년 전세가격을 띄우려 했으나, 거래가 적은 것으로 보아 주변에 대체제가 있을 것으로 생각됩니다. 

연도별 매매가	연도별 전세가

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매가와 관련하여 신분당선 동천역과 그나마 가까운 이유에서인지, 역시나 벽산타운 4단지의 가격이 높은 편에 속해 있습니다. 걸어서 지하철을 이용해야 한다면 그럴 수 있겠다는 생각이 듭니다. 동네에 비슷한 평형의 전세도 아마 마찬가지의 이유일 것으로 보입니다. 도보로 지하철 이용을 해야 한다면 말입니다. 

 

작성일 기준 23평형의 호가는 중층 6억2천만원, 33평형은 저층 6억 5천만 원입니다. 이 가격이 적절한지 결론에서 검토해 봅니다.

동네 비슷한 평형 매매가	동네 비슷한 평형 전세가

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가 중위값과 배율에 따른 적정가격 : 5억 1백만 원 ( 중윗값 * 중위배율 )

    - 전세가격이 2억 이하에 이뤄진 것은 반전세 정도로 유추하여, 평균보다 중위배율 사용함.

     전세가대비 매매가 평균배율 : 1.55

     전세가대비 매매가 중위배율 : 1.41

매매가와 전세가 흐름	매매가의 전세가 배율(평균)

(2) 수익율에 따른 적정가격 : 3억 8천만 원 (+ 물건 선점 프리미엄)

   - 수익율과 최종 매매가격 이격 금액 : 6억에서 2억 2천만 원이 선점된 물건에 대한 프리미엄. 

    ( 해당 프리미엄에 대하여 구매자가 판단하여 인정한다면, 거래하시면 되고 비싸다 생각되시면, 적극적인 인하요구를 하세요. )

수익율 차트	최근 실거래 거주비