경기파주동패 아모리움에듀파크 29평형 아파트 거래현황

경기도 파주시 동패동의 상당히 저렴한 아파트인 아모리움에듀파크(한울마을 6단지)를 분석합니다. 초등학교가 단지에 있고, 이마트 및 상권 접근성이 좋습니다.

 

단지 정보

세대수	700세대(총9개동)	저/최고층	20층/30층
사용승인일	2011년 07월 18일	총주차대수	841대(세대당 1.2대)
용적률	179%	건폐율	17%
건설사	(주)건영
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-942-3785
주소	경기도 파주시 동패동 1771 아모리움에듀파크
면적	대분류 2타입

1) 매매가격과 전세가격

LH의 10년 공공임대아파트에서 2020년 분양전환되어 2020년 중후반 부터 거래가 시작된 곳입니다. 역시나 저금리 영향으로 가격이 최고가 4억 7천5백만 원(21년 1월)까지 올랐었고, 전세가격은 최고 3억 5천만 원까지 올랐었습니다. GTX-A라인이 2024년 8월경 개통된다는 정부발표가 있었습니다. 근데 도보 이동은 30분 정도 걸리니 어렵다고 보고, 차량으로 이동한다면 5~8분 예상됩니다. 지도상에 표시되지 않지만 "기왓돌지하차도" 윗부분에 하얗게 된 부분은 1Km짜리 일직선 공원이 조성되어 있습니다. 초등학교 접근성 뛰어나고, 이마트 등은 모두 도보 거리입니다. 최근 실거래가는 2023년 7월 3억 7천만 원입니다. 호가는 최저가 3억 8천만 원입니다. 전세도 저렴한 편이어서 2억 5천에 호가 있습니다. 제2자유로, 자유로로 바로 빠져나가는 위치입니다.

 

상당히 저평가된 단지로 보임.

실거래가 추이	매매와 전세 추이

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

우선 전세가격의 중위값은 2억 5천에 형성되어 있고, 층이나 향에 따라서 가격이 약간 변동 있는 상황입니다. 아무래도 파주라는 지역적 거부감으로 거래가격이 높게 형성되지 않은 줄 알았는데, 이 주변에 아파트들 전용 84는 6억 이상이었습니다. 3 대장이라 불리는 아이파크, 푸르지오, 힐스테이트가 가격이 높게 형성되어 있어서, 파주라서 가격이 싼 건 아닌 것 같습니다. 가성비로 접근한다면, 매우 저렴합니다. 이건 아래쪽 동네 비교에서 확인됩니다.

연도별 매매가	연도별 전세가

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매가격은 비슷비슷입니다. 전용 74의 주변 매매가 올해는 2곳뿐입니다. 전용 74의 전세는 3군데고 가격대는 순서대로입니다. 타 단지들에 전용 74가 없나 확인하니, 그게 아니었습니다. 선호하는 면적이 전용 84였고, 전용 59였는데, 중간에 끼인 평형인 것 같습니다. 전용 59보단 넓은 전용 74의 매매가격이 더 낮습니다. 비교적 신축인 대단지의 전용 59를 선호하는 것으로 보입니다.

딱 2개의 전용면적 타입에만 거래가 몰려있는 것도 주변에 있는 단지들을 보지 않아서 그런 것으로 보입니다. 보통 부동산은 단지로 온 손님은 단지에서 해결 보더군요.

동네 매매가 비교	동네 전세가 비교

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세거래가 기준 적정가격 : 3억 7천

   전세가배율 평균 : 1.54 x 2.5억 = 3억 9천

   전세가배율 중위 : 1.34 x 2.5억 = 3억 4천

거래가 시작된 시점으로 보면, 신축급입니다. 분양전환된 단지이므로 그 부분을 감안하고 봐야 합니다. 전세가율 평균은 1.43으로 현재 전세의 중위가격인 2억5천의 1.43배 기준으로 3억 6천만원입니다. 거래 개시된지 얼마지 않은 기간중으로 참고만 하세요.

전세와 매매가 흐름	전세가율

 

(2) 수익율 기준 적정가격 : 3억 원 ( + 선점 프리미엄 )

최근 실거래가 3억7천만원기준으로 수익률 표와 거의 붙어 있는 수준의 가격대. 이 정도의 가격대라면 거의 완전 저평가 구간의 단지로 보이는 게 사실임. 주위 전용 59보다 1억 5천 이상 저렴한 이상한 가격대. 어린 자녀와 함께 가정을 꾸리기에 매우 적합한 가격대로 보임.

월거주비	최근 거주비

 

 

 

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파주시 동패동 아모리움에듀파크는 초등학교를 품고 있는 단지이며, 이마트, 상권들과 가까운 저평가 단지로 보입니다. GTX-A 개통전이라면 서울 출퇴근엔 차량필수인 건 파주공통.