김포시 고촌읍 힐스테이트리버시티1단지 거래분석

경기도 김포시 고촌읍 향산리 향산지구도시개발사업구역 A1블럭1롯트(경기도 김포시 상미1로7)에 위치한 힐스테이트리버시티1단지의 실거래가격, 전세가격, 월세보증금, 월세가격등 전평형의 거래를 분석합니다.
 

 

1. 힐스테이트리버시티1 단지 개요

세대수	1568세대(총24개동)	저/최고층	1층/21층
사용승인일	2020년 08월	총주차대수	2038대(세대당 1.29대)
용적률	220%	건폐율	20%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-985-2353
주소	경기도 김포시 고촌읍 향산리 향산지구도시개발사업구역 A1블럭1롯트
면적	대분류 5타입

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2. 힐스테이트리버시티1 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 2021년 5월 : 75,000만 원(15층) , 2022년 3월 : 75,000만원(16층)
[최근 실거래가] 2023년 9월 : 61,000만 원(5층),    2023년 9월 : 60,000만 원 (16층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 전용면적 68㎡타입의 월세보증금, 월세, 전세시세 (계약기간 내)

전용면적(㎡)	68㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세보증금
202111	3,000	135
202112			43,000
202201			28,300
202204	5,000	110
202206			23,100
202207	7,000	95	30,514
202208	3,000	150	26,631
202209	10,000	90	27,780
202210			28,000
202211	3,000	105	24,000
202212	3,000	100	25,900
202301			21,750
202302	6,167	83	24,200
202303	4,000	100	28,000
202304	3,000	100	26,750
202305			25,667
202306	5,000	100	27,000
202307	5,000	110	27,000
202308	8,000	68	29,000
202309	4,000	110
202310			29,000

 

(2) 전용면적 76㎡타입의 월세보증금, 월세, 전세시세 (계약기간 내)

전용면적(㎡)	76㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세보증금
202207	20,000	50	30,413
202208			29,830
202209	20,000	50	30,200
202210			31,000
202211	3,750	105
202212	4,667	107	29,750
202301			29,500
202302			27,167
202303	5,500	110	30,083
202304			24,500
202305	5,000	109
202306			31,000
202307	3,000	120	28,500
202308	5,000	115	29,000
202309			33,000

 

(3) 전용면적 84㎡타입의 월세보증금, 월세, 전세시세 (계약기간 내)

전용면적(㎡)	84㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세보증금
202112			55,000
202202	7,000	160	39,500
202203	15,000	130
202204
202205	4,333	143	43,000
202206			37,005
202207			34,917
202208	20,000	80	29,825
202209	10,000	110	34,242
202210	5,000	130	31,338
202211	6,500	103	30,000
202212	3,000	130	26,450
202301	5,000	110	28,333
202302	10,000	95	32,210
202303	6,500	113	30,067
202304	3,667	127	29,667
202305	5,000	125	31,000
202306	4,333	128	30,000
202307	12,200	70	32,500
202308	5,000	120	28,667
202309			33,000

 

(4) 전용면적 102㎡타입의 월세보증금, 월세, 전세시세 (계약기간 내)

전용면적(㎡)	102㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세보증금
202203			55,000
202206			50,000
202208			46,500
202209			44,000
202210			46,250
202211	500	40
202212			55,000
202302	13,500	113	35,000
202303	5,000	140	30,000
202304	6,000	150
202305			33,000
202306			35,000
202309			48,500

 

(5) 전용면적별 월별 실거래가 평균금액

 
 - 1600세대의 대단지에 거래량은 65건 (2020년 9월부터 2023년 10월 말까지) 
 - 이유는 차차 알아볼 기회가 있겠다.

 

3. 힐스테이트리버시티1 년도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

김포항산도시개발 구역 내에 힐스테이트리버시티 1단지, 2단지만 있다. 매매가격은 뚝뚝 떨어진다.
전세가격은 말 그대로 강(리버)이 보이는 고층 전세가 하나만 높고, 대부분 연도별로 하락하고 있다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 
 

4. 힐스테이트리버시티1 아파트 근처의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변에 비교할 거리가 없다. 힐스테이트 1단지, 2단지 비교니 가격차가 있을 리 없다. 같은 조건이다.
나쁜 의미로 하는 말이 아니라, 그냥 도토리 키재기다.
 
그나마 실사용가치로써 전세가격이 2단지가 당연히 높은 이유는 향산초중학교 옆이기 때문이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 힐스테이트리버시티1 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 7천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 30,000만 원 (2023년)
전세가율(평균배수) : 1.93
전세가율(중위배수) : 1.88
 
전형적인 부르는 게 값인 지역이다. 좋은 의미도 나쁜 의미도 함께다. 전세가율 배수는 압도적 매매가격의 높음에 기인한다. 
1600세대 정도의 대규모 단지에서 가뭄에 콩 나듯 거래가 이뤄지고 있다. 심각하다. 전평형의 전체 거래가 65건이다.
 
입지가 왜 중요한지 현재 시점에서 이곳의 입지는 전혀 좋아 보이지 않는다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 3천만 원 ( +부동산 선취 권리금 )

최근 실거래가격 : 2023년 9월 : 61,000만 원(5층)
회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.906% ( 23.11.1 한국자산평가 기준)
 
현재 시점에서 최근 거래된 금액은 8천만 원의 선취 권리금을 주고 산 개념임. 입지나, 주변이 보통의 단지 주변 같았다면, 이 정도의 권리금은 납득이 가능한 수준임. 또한 월 35만 원 정도를 직주근접(걸어서, 혹은 자전거 타고)으로 비용 상쇄한다면 충분히 메리트 있는 것. (생활편의, 의료기관접근성, 등하교시간등)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 힐스테이트리버시티 1 종합평가

항산초등,중학교만 있다. 현재 상태로만 평가한다면, 결단코 아이들의 양육에 긍정적이지 않다. 초등,중학교만 있다는 말은 이 섬 같은 지역에 초등,중학교 하나만 있고, 고등학교는 버스 타고 밖으로 나가야 한다는 야기다. 서울이나 타 경기지역의 경우엔 차편이나 조금 성장한 아이들이 걷거나, 자전거등을 이용해 통학을 할꺼란 가정을 하겠지만, 여긴 무리가 있어 보인다. 
 
이 지역은 풍무역 주변으로 나가야 생활권이 나오는 지역에 위치함. 마치 섬에 육지와 연결되는 대교가 사방에 있다면 딱 이런 지역일 것이라 생각됨. 단지 주위에 창고, 공장등이 있어서 대규모 일자리가 있어 보이지도 않음. 이 지역을 순환하는 듯한 도로는 누구의 아이디어일지... 
 
김포한강로와의 접근성도 좋아 보이지 않는다. 태장로를 통해서 밖으로 연결되는 구조다. 안 좋다. 왜 이런 위치에 이런 대단지가 들어왔을까 싶어서 뉴스 검색해 보니. 2018년도에 김포골드라인 풍무역 소식이 있었다. 풍무역은 생겼고, 30분 정도 걸어서 간다면 역세권이 되겠다. 30분을 걸어서 역세권.
 
단지와 주변은 매우 정갈하고 깨끗하다. 하지만 위치와 접근성은 글쎄다. 태장로를 타고 걸포 IC를 통해 일산대교를 건너서 일산으로 접근, 혹은 자유로 이용하여 이동 가능하다. 하지만, 그럴 바엔 걸포동이 위치적으로나 가격적으로 더 나은 선택이다. 조금 답답할 것 같은 기분이 든다. 이럴걸 알고 이곳을 분양받으시진 않았을 거라 생각된다.
 
현재 상태를 기준으로 가격도 비싸고, 위치적 이점도 없으며, 양육환경, 생활환경 측면에서도 긍정적이라 말하기 어려울 것 같다.