일산동구 장항동 힐스테이트킨텍스레이크뷰(주상복합) 거래분석

경기도 고양시 일산동구 장항동 1784에 위치한 힐스테이트킨텍스레이크뷰의 거래를 분석합니다. 이곳은 호수공원과 인접지역으로 조금 애매한 주상복합 아파트입니다. 상가 부분이 대부분 비어 있기 때문입니다.
 
 

목차 : 

1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	299세대(총3개동)	저/최고층	25층/27층
사용승인일	2019년 09월 26일	총주차대수	485대(세대당 1.62대)
용적률	359%	건폐율	34%
건설사	현대엔지니어링(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-913-7628
주소	경기도 고양시 일산동구 장항동 1784
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 거래가격] 2021년 9월 : 12억8천만원 (6층)[최근 거래가격] 2023년 8월 :   8억8천만원 (12층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

(1) 전용면적 84㎡의 층별 거래가격 추세

 

(2) 힐스테이트킨텍스레이크뷰(주복) 전용84 월세와 월세보증금 / 전세전환율

연간 월세와 전세 전환율 역산그래프 ( 좌측단위 : 만원, 우측 %)

 

(3) 힐스테이트킨텍스레이크뷰(주복) 전용84 전세보증금 평균

전세보증금(평균) 실내역	추세 그래프

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매 거래량은 정말 너무나 적다. 전세로 저연령 초등학생의 양육환경으로는 너무나 환상적인 고립지역임.
전세로 한번 살아보긴 좋아보이는 조망과 초교와 가가운 곳. 조망을 만끽할 수 있을지언정 그 외의 것들을 포기해야 할 것들이 많은 곳이다. 오늘 돌아보니 더욱 그랬다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 
 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

새건물이고, 초등학생을 키우기에 좋은 환경이다. 근처 JTBC, EBS 등의 직주근접을 바라는 사람들은 전세로 살 지언정 매입에는 한계가 명확하다는 의미다. 그 의미로써 전세의 시세는 킨텍스원시티라는 대화에서 가장 비싼 단지와 전세가격은 유사하다. 하지만, 매매가격은 동떨어진 가격대다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 8억9천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 5억
전세가율(평균배수) : 1.8
전세가율(중위배수) : 1.77
 
기계적 계산에서 나온 8억 9천만 원은 참고만 해야 한다. 매매의 거래가 심각하게 적다. 수평구간은 거래 없는 구간이다. 
전세가격의 큰 출렁임은 이 단지가 얼마나 가격 안정성이 없는지를 보여준다. 전세 시세가 비교적 높게 책정된 것은 실 사용가치로 근처에 방송국등이 있으니 이용하려는 수요 같다. 거래가 정말 없다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 8억 1천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 8월 :   8억 8천만 원
회사채 AA- 3년물 : 4.829% ( 23.10.18 )  / 30만 * 12개월
 
최근 거래가격 기준으로 7천만 원의 권리금을 주고 산 개념이다.
절대적인 가격으로 "힐스테이트" 브랜드에 한류수변공원을 아파트 공원으로 사용할 수 있을 정도의 입지라서 가격이 비싸야 한다는 논리는 이 단지에서는 통하기 어려워 보인다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

한류초등학교와 고가건널목으로 거의 연결되어 있다. 단지에서 나와서 바로 초등학교에 갈 위치인 점이 매우 긍정적이다.
인근의 JTBC, EBS등에 근무하며 살기는 너무 좋을 수 있다. 그리고 높은 건폐율로 단지 자체에서 할 수 있는건 없다고 봐야 한다. 오늘 둘러보니, 어린아이 한명은 벽에 공튀기며 혼자 놀고 있었고, 단지 가운데의 놀이터는 정말 비좁아 보였다. 다행히 노는 아이들은 한가족 뿐이었다. 오늘 따뜻한 날이어서, 그런지 여기서 가까운 "노래하는분수대"쪽에는 사람들이 많았다. 
 
상권도 멀고, 근처 병원도 없다. 이곳은 반드시 차량이 있어야 살 수 있는 곳이고, "주상복합"이란 말과 같이 1층에 상가들이 많았지만, 정말이지 거의 다 비어 있다. 그러니 더 휑하다. 앞으로도 상가들이 채워지긴 어려워 보인다. 세대수에 비해서 주차대수가 많은 이유는 주상복합이었기 때문이고, 현재 주차장은 아주 여유로울 것이다. 상가가 텅 비었으니 말이다.
 
장기적으로는 "고양방송영상밸리"가 구축되어야 할테지만, 10년은 더 걸릴 것으로 보인다.
 
처음에 언급했듯 호수공원을 아파트 공원처럼 사용할 수 있겠으나, 그게 이 곳을 가로막는 이유가 된다. 눈이 닿는 그곳까지 상권과 병원등은 들어오기 힘들기 때문이다. 그러니 무조건 차량이 있어야 한다. 잠시 머물며 살기에 좋은 곳이지, 계속 살기엔 왠지 너무나 한적한 단지였다. 
 
단, 혼자서 산다면 너무 좋을 것 같아 보였다. 애들도 없고, 주변에 돌아다니는 사람도 없다. 마치 파주 운정신도시 생기기 전의 파주같은 분위기였다. 무서울 정도로 사람이 안보였다. 일요일 13시~14시정도까지 아쿠아리움 구경시키고 이곳을 둘러본 소감이다. 단지 안으로 들어가 본건 이번이 처음이었는데, 정말 휑하다. 그걸 즐길 수 있고, 인근에 직장이 있는 사람에겐 추천한다. 적정가격 이하라면 말이다. 현재 호가는 9.5억~12억대도 있는데 이 가격에 접근하는건 적극 비추한다.
 
그리고 혼자 사는 사람이라면, 전세로 힐스테이트레이크뷰 바로 옆에 오피스텔도 있으니 함께 고려해 보길 권한다. 저렴한거 선택하면 된다. 어차피 혼자라면.