성남시 중원구 중앙힐스테이트2차 아파트

경기도 성남시 중원구 중앙동 577에 위치한 중앙힐스테이트2차는 751세대의 15개동으로 구성된 단지로, 8호선 신흥역 근처에 있는 단지로, 성남제일초교, 성남중학교, 성남고등학교와 인접한 단지. 대원공원과도 인접한 지역에 위치함.

 

[문서버전 : Report231117]

1. 중앙힐스테이트2차 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	751세대(총15개동)	저/최고층	11층/15층
사용승인일	2014년 07월 07일	총주차대수	1186대(세대당 1.57대)
용적률	243%	건폐율	21%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-734-5666
주소	경기도 성남시 중원구 중앙동 577
면적	대분류 3타입

 

(2) 성남시 중원구 평균 실거래가격과 전세가

중원구 매매가격 상승에서 정체구간 진입

성남시 중원구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

 

2.  중앙힐스테이트2차 실거래가격과 전세가격 (전용:  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 107,000만원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 84,000만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 중앙힐스테이트2차 전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	40,000	53,000	20
2021년12월	60,000	29,933	41
2022년01월	43,000	33,000	60
2022년02월	46,200	10,000	150
2022년03월	44,988
2022년04월	47,225
2022년05월	50,000	45,000	6
2022년06월	55,000
2022년07월	51,233	25,000	100
2022년08월	55,000	33,113	42
2022년09월	39,000	37,000	40
2022년10월	45,000	5,250	141
2022년11월	41,667	5,000	160
2022년12월	45,500	10,000	120
2023년01월	42,480	39,000	10
2023년02월	38,250	30,000	60
2023년03월	46,000	25,000	85
2023년04월	48,500	38,750	35
2023년05월	47,750
2023년06월	44,000	14,900	113
2023년07월	47,500	40,000	20
2023년08월	47,500	44,500	0
2023년09월	46,667
2023년10월	48,000	5,500	139

(2) 중앙힐스테이트2차 전용59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	39,000
2022년01월		5,000	140
2022년02월	55,000
2022년03월	44,000
2022년04월	48,743	16,000	64
2022년06월	35,700	8,000	105
2022년07월	49,300
2022년08월	43,350
2022년10월	40,000	28,000	50
2022년11월	37,667
2022년12월	36,667
2023년01월	35,000	10,000	120
2023년02월	38,500
2023년04월	44,000
2023년07월	40,196	7,500	115
2023년08월	41,500
2023년09월	40,000	20,000	50

 

(3) 중앙힐스테이트2차 전용120㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

<특이거래> 2023년 4월 : 전용120타입에서 9층이 보증금5000만원/월세35 계약됨. (가족거래일듯)

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월		40,000	100
2022년01월	82,500	35,000	32
2022년02월	56,000
2022년03월
2022년04월	70,000
2022년05월	75,000
2022년06월		50,000	60
2022년07월	52,500	30,000	110
2022년08월	80,000
2022년09월	75,500
2022년10월	50,000
2022년11월	56,000
2022년12월	49,000	10,000	160
2023년01월	53,000	10,000	180
2023년02월	53,250
2023년03월	50,000	15,000	160
2023년04월		5,000	35
2023년05월	55,000	15,000	150
2023년06월	50,000
2023년07월		25,000	120
2023년09월	60,000	50,000	20
2023년10월	50,000	50,000	20

 

 

 

3. 중앙힐스테이트2차 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

2018년부터 급상승하기 시작하여, 2021년에 정점을 이룸. 

전세 시세의 경우, 2022년 2023년의 전세 중앙값은 4억5천 근처에서 안정상태. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 중앙힐스테이트2차 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 84㎡)

중앙동 아파트의 시세는 "롯데캐슬", "하늘채랜더스"를 그룹으로 신축 고가단지와 "힐스테이트1차, 2차"의 그룹으로 나뉘어 있으며, 신흥역 주변의 재건축이 진행되므로, 대규모 단지가 들어서면 또한번 그룹이 나뉠가능성 높음. 그때는 3개 그룹의 가격대가 될 것이 확실해 보임. 

 

전세의 경우엔 양상이 다름. 실 사용가치로 봤을 때는 신축이든 구축이든 다를게 없음. 이는 결과적으로 신축이라서 더 비싸게 팔려는 사람들이 있을 뿐이라는 얘기가 됨. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 중앙힐스테이트2차 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억9천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 45,500만원

전세가율(평균배수) : 1.63
전세가율(중위배수) : 1.51

 

아래의 좌측 그래프에서 수평 이동구간은 거래없는 기간임. 그런 기간들이 짧게 짧게 많음. 고가거래 제약사항.

아래의 우측 그래프로는 2020년부터 전섹가배율이 상당히 출렁거림. 진폭이 크다는 건 전세가대비 매매가가 홀로 상승했다는 의미.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 5억6천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 :  2023년 9월 : 84,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 4.6% (2023.11)

 

최근 거래가 기준 2억8천만원의 권리금을 주고 매입한 조건이며, 대출없이 현금 구매한 경우의 월 초과비용이 110만원임. 대출이 있다면 대출 월이자 비용이 추가되어야 함. 그러나 본 자산을 매입후 직주근접, 생활편익증가, 양육환경개선 등의 개인적 편익이 금융적 추가비용을 상쇄할 수 있다면, 그렇다면 긍정적인 거래임. 

 

금융적으로 계산되지 않는 만족도는 개인적인 차이고, 본 건물의 근본적인 장기적 본질 가치를 적정가격으로 생각함.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)