성남 분당구 수내동 양지마을 금호1단지 매매,전세,월세 가격 현황

경기도 성남분당구 수내동 34 양지마을 금호 1단지 아파트는 수인분당 수내역 근처에 위치. 초림초교가 단지에 있고, 분당중앙공원에 가깝다. 3종주거지역이고, 지구단위계획구역이다. 918세대 규모로 중대규모 단지.

 

1. 양지마을 금호1 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.1.26 자료 기준입니다.

* 보고서 문서버전 : Ver240207-001

 

(1) 양지마을 금호1 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	양지마을 금호 1단지 아파트
주  소	경기도 성남분당구 수내동 34
건물동수	16	최고층수	26
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1992/04/30	건물분류	아파트
분양세대	918	주차대수	1477
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	금호건설
건설사	금호건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체		관리소	031-711-2060
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)이엠피써비스	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	215%	건폐율	17%
전용타입	6타입

 

2. 양지마을 금호1 단지 (전용 84㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

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(1) 양지마을 금호1 단지 매매가격

실거주 관점에서 역세권에 공원, 초등학교가 단지에 있고 직주 근접 조건에서 접근한다면 모르겠으나, 가격이 과한 것으로 보임. 이 지역 전체가 실제로 모두 비싼 지역이라서 비교자료가 필요할 것 같음. <첨부1. 전용84 가격대 >

최고가격 (2021년 10월)	최근가격 (2024년 1월)
166,000만원 (16억6천)	139,000만원

(2) 양지마을 금호1 단지 전세가격

최근 2024년 1월 전세체결가격 : 76,000천만원 ~ 85,000만원 ( 향, 층, 위치등에 따른 선호도 차이 )

 

(3) 양지마을 금호1단지 월세보증금과 월세

최근 2023년 12월 기준 : 보증금 3억 / 보증금 7억

최근 2023년 12월 기준 : 월세 80만원 / 월세 50만원

 

월세보증금	월세

(4) 양지마을 금호1단지 매매/전세/월세 연도별 거래량

2022년 매매건 2건, 2023년 매매건 8건

전세 및 월세 거래건이 상당히 많음. 아래의 차트를 살펴보면 늘어난 매매건들이 투자로 선점한 것임을 알 수 있다. 매매로 투자하여 실제 이 지역에서 살아야 할 사람은 높은 가격으로 임차해서 살게 만들어 놓은 것이다. 

 

2016년까지도 가격이 싼 것은 아니었으나, 이렇게 부동산을 선점하여 이 지역에서 일하고 살아야 하는 사람들을 해당지역에서 "구축"해 내는게 부동산 투자의 이면이다.

 

3. 양지마을 금호1단지 (전용 84㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 양지마을 금호1단지 연도별 실거래 가격범위

2023년 급매건이 12억 거래된 후 다시 가격이 상승하며 14억 턱 밑까지 온 상태로 아마도 매매거래는 다시 소강상태로 진입할 것 같은 분위기다. 문제는 현금을 주고 이 주택을 매입하여 실거주하는 사람들이 아닌 것 같아서 그렇다. 투자수익이 나와야 저 정도의 금액을 내고 매입할텐데 말이다.

(2) 양지마을 금호1단지 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

연 평균가 흐름으로는 매매가격은 하향세이고, 전세가격은 약간씩 상승하고 있다. 

월 평균가 흐름에서는 상당한 상하 진폭(가격변동)이 보이는데, 다행히 최근 들어서는 고가이긴 하지만 안정적 가격대임.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

(3) 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

강남 3구를 제외하고 타 지역에서 월 300만원이상의 기회비용으로 거주하는 지역이다. 매매가격을 현금으로 했을 경우 주택구입이 아닌, 당시 금리로 채권투자했을 경우 얻게 될 기대수익이자, 기회비용이다. 월 500만원 이상의 가격대면 1년에 6000만원 이상 주택가격이 상승하면 "현상유지"라는 의미고 눈여겨 볼만한 거래가 보인다.

 

2023년 1월 12억 매매건과 14억3천 매매건이다. 물론 층이나 향, 동위치등은 제외하고, 그나마 12억 매매건은 최근 거래된 13억9천만원과 유사한 기회비용 수준이다. 바로 금리때문이다. 현금 구매조건이고 대출이 있다면 비용은 그만큼 더 늘어나게 된다. 시점과 가격이 매매에 매우 중요하다는 것을 다시 보게 된다.

 

(4) 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

[가] 최근 월세를 기준으로 보증금 3억에 월세 80만원이라면,  ( 3억 x 4% = 세전 월 100만원) 이므로 총 월세는 180만원이라 할 수 있다. 하지만 아파트를 사서 비용으로 나가는 금액은 최근 실거래가격 13억9천만원기준, 464만원 이므로 투자한 것이라면 손실구간이다.

 

현재 금리와 현재 월세를 기준으로 판단한 것이다. (재건축 투자수익은 투자자가 알아서 판단할 몫이다. )

 

[나] 최근 월세 7억에 월세 50만원이라면, ( 7억 x 4% = 세전 월 233만원) 이므로 총 월세는 283만원이다. 그나마 최근 거래가격의 기회비용과 비슷하지만, 아직도 적자 구간이란 것이다.

 

현 시점에서만 보자면 그렇다. 비싸다.

 

 

<첨부1. 성남시 분당구, 수정구, 중원구 아파트 전용84 평균, 중위, 최고가격>

 

https://shorturl.at/coKQ6

성남시 분당구, 수정구 중원구 전용84㎡ 아파트 평균가격