광주시 곤지암읍 곤지암쌍용2차 아파트

경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 457에 위치한 409세대의 아파트 단지. 곤지암초교, 중학교, 고등학교가 근처에 있고, 곤지암 근린공원이 인접해 있고, 곤지암천이 단지 옆으로 흐르고 있는 지역. 경강선 곤지암역을 걸어서 이동하기 불가능한 수준은 아니지만, 도보 거리로는 멀다. 

 

 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 곤지암쌍용2차 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	409세대(총4개동)	저/최고층	6층/20층
사용승인일	2000년 07월 29일	총주차대수	511대(세대당 1.24대)
용적률	261%	건폐율	20%
건설사	쌍용건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-763-0980
주소	경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 457
면적	대분류 4타입

 

(2) 해당 지역의 평균 매매가와 전세가

경기도 광주시 아파트 매매가/전세가(평균) 시계열 정보

 

 

 

 

 

 

2. 곤지암쌍용2차 실거래가격과 전세가격 (전용:  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 12월 : 39,400만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 29,800만원

 

2023년 11월말에 만료되는 전세가격은 최근 거래된 실거래가격보다 높은 수준임. 전반적인 전세 보호장치하고 임대 권고.

전반적 임대계약량 자체가 많다고 보기 힘들고, 전용면적 84㎡ 수요가 높고, 그 이하는 수요적음. 

 

매매시엔 선호되는 전용면적 84타입 위주로의 접근이 필요함. 전세 찾는 경우엔 비선호타입이 가격이 오히려 낮을 수 있음.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대-2년내

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월			31,000
2021년12월	3,000	75	27,667
2022년01월			23,283
2022년03월			26,500
2022년04월	10,000	50
2022년06월			19,633
2022년07월	2,000	100	18,900
2022년10월			22,000
2022년11월			21,000
2022년12월			15,000
2023년02월			24,000
2023년03월			22,000
2023년04월			24,000
2023년06월			21,867
2023년08월			21,000
2023년09월	4,000	80	25,000

(2)전용59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대-2년내

계약년월	월세보증금	월세	전세
2022년03월			21,833
2022년06월			24,500
2022년07월			24,000
2022년11월			24,000
2023년01월	3,000	68

 

 

(3)전용114㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대-2년내

계약년월	월세보증금	월세	전세
2022년01월	1,000	85
2022년03월			35,000
2022년04월			19,950
2022년05월			30,000
2022년12월			28,000
2023년03월	3,000	110
2023년04월			32,100

 

 

 

 

 

 

3. 곤지암쌍용2차 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

매매의 경우 2022년 양극단으로 나뉜 가격대가 말해주는 건, 급하게 산 사람과 급하게 판 사람의 매매시장이었음.

전세가격은 전반적으로 수요량이 적은 실사용가치 낮은 모양으로 보여짐. ( 선호하지 않는 곳이라는 의미가 됨. )

그래도 쌍요2차는 학교가 인접해 있어서 양육환경에서는 좋은 편에 속함.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4.곤지암쌍용2차 근처의 매매가,전세가 비교(전용:  84㎡)

"노블리제"의 특이한 전세가격(아웃라이어)를 제외하면 가격대는 비슷함. (매매 극히 적고, 전세도 적은 지역임)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 곤지암쌍용2차 적정가격과 데이터 결론(전용:  84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억1천5백만원

해당연도 전세가 중위가격 : 22,000만원

전세가율(평균배수) : 1.42
전세가율(중위배수) : 1.41

 

전세가배율의 중위값이 2023년 말에 접어들며, 소폭이나마 상승했지만, 전반적으로 거래가 없는 시기가 다소 많다. 

전세가율이 최근 2번의 "튐"현상이 있었는데, 2021년과 2023년. 현재 전세가를 기준으로 매매가를 기준하긴 어렵게 보임.

매매가격은 하락하고, 전세가격은 약간 상승하며, 전세가배율이 낮아지는 것으로 가격안정성이 2023년은 있는 상태.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 29,800만원

회사채AA- 3년물(무보증) 수익율 : 4.6%

 

최근 거래가격 기준 9800만원 권리금으로 주고 자산을 매입한 샘. 현금 구매기준이며, 대출이자가 발생하면 그만큼 월 초과비용이 추가되는 것임. 현금을 금융 투자했을때 기대되는 기대이익이 비용으로 환산되는 것이며, 초과비용은 수익율을 상회하는 투자를 말함. 단, 생활편익, 직주근접, 양육환경개선등의 수치화 되기 어려운 편익이 월40만원을 초과하는 만족감이 있다면, 해당 매입은 매우 긍적적인 것임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)