고양 덕양구 동산동 e편한세상시티 삼송2차 오피스텔 가격 현황

경기도 고양시 덕양구 동산동 368-2 e편한세상시티 삼송2차 오피스텔은 동송로와 덕수천2로 사이에 3개의 단지가 나란히 배치되어 있고, 창릉초교와 가까운 918세대의 오피스텔 단지. 3호선 삼송역 도보 이용가능한 위치에 있음.

 

 

 

 

[문서버전 : Report240120]

1. e편한세상시티 삼송2차 주택 거래정보

* 해당정보는 국토부실거래가 2024.2.10 다운로드 자료를 기준으로 함. 

 

(1) 단지주변 개략 정보

오피스텔의 취득세 4% 부담스럽게 다가오고 가장 중요한 것은 전용 면적이 아파트와 달리 서비스 면적인 발코니가 없어서 아파트에 비해서 좁다. 하지만 준주거지역에 위치하여 상업시설(스타필드)로의 접근성은 좋다. 높은 건폐율에서 보다시피 좀 빽빽한 느낌을 받을 수 있다. 그외엔 아파트와 대동소이할 것 같다. 

 

분석대상은 전용82㎡ 타입으로 356세대가 있다.

(2) 단지정보 개요

세대수	918세대(총7개동)	저/최고층	27층/27층
사용승인일	2019년 01월 18일	총주차대수	1034대(세대당 1.12대)
용적률	445%	건폐율	34%
건설사	대림산업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	경기도 고양시 덕양구 동산동 368-2
면적	대분류 3타입

 

(3) 단지 전용 82㎡ 매매가와 전세가

[2024년 1월 거래현황]

 

매매가격 : 57,000만원 ( 최고가격 : 2021년 9월 : 86,500만원 )

전세가격 : 36,383만원 ~ 45,000만원 

(4) 단지 전용 82㎡ 월세보증금, 월세 최근거래가격

[2023년 12월 거래현황]

보증금 5000만원 / 150만원

보증금 40,000만원 /  5만원

보증금	월세

 

 

(5) 단지 전용 82㎡ 매매/전세/월세 거래량

2020년 매매거래 27건으로 역대 최대의 거래량이었으며, 2021년을 제외하면 1년에 5건의 매매도 이뤄지지 않는 곳임. 

주 임차를 목적으로 수익형 부동산이며, 전세 거래량이 2년 터울로 조금씩 회복되고 있음. ( 2019년이 최대치 )

(6) 단지 전용 82㎡ 매매 연도별 거래가

연도별 매매가격은 하락세인 것은 확실해 보이고 있음. 전용82타입은 아파트의 전용59보다 작게 느껴지고,

오피스텔 전용84는 아파트 전용59와 비슷해 보이는 수준이다. 가격대가 저렴하다고 덜컥 계약해서는 안되는 이유다. 

 

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(7) 단지 전용 82㎡ 인근 동일면적 가격 비교

2023년 1월 이후 매매거래된 주변단지와 동일면적의 직접 비교 평균 가격대. 

2. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 82㎡ 매매시 기회비용

매입가격을 채권에 투자했을 경우, 세전 월수익 예상금액대임. (최근 채권금리가 다시 약간씩 상승세임)

그래도 채권 수익율 과 많이 괴리되지 않는 "수익형 부동산"의 모습을 보이고 있다. 

 

가장 큰 수익율 이탈은 2022년 6월의 매매건이다. 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

최근 기준 매매가격과 월세 최고가액을 직접 비교한다면 

 

매매가격 : 57,000만원 ( 금리 4%시 : 월 세전수익 ) = 190만원

월세가격 : 보증금 5000만원 ( 금리 4%시 : 월 세전수익 ) 16만7천원 + 월세 150만원 = 167만원

 

최근 거래가격 기준으로 채권투자 수익율이 당 자산을 매입하여 월세를 수령하는 것보다 나은 선택임. 채권도 위험하고 오피스텔도 위험도는 비슷하다. 세금은 계산에 넣지 않았고, 대출없이 현금 구매조건이다. (대출이 있다면 월세를 놓을 때 수익금액은 167만원에서 월 이자만큼 추가 하락한다. )