용인수지구 죽전동 현암마을동성2차 아파트 가격은?

경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-8에 위치한 현암마을동성2차 아파트 단지는 838세대의 1999년 사용승인된 아파트 단지입니다. 아파트 실거래가, 전세가, 월세 현황을 분석합니다.

 

 

1. [명칭] 단지 개요

세대수	838세대(총12개동)	저/최고층	16층/18층
사용승인일	1999년 05월 13일	총주차대수	883대(세대당 1.05대)
용적률	238%	건폐율	19%
건설사	(주)동성종합건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-264-3582
주소	경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-8
면적	대분류 3타입

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2. 현암마을동성2차 전용면적 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 7월 : 87,500만 원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 77,700만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

 

(1) 현암마을동성 2차 전용면적 60㎡의 전세가, 월세보증금, 월세 평균

전용면적(㎡)	60㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세
202111	8,000	50	39,967
202112	4,000	95	33,775
202201	2,000	99	32,169
202202	31,000	40	29,262
202203	7,500	88	34,325
202204	10,500	73	31,000
202205	9,500	85	36,333
202206	16,000	55	37,484
202207			33,500
202208	11,000	95	37,214
202209	5,000	105	36,367
202210	11,333	80	35,180
202211	6,167	107	32,000
202212	1,500	116	33,000
202301	20,000	57	29,833
202302	12,500	69	31,510
202303	30,000	6	30,750
202304	27,000	38	33,450
202305	6,500	110	32,900
202306			34,194
202307	3,000	140	33,500
202308			35,383
202309			35,833
202310	18,000	85	33,933

 

(2) 현암마을동성2차 전용면적 84㎡의 전세가, 월세보증금, 월세 평균

전용면적(㎡)	84㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세
202111
202112	20,125	63	33,700
202201	5,000	150
202202	44,000	30
202203	20,000	110	46,750
202204			36,183
202205	10,000	150	38,000
202206			46,400
202207			42,200
202208	5,000	170	42,863
202209	10,000	120	50,000
202210	23,000	58	41,493
202211			30,000
202212	14,650	85	46,000
202301	31,000	32	36,200
202302	15,000	90	35,625
202303	17,500	90	35,000
202304	10,000	140	39,417
202305	35,700	37	40,000
202306	3,000	140	36,250
202307	5,000	160	46,000
202308	12,500	135	44,000
202309	31,500	40	46,000
202310			50,000

 

(3) 현암마을동성2차 전용면적 134㎡의 전세가, 월세보증금, 월세 평균

전용면적(㎡)	134㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세
202111
202112			56,000
202201	52,000	60	52,000
202202	35,000	100	42,000
202203
202204	50,000	80
202205	50,000	77
202206
202207
202208			50,050
202209
202210
202211
202212			55,000
202301			80,000
202302	30,000	80
202303			55,000
202304	19,500	50
202305			53,000
202306
202307	30,000	90
202308
202309			60,000
202310

 

3. 현암마을동성2차 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세시세에 특이점 2022년도에 전세 중위가격이 상승이 특이하다. 당시는 역전세와 관련한 이슈들이 많았던 시기였다. 

2024년도에 이 부분이 문제가 될지 아니면 정상적인 거래였던 것인지 때가 되어야 알 수 있다. 어쨌든 실사용가치가 높다는 얘기이고, 이는 매매가와는 별개의 애기다. 올초에는 전세가 최고가 구간이 매매가와 만난 기간도 있었다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 현암마을동성 2차아파트 근처의 매매가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  84㎡)

2023년 동성2차 아파트는 아래쪽 왼편의 매매가격에서 오른쪽 세 번째에 있다. 죽전동에서 중위권의 가격대이다.

2023년 전세의 경우, "새터마을죽전힐스테이트"가 중위권 가격에 거래량도 가장 많았다. 실사용가치인 전세가격은 대동소이한 가격대에서 움직이는 반면 매매가격의 진폭은 큰 편인 것이 죽전의 전용 84 타입의 2023년 현황이다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 현암마을동성 2차아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 3천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 38,500만 원

전세가율(평균배수) : 1.46
전세가율(중위배수) : 1.37

 

장기시계열상에서 중간에 놓인 전월세배율의 중앙값이 1.37배이고, 최근의 매매가격 상승과 전세가격 상승이 동반해서 나타나면서 전세가배율이 낮게 표시되는 상황. ( 전세가격은 올해만 상승했던 상황이 아니고, 거의 1년에 한 번씩 전세가격이 통통 튀는 모습이 보인다. 2022년 9월,  2023년 10월... 다른 평균전세가에 비해서 높은 전세계약건이 있음. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(1) 현암마을동성 2차 전용면적 84㎡의 전세가격 이상구간

고층은 조망이라도 있으니 비싸려니 할 텐데... 비교적 저층인 6층이 5억 이상의 전세도 있음. 붉은색 막대는 층수고, 파란 점들은 해당기간의 실제 전세가격이다. 높은 층도 가격대가 아래에 있는데, 훨씬 낮은 층이 상대적으로 1억 이상 비싸게 전세계약되어 있다.

 

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 :5억 1천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 10월 : 77,700만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.801% (23.11.3)

 

월 110만 원의 초과비용을 상쇄시키기엔 너무 비싼 수익률 포기건임. 현재 금리상황에서 매우 비싼 매입가격.

최근 매입가격 기준으로 1억 6천만 원의 권리금을 주고 자산을 취득한 샘이다. 서울에서도 이 정도의 가격 격차면 비싼 수준이 된다. 다만, 걸어서 출퇴근된다거나, 육아환경, 생활편의성이 매우 높아서 월 110만 원의 초과 수익을 상쇄할 수 있다면 충분히 가능한 거래. 하지만, 쉽지 않아 보임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 현암마을동성 2차종합평가

초등학교와 멀다. 대신 이마트, 신세계백화점과 가까워 소비 및 생활편의성은 높은 곳이다. 

수인분당 죽전역과 가까워서 수인분당을 이용한 신분당으로의 접근성은 좋다고 할 수 있다. 분당수서 간 고속도로도 가까이에 있어서 차량이용한 이동이 용이한 곳이다. 계단식이라서 그래도 깔끔하다. 조경수가 부족해 보이는 건지, 주차 때문에 조경을 없앤 것인지는 모르겠으나, 조금 단지가 삭막해 보인다.

입주민들이 단지 산책하기 좋아 보이지 않는다. 대신 수변공원이 근처에 있으니 그곳을 이용하면 이건 패스.

단지 안에서 멀리 신세계백화점이 보인다. 이마트도 보인다. 쇼핑하기엔 좋아 보인다.

 

건폐율에 비해서 굉장히 동의 배치가 별로다. 좁아 보일 지경이다. 가장 결정적으로 초등학교와 멀어서 저학년의 경우엔 차량으로 등하교 필요할 것 같다. 예전 국민학교 1학년때 버스 타고 등하교도 했었는데, 요즘 아이들도 충분히 가능하지 않을까 싶지만, 내 자식은 그렇게 못 시키겠기에 양육환경의 단점을 강조한다. 

 

단지 내의 부족한 것들은 단지 밖에 다 있다. 부족한 녹지는 공원에, 부족한 놀이시설은 운동장에 말이다.

 

최근 거래가격 2023.10.5 77,700만 원(9층)  / 2023.9.5 72,000만 원(13층)  / 최근 호가  70,000만 원(18층)

 

최근 거래가격은 도저히 납득이 안 가는 가격대다. 부동산은 마음이 시키는 건가 보다.