동안구 평촌동 푸른마을 인덕원대우 아파트 거래분석

경기도 안양시 동안구 평촌동 75-2에 위치한 푸른마을인덕원대우 아파트단지의 전용 84㎡를 기준으로 아파트실거래, 전세, 월세를 분석합니다. 아파트 시세조종이 의심되는 사례를 포함한다.
 

목차 : 

1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1996세대(총17개동)	저/최고층	15층/26층
사용승인일	2001년 04월 28일	총주차대수	2054대(세대당 1.02대)
용적률	337%	건폐율	20%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-425-3913
주소	경기도 안양시 동안구 평촌동 75-2
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 
[최고가격] 2021년 8월 : 12억 4천만 원  (16층)
[최근가격] 2023년 10월 : 8억3천8백만원 (5층)

 
<주의> 가격 조정시도가 있었던 것으로 보임.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 그래프로 확인하는 가격지지선과 계약해지건

2021년 6월부터 최근까지의 실거래 가격변화에서 계약해지건이 마치 가격지지선을 만들려는 듯한 실거래 신고 후, 계약해지가 있었다. 시계열을 늘어트리면 그냥 평탄하게 흐르는 것으로 보이지만, 가격/기간을 세분화하면 조금은 다른 모습이다.

 
실 계약해지건의 일자와 실거래가

계약일	실거래가	층	계약해지일	비고
2020년06월29일	75,500	13	2020년7월24일
2021년06월07일	95,800	18	2021년7월26일
2021년06월19일	95,000	2	2021년8월21일	대략2개월
2021년11월27일	91,500	10	2022년1월21일	50일
2022년11월22일	67,000	18	2022년12월19일	30일
2023년01월09일	66,400	1	2023년4월1일	대략3개월
2023년02월16일	71,500	26	2023년3월31일	45일
2023년02월16일	71,500	26	2023년5월4일	대략3개월
2023년06월22일	78,000	6	2023년10월10일	대략4개월

 
계약해지건과 실거래 가격의 흐름을 유심히 살펴보면 그냥 우연일 테지만, 계약해지건들이 가격 지지선 같아 보였다.
우연이겠지.

그래프의 기간 확장선 - 실거래들과 계약해지건의 우연

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세의 경우 중위가격이 크게 출렁거린다. (일반적으로 중위가격대는 이렇게 출렁이지 않는다)
통상적인 아파트 장기투자자 들은 전세가격 인상에 크게 신경쓰지 않고, 그냥 임차인 채워져 있는 것으로 만족하는 모습.
중위가격이 이렇게 출렁였다는 것은 단기 투자자들이 갭이든, 투자 후 원금 회수목적이든 전세가격을 심히 올렸다는 것.
2020년 4억2천만원
2021년 4억 4천만 원
2022년 4억 7천만 원
2023년 4억 2천만 원 (이후 2024년 중반까지 역전세 소소하게 나올 예정 )
 
2023년 정부의 부동산부양 정책인 특례보금자리 대출의 수혜단지인 듯. 가격대도 9억 이하고. 거래량이 2021, 2022년보다 많았다. 가격대는 물론 내려와 있다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 
 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

인덕원대우 아파트의 매매가격은 중간정도에 위치하고 있다. "향촌롯데", "향촌마을현대 4차", "향촌마을현대 5차"가 매매가격에서 준 서울의 가격대를 보이고 있어서다. 실사용가치인 전세시세는 비슷하다. 실사용가치는 비슷한데, 매매가격만 높다면 다들 아시는 결론이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

(1) 전용면적별 월세보증금, 월세현황 ( 계약기간 내 )

 

(2) 전용면적별 전세보증금 현황 ( 계약기간 내 )

계약년월	59㎡	60㎡	84㎡
2021년10월	43,120	41,495	47,965
2021년11월	33,600	38,250	45,971
2021년12월	40,767	41,500	43,839
2022년01월	42,050	36,325	46,168
2022년02월	46,833	34,650	47,769
2022년03월	39,950		49,464
2022년04월	41,360	36,000	46,632
2022년05월	41,500		46,842
2022년06월	40,333		46,561
2022년07월	36,750	44,300	47,119
2022년08월	39,750	38,600	47,656
2022년09월		39,875	50,066
2022년10월	37,589	31,900	48,195
2022년11월	35,000	35,333	46,022
2022년12월		37,000	44,591
2023년01월	35,000	33,000	42,500
2023년02월		32,000	39,188
2023년03월	35,800	35,125	39,875
2023년04월	34,000	35,000	42,333
2023년05월	37,000	34,800	43,618
2023년06월	36,567	35,500	39,323
2023년07월	38,000	34,000	40,332
2023년08월	37,500	35,000	45,500
2023년09월		35,875	45,143
2023년10월	33,000		41,000

 

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 6억 4천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 4억 2천만 원 (2023년)
전세가율(평균배수) : 1.52
전세가율(중위배수) : 1.52
 
2022년도에 낮은 전세가와 매매가 높은 게 콜라보가 되며 한차례 크게 전세가배율이 출렁인 후, 안정세이나 중위배수는 여전히 높은 상태임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 2천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근가격] 2023년 10월 : 8억 3천8백만 원 (5층)
회사채 AA- 3년물 : 4.867% (23/10/19)
 
최근거래가 기준 2억 원 수준의 권리금을 주고 매입한 샘이며, 이 정도의 권리금은 서울지역과 비슷한 가격대다.
월 90만 원에 직주근접이 아니라면 월비용은 그만큼 증가하고, 대출이 있다면 그만큼 더 비용상승하게 된다.
 
전액 현찰거래로 대출 없을 때의 수익률이다. 결과론적으로 수익률에 따라가는 게 장기적인 균형이다. 
이미 부동산은 가족의 행복한 보금자리라는 개념이 아니다. 그렇다면 수익률을 따라가는 게 옳다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

하천변의 다리하나 건너면 인덕원초등학교가 있다. 바로 옆엔 벌말초등학교가 있고, 상평촌 어린이공원이 있다. 저학년 초등학생 육아세 이보다 좋을 수는 없을 듯한 곳이다. 매우 긍정적.
인덕원역관ㄴ 거리가 있으나 걸어나 닐 수 있을 정도 거리다. 넉넉히 15~20분 정도 내로 예상한다. 단지가 크므로 차이는 있을 수 있다. 역과의 인접성도 중간정도로 볼 수 있다.
 
직주근접으로 접근했다면, 월 비용(기대수익)에서 초과비용을 걸어서 출근, 자전거 출근등으로 상쇄할 수 있다. 그게 아니라면 부정적. 전반적으로 주위에 고소득을 올릴 수 있는 공기업(한전 외)등이 있고, 과천, 과천을 넘어 강남권으로 출퇴근한다면 최소한의 대출로 접근 가능한 사람들이 봐야 할 자리인 것 같다. 향후 가격상승 기대도 좋겠지만, 당장 나가고 소진될 비용도 고려되어야 한다. 투자라면 현시점의 가격은 매우 높은 수준이다.
 
상업지구와의 거리가 있는 것 같으나, 차 타고 다니면 상관없으니 괜찮겠고 마트가 주변에 안 보이는데, 이런 건 쿠팡이 있으니 괜찮아질 테고... 전반적으로 전체 지역은 베드타운은 맞으나 그래도 지식산업센터, 빌딩들이 인근에 있고 공장들도 다수 있으므로, 직주 근접으로의 접근만이 좋은 선택지가 될 것 같아 보인다.
 
아이 키우며, 직주 근접하는 사람들에겐 1~1.5억 정도의 가격하락 시 접근해 볼 가치가 큰 곳이다.
 
향후 가치는 모르겠으나, 현시점에서는 가격대 매우 높은 수준이다.