고양 덕양구 동산동 e편한세상시티 삼송3차 오피스텔 거래가격

서울시 송파구 아파트, 빌라, 오피스텔의 전세가격과 전세거래량을 전년도인 2022년도와 비교하여 증감을 분석합니다.
매매가격이 매우 높은 서울시의 경우 전세가격이 매매가격에 영향을 많이 주므로, 신중한 가격대 검토가 필요합니다. 
 

[문서버전 : Report240120]

1. e편한세상시티 삼송3차 주택 거래정보

(1) 단지주변 개략 정보

경기도 고양시 덕양구 동산동 368에 위치한 e편한세상시티 삼송3차는 오피스텔 단지로 1424세대로 "준주거지역"에 위치하고 있다. 창릉초교와 단지가 접하고 있으며, 스타필드 뒷편에 있고 지하철 3호선 삼송역을 도보로 이용은 할 수 있다. 창릉천의 공원을 접하고 있어서 공원이용이 가능한 지역이다.
 
분석세대 :
전용75㎡는 총 474세대고 월세를 기준으로 당 자산의 투자를 통한 수익성은 낮음. ( 채권투자가 더 나음. )
또한 임차인들은 호가에 나와 있는 보증금3000에 월세 160만원은 매우 비싼 가격대(매매 비용수준) 이므로 전세 거주가 나은 선택임. 반드시 이 지역에서 살아야 한다면, 전세가 나은 선택임. 
 
직주근접에 실거주 세대는 오피스텔인 점을 감안하여 접근하는게 좋을 것 같음.
 

(2) 단지정보 개요

세대수	1424세대(총10개동)	저/최고층	27층/27층
사용승인일	2019년 05월 02일	총주차대수	1535대(세대당 1.07대)
용적률	451%	건폐율	20%
건설사	대림산업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	경기도 고양시 덕양구 동산동 368
면적	대분류 3타입

 

(3) e편한세상시티 삼송3차 전용 75㎡ 매매가와 전세가

최근 매매가 : 2024.2 - 52,500만원 ( 최고가 : 2021.8 - 79,800만원 )
최근 전세가 : 2024.2 - 40,000만원

기간내 매매와 전세 거래가격 월간 집계

(4) 단지 전용 75㎡ 월세보증금, 월세 최근거래가격

월세거래 2024년 1월 : 월세보증금 3,000만원 / 월세 180만원
월세거래 2024년 2월 : 월세보증금 18,000만원 / 월세 32만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 75㎡ 매매/전세/월세 거래량

매매건은 2024년 2월 11일 기준 5건 매매거래됨. 2019년의 전세거래량 210건 이후, 전세는 연간 100건 수준, 월세는 소폭 거래량 상승함. 총 474세대인 전용75타입의 50% 이상은 임대물량이며, 이 당시와 달라진게 없다면 현재 공실로 바로 입주가능한 세대가 많이 있을 것으로 보임.

실거래 건수

(6) 단지 전용75㎡ 연도별 매매가 변동

현재 매매가격은 2020년 중위가격보다 아래에 있으나 2019년에 비해서는 1억 이상 올라와 있는 상태로 충분히 저점으로 인식할 가능성이 높은 가격대임. 

2. e편한세상시티 삼송3차 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 75㎡ 매매시 기회비용

작성일 기준 2024.2.8 마감기준 회사채 채권금리가 상승세임. 
현재 월세 수익율을 봐도, 월세의 고점과 매매시 투입된 자금은 수익구간임. ( 월 수입액은 크지 않음. )

회사채AA- 3년물의 기대수익율과 투자금 예상 월수익금

(2) 임대인, 임차인의 매매와 월세 수익성 비교

임대인 입장 : 최근 매매가격 기준으로 무보증금에 월세 176만원이면 현상유지 수준임.
       - 네이버 호가기준 : 보증금 3000만원 / 월세160만이면 현상유지 수준. ( 대출없는 경우임. )
       - 대출이 있다면 월세를 더 올려야 하지만, 주변 시세로 더 올리긴 쉽지 않을 것임.
       - 결론 : 당 자산의 가치 자체가 상승하지 않는다면 현 상태에서 투자가치 별로 없음. (채권투자가 더 나음)
 
임차인 입장 : 현재 네이버 호가는 거의 매매가격에 근접한 보증금과 월세수준임.
       - 당 오피스텔의 4억원대 전세 거주가 은행이자 낸다고 해도 더 저렴한 선택임 ( 월세가격 비쌈 )
       - 결론 : 4억원대 전세라면, 전세대출 보증포함 금리 4% 이내로 줄여서 전세로 거주하는게 유리함. 최근 1억8천에 월32만원도 좋은 조건임