파주시 동패동 책향기마을14단지 우남퍼스트빌 거래분석

경기도 파주시 동패동 1711에 위치한 책향기마을 14단지 우남퍼스트빌의 전용 101㎡를 중심으로 아파트매매, 아파트전세를 분석합니다.
 

목차 : 

1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	600세대(총12개동)	저/최고층	9층/15층
사용승인일	2006년 04월 10일	총주차대수	968대(세대당 1.61대)
용적률	178%	건폐율	18%
건설사	(주)우남건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-948-0612
주소	경기도 파주시 동패동 1711
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  ㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
[최고 거래가격] 2021년 11월 : 6억 2천7백만 원
[최근 거래가격] 2023년 8월 : 4억 5천만

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 우남퍼스트빌 전용면적별 월세보증금 및 월세평균

계약기간내 우남퍼스트빌의 월세보증금, 월세 (단위 : 만원)

 

(2) 우남퍼스트빌 전용면적별 전세평균

전용면적별 전세보증금 평균 (단위 : 만원)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매의 경우 빠르게 정상적 가격대로 회귀하고 있음. 가격 저항선이 분명히 존재하여, 가격이 높다고 생각되면 거래량이 급감하는 모습을 보인다. 전세의 경우엔 2024년까지 상당 거래량이 유지될 것으로 보인다. 역전세는 당연한 상황이지만, 전세거래량은 비슷하게 유지되는 것으로 보인다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 
 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변 유사평형의 매매량과 거래가격은 경쟁력이 있는 것처럼 보이지만, 동패동 인근에서 전용 101 타입의 매매량이 없다는 것이다. 전세 수요도 우남퍼스트빌이 가장 저렴하여 전세거래가 있는 상황이다. 
 
중요한 것은 가격이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 8천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 2억 3천만 원 ( 2023년 )
전세가율(평균배수) : 1.72
전세가율(중위배수) : 1.65
 
실사용가치에 비하여 지나치게 높게 형성된 매매가격과 그로 인한 거래절벽이 확연함. 전세가 비율은 구축임에도 출렁거리고 있다는 것 자체가 현재 가격대가 안정적이지 못함을 의미함.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 2천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 8월 : 4억 5천만
회사채수익률AA- 3년물 : 수익율 4.795% * 10만 원 * 12개월
 
현재의 금리 수준에서 최근 거래가격은 3천만 원의 권리금 주고 산 개념이다. 적정가격대에 근접한 상황이므로 기왕 관심 갖고 매입할 계획이라면 가격을 조금이라도 더 깎아서 매입하길 권고함. 현 금리 수준에서 적정가격이 전세가배율보다 낮은 첫 사례다.
 
최근 실거래 수익률에서 수익율 그래프 아래에 있는 실거래가격은 3억 7천만 원, 3억 5천만 원이다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

석곶초등학교, 두일초등학교가 모두 길 건너에 있다. 초등학교와의 거리가 멀다고 할 수 없으나, 가깝지 않다.
그 외에 여기가 비싸진 이유는 GTX 때문이다. 구 교하신도시에 속한 곳이었는데, 비교적 신규 개설될 역과 가까운 강점이 있었다. 최근 공원조성 후, 택지 준비되며 건물들도 하나, 둘 신축으로 생겨나고 있고 2024년 하반기 GTX개통되면, 과연 이 거리를 걸어서 걸어서 타려는 수요가 있을지 궁금하다. 
 
파주 지역의 아파트 단지들은 많은 녹지를 품고 있어서 단지를 조금만 벗어나도 공원, 산책이 가능한 곳들이 대다수다.
 
서울지역의 정 반대의 상황으로 보면 좋다. 녹지와 휴식을 취하기 유리한 대신에 고연봉의 직장들은 좀 적은 지역. 그래서 서울로 나가는 차량들이 고양시만큼이나 많은 지역이다. 지하철, GTX, 경의선이 있다면, 서울로 나가는 차량의 현저히 줄어들 텐데 파주지역은 약속이 잘 지켜지지 않는 곳이기도 하다. 

(주의사항)
차량이 있다면 쾌적한 거주가 가능하다. 없다면 일산 나가는것도 불편하다. 버스가 너무 돌고 돌아서 그렇다. 교하동이던 이곳은 마트가려면 차가 필수다. 슈퍼마켓들은 있지만 그다지 품목이 없다. 홈플러스, 이마트 등은 5~10분이면 이용가능한 거리다.

 
관심 있다면 찬찬히 살펴보시되, 주변의 높은 가격대에 현혹되어 우남아파트가 싸다고 느끼시면 안 된다. 이 지역 주변의 거의 모든 아파트들이 한참 거품을 머금고 있는 상태이기 때문이다.