덕양구 행신동 소만1단지 부영아파트 거래분석

경기도 고양시 덕양구 행신동 796 소만1단지 부영아파트의 아파트매매, 전세, 월세 등 주택거래 현황을 점검합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	835세대(총7개동)	저/최고층	13층/15층
사용승인일	1995년 12월 19일	총주차대수	476대(세대당 0.57대)
용적률	240%	건폐율	18%
건설사	(주)부영
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-974-4815
주소	경기도 고양시 덕양구 행신동 796
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  ㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2022년 2월 : 3억7천만원

[최근 거래가격] 2023년 10월 : 2억 5천7백만 원

 

최근 거래가격기준, 깡통전세 다수 존재함.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 소만마을 1단지 전세, 월세 평균금액 및 건수

총 세대수 대비 전월세 임차율 : 38.6% ( 임대아파트인가? )

소만마을의 계약기간 중인, 임차건수 및 평균 보증금, 월세 (단위 : 만원 / 건수)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가격의 정상범주는 2억 이하대로 보임. 역전세는 당연하고, 일부는 깡통전세 상황임.

매매가격은 2021년, 2022년에 걸쳐서 높게 형성되었으나, 2022년에 급격히 오른 가격에 급하게 뛰어든 일부의 사람들이 일부 거래했을 뿐, 평상시 거래량에 한참 모자라게 됨. 서두르면 이런 상황이 연출된다는 것을 깨닫게 되는 단지임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변 전용 45㎡의 유사 거래가격에서 조금 낮은 포지션이지만, 거의 가격대 유사한 수준임.

실사용 가치인 전세의 경우도 거의 비슷한 연식의 비슷한 아파트 단지들이라서 전세가격 상승이나, 가치 상승은 어려워 보이는 상황.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 2억 1천5백만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 1억 7천만 원 ( 2023년 )

전세가율(평균배수) : 1.3
전세가율(중위배수) : 1.26

 

2021년, 2022년 매매가격의 급등으로 전세가 배율이 급격히 상승했지만, 서서히 제자리를 찾는 중임. 전세가 배율 중위배수는 총 11년의 장기시계열상에서 중위에 위치한 배수임. (평균이 아닙니다. )

 

실사용가치에 비례한 매매가격의 배수를 나타내는 것으로 매매가격의 적정가격이 시장가격 보다 낮게 형성됨.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 1천3백만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 2억 5천7백만 원

회사채 3년물 AA- 수익률 : 4.829% ( 2023/10/18 기준 )

 

최근 거래가격 기준으로 4천4백만 원의 권리금을 주고 매입한 샘. 

현재 가격대는 총가격대가 2억 5천만 원 수준임을 감안했을 때, 권리금 비용이 과다한 상태임. (비싸다는 의미)

월 거주비(금융이익 대비)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

행남초등학교가 근처에 있지만, 큰길을 건너야 한다는 게 조금 걸리지만, 그래도 긍정적임. 전형적인 구축의 형식인 복도식에 아파트 사이드로 내려가는 계단이 있는 모습. 단지 주변은 비교적 깔끔하고 한적한 모습. 최근에 외벽 도색을 했는지, 외견도 깔끔하게 보임. 주차가 문제점임. 세대당 0.57대면 오피스텔보다 못한 주차면수임. 그래도 가라뫼사거리 방향에 상권이 있어서 소량의 용품 구매는 문제없을 것 같으나, 마트 등의 상업시설 이용 시엔 차량이 필요한데 너무 부족한 주차시설.

 

차량 이용한다면, 마포, 상암 등의 접근성 좋고 자유로로 접근성도 좋은 곳임. 단, 출퇴근 시간엔 각오가 필요한 지역임. 능곡, 화정, 원당, 일산등에서 빠져나오거나, 들어가려는 차량이 집중되는 지역 바로 옆임.

 

경의 중앙선을 이용하기에도 도보로 이용 못할 것 같지는 않지만, 가깝지 않기에 출, 퇴근시간에 10분 정도 거리는 걸릴 것 같은 거리임.

 

인근에 연신내 지역과 연결되는 고양은평선, 행신중앙로역등의 이슈가 있으나 아직 결정된 바 없습니다.