광명시 철산동 철산래미안자이 아파트 거래분석

경기도 광명시 철산동 634에 위치한 광명래미안자이 아파트단지의 전용 84㎡를 중심으로 아파트 실거래, 전세, 월세 등의 시세를 분석한다.
 

목차 : 

1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	2072세대(총17개동)	저/최고층	21층/34층
사용승인일	2009년 11월 26일	총주차대수	2747대(세대당 1.32대)
용적률	248%	건폐율	12%
건설사	삼성물산(주), 지에스건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2060-7461
주소	경기도 광명시 철산동 634
면적	대분류 5타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
[최고가 거래] 2021년 10월 : 13억5천만원 (15층)
[최근 거래가] 2023년   9월 : 9억1천만원 (17층)
 
일부 역전세가 있을 것으로 확정적이다. (2023년 연말)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 거래잦은 전용면적 4개 평균가격

전용 84의 경우 아래 그래프에서 초록색인데, 짐작이지만 약간 평균가격이 인위적인 모습이다.
2022년 11월 이후 2023년5월 전후로 가격이 끌어올라가는 듯 한 모습. 이 부분은 따로 분석.

전용면적 4개의 장기시계열 거래가격 변동 ( 평균가격 )

 
 

(2) 전용84타입의 최근 거래에서 약간 인위적인 가격흐름

아래의 그래프는 최근의 전용 84 타입의 층별 거래가격이다. 미등기도 함께 표기해 두었고, 약간 인위적인 가격 같은 느낌이라서 따로 빼서 그래프화 시켜본다.
 
데이터로만 아파트 단지의 가격을 평가하다 보니, 조금 이상한 부분이 있었다.
2023년 5월 거래부터 가격을 상승시키려는 듯한 움직임으로 느껴진다. 자연스러운 듯한 등락에서 저층 가격부터 끌어올리는 듯한 모습 말이다. 물론 그럴 일은 없겠지만 말이다.

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매특이사항 : 2022년 4월에 거래된 특이점. (11억5천만원) 홀로 높은 가격대에서 매매되었다. 
2023년 전세 중위값은 5억 9천만 원선이다. 2021년 연말계약된 8억 이상의 전세가가 만기가 도래할 예정.(역전세)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 철산래미안자이 전용면적별 계약기간내 전세보증금

계약기간내 전세보증금 ( 단위 : 만원 )

 

(2) 철산래미안자이 전용면적별 계약기간내 월세보증금, 월세 평균

계약기간내 월세보증금 및 월세현황 (단위 : 만원)

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

철산래미안자이 아파트는 철산동에서 중상위권의 가격대와 거래량을 보이고 있다. 
이 지역에서 가장 고가주택은 "철산역롯데캐슬&SK뷰클래스티지"라는 곳이지만, 거래량 자체는 적다.
매매가격과 거래량만으로 동급은 "철산푸르지오하늘채"다.
 
전세의 경우는 "래미안자이", "철산푸르지오"가 거래량은 많고 좀 더 저렴한 전세고, "철산센트럴푸르지오", "철산역롯데캐슬&SK뷰클래스티지" 가 전세 가격이 더 높은 모습이다. 올해는 전반적으로 매매는 적지만, 전세들은 꾸준한 모습이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 8억8천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 5억 8천8백만 원 ( 2023년 )
전세가율(평균배수) : 1.5
전세가율(중위배수) : 1.49
 
거래절벽이 보이는가? 아래 좌측 붉은 선에서 수평이동선은 거래 없는 기간이다. 거래절벽 말로만 들었지만, 여기가 바로 그 절벽이다. 전세가 대비 매매가격은 큰 진폭으로 2016년 떨어졌다가 2021년 큰 진폭으로 상승했다. 이제 다시 우하향한 모습이다. 게다가 작은 진폭들도 크게 출렁이는 것은 매매가의 상승하고픈 마음과 달리 전세가격은 큰 변화가 없다는 얘기.
 
즉 실사용가치의 증가가 없었다는 얘기다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 7억 7천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가] 2023년   9월 : 9억 1천만 원
회사채 무보증 AA- 3년물 : 수익률 4.829% (23/10/18)
 
최근 금리가 지속적으로 상승하고 있는 와중이라서, 현재보다 더 낮아질 수 있다.
최근 거래가격 7억 7천만 원 기준 1억 4천만 원의 권리금을 주고 매입한 것과 같음. 대략 이 정도면 직주근접 등의 사유로 인한 교통비 절감으로 비용 상쇄가 가능할 수 있다. ( 월 60만 원의 기대 이자소득을 걸어 다니며 비용 상쇄한다는 조건 )
 
그 외에 기타 이익이 비용보다 크게 느껴진다면 가능한 수준의 범주라 할 수 있다. 
부채 없이 현금으로 구매했을 경우의 수익률이고, 부채가 있다면 월 60만 원이 아니라, 대출 금리만큼 월 비용은 추가로 증가하니 이 부분은 참고하시길.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

철산초등학교, 중학교를 끼고 있다. 단지 내에 있다. 매우 긍정적. 광덕산 근린공원은 지척이다. 길하나 건너면 된다. 게다가 이 단지의 건폐율은 환상적이다. 뻥뻥 뚫린 듯 한 동간격이다. 상권과 거리가 조금 있지만, 단지를 통해서 걸어 다닐 수 있는 거리로 보인다. "철산역"이 도보로 이용 가능하다. 15분 정도는 넉넉히 잡고 가야 할 것 같은데, 이 정도는 문제가 안될 것 같다. 철산동이 참 많이 좋아졌나 보다. 
 
가산동과 구로인근의 지식산업센터를 배후로 직주근접하려는 수요가 많아서 전세나, 월세 등의 시세도 괜찮은 것 같은데, 만일 그렇다면 자전거 출퇴근, 도보 출퇴근도 가끔 가능할 것 같다. 배후의 일자리가 하천 건너편에 있으니 배후 산업단지가 망하지만 않는다면 직주근접에서도 탁월할 것 같다. 20여 년 전에 비해서 완전히 달라진 모습이라서 깜짝 놀랐다. 
 
철산동 말고도 하안동의 아파트들도 재건축 희망으로 철산동 수준으로 끌어올리려 하는 모습이다. 직주근접에 튼튼한 회사를 다니고 있다면 빚내서 매입하는 것도 좋겠으나, 아주 조금 가격이 내려와야 할 것 같다. 1억 정도는 내려와야 현재 금리 수준에서 수익률이 비벼진다. 그래도 최근 거래된 9억 1천만 원이면, 많이 정상화된 가격대다. 싸다는 말은 아니다. 
 
거의 모든 부분에서 탁월한 곳으로 보인다. 다만, 가격대가 지나치게 높다. 그게 흠이라면 흠이겠다.